二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)家怕的就是買(mǎi)到兇宅。那么何為“兇宅”？
“兇宅”一般指住宅內(nèi)發(fā)生過(guò)自殺、兇殺等非正常死亡惡性案件的房屋。人們普遍認(rèn)為這類(lèi)房屋是不吉利的，這往往不是所謂的迷信，而是買(mǎi)方認(rèn)為居住在這種環(huán)境中會(huì)對(duì)自己的心理造成影響，產(chǎn)生不良狀態(tài)。也正是由于人們的忌諱，此類(lèi)房屋很難出手，賣(mài)方產(chǎn)生隱瞞實(shí)情的想法也就不足為奇。但如果買(mǎi)方在房屋交易完成之后知道房屋情況，賣(mài)方需要承擔(dān)法律責(zé)任么？
案例：2013年，湯女士和胡先生達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定湯女士花98萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)胡先生的一所房子。合同中明確規(guī)定，賣(mài)方如存在隱瞞與該房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況等違反誠(chéng)實(shí)信用行為的，賣(mài)方應(yīng)賠償由此而給買(mǎi)方造成的全部損失。而就在湯女士支付完首期款之后，卻打聽(tīng)到，2011年該房層發(fā)生過(guò)租客跳樓自殺事件。于是找到胡先生，由于協(xié)商未果，湯女士將胡先生告上法院。
經(jīng)法院審理認(rèn)為，賣(mài)方胡先生的隱瞞行為違背了公共秩序和善良風(fēng)俗，違反的誠(chéng)實(shí)信用原則。于是判決撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，除了退換房款之外，還應(yīng)賠償湯女士損失5000元。
“法律應(yīng)該尊重善良的習(xí)俗。”忌住“兇宅”是我國(guó)民間傳統(tǒng)，是社會(huì)上一種善良無(wú)害的風(fēng)俗。所謂“兇宅”可能會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)房人心理不安，足以影響買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)決定。而從房屋交易的公平性及誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)負(fù)有“兇宅”信息等負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的披露義務(wù)，賣(mài)方若違反這一義務(wù)，買(mǎi)方理應(yīng)獲得權(quán)利救濟(jì)。
因此在此案例中，賣(mài)方未妥善披露“兇宅”等房屋負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)視為欺詐，善意買(mǎi)方享有請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)關(guān)變更或撤銷(xiāo)合同的權(quán)利，對(duì)于造成買(mǎi)方損失的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
“兇宅”如何判定？
對(duì)于“兇宅”，在法律上沒(méi)有明確的概念界定。按照一般理解，至少滿(mǎn)足以下幾個(gè)要件：一，房屋內(nèi)發(fā)生的死亡事實(shí)必須客觀存在。如果只有捕風(fēng)捉影的各類(lèi)傳說(shuō)，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為“兇宅”。二， 發(fā)生的死亡事件非人為因素造成, 即俗稱(chēng)的“橫死”。如由健康原因?qū)е碌牟∷阑蚶纤谰鶎儆谡Ｋ劳?。第三，由于特定事件的影? 多數(shù)人不愿購(gòu)買(mǎi)此房屋居住。
賣(mài)家如何避免賣(mài)出“兇宅”帶來(lái)糾紛？
從以往案例來(lái)講，產(chǎn)生糾紛的原因均因賣(mài)方刻意隱瞞“兇宅”的事實(shí)。根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，賣(mài)方理應(yīng)將房屋曾發(fā)生過(guò)的事實(shí)告知買(mǎi)房，由買(mǎi)方作出選擇。如賣(mài)方表示已經(jīng)告知，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
賣(mài)方可以明確說(shuō)明這棟別墅是兇宅，愿意低價(jià)出售?？赡軙?huì)吸引一部分并不介意房屋的歷史的購(gòu)房者愿意低價(jià)購(gòu)買(mǎi)。但注意，法律對(duì)撤銷(xiāo)合同有實(shí)效的限制，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)之日起一年內(nèi)行使撤銷(xiāo)權(quán)，逾期則不能在要求撤銷(xiāo)合同。
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