成家立業(yè)，都離不開房子，買房是不少家庭較大的支出，目前常見的房貸方式有公積金貸款，商業(yè)貸款，組合貸款三種，那么在買房貸款的時候我們該如何選擇貸款方式呢？購房指南為您支招。
貸款買房 公積金商貸？還是組合貸？
一、公積金貸款，商業(yè)貸款，組合貸款綜合比較
1.公積金貸款
放款速度：2-3個月
貸款額度：各地的要求不同，詳細(xì)可咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理核心。目前，北京地區(qū)個人較高可貸120萬元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個人較高貸款限額為50萬元，廣州公積金貸款個人額度較高為60萬元，深圳市公積金貸款個人額度較高為50萬元。
貸款利率：5年以下2.75%，5年以上3.25%
貸款期限：借款人的貸款期限最長可以計算到借款人70周歲，同時不得超過30年
首付金額：首套房90平方米以下首付20%
貸款要求：以北京為例
(一)購政策性住房的借款:
1.建立住房公積金賬戶>;;=12個月，
2.申請貸款前6個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金
3.申請貸款時處于繳存狀態(tài)。
(二)購非政策性住房：
1.申請貸款前6個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金
2.申請貸款時處于繳存狀態(tài)。
各地公積金貸款申請條件不同，詳情請咨詢當(dāng)?shù)毓e金管理核心。
2、商業(yè)貸款
放款速度：辦理商業(yè)按揭貸款時，從將產(chǎn)權(quán)證交給銀行辦理抵押到銀行放款差不多需要2周時間，不同銀行的進(jìn)度可能會有不同。
貸款額度：可貸額度=家庭月收入減去生活費(fèi)用等開支后的還款能力/相應(yīng)貸款年限的每萬元月還款額
例如：月收入1萬元，月生活開支3000，貸款20年，按基準(zhǔn)利率4.90%，用融360房貸計算器計算得出貸款1萬元的月還款額為53.07
可貸款額度=(10000-3000)/53.07=131.9萬元
貸款利率：當(dāng)前基準(zhǔn)利率為4.9%
貸款期限：借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65周歲，同時不得超過30年
首付金額：房屋總價的30%
貸款要求：支付了規(guī)定比例的首付款(一般是大于等于所購房屋總價的30%)
3、組合貸款
放款速度：2-3個月以上
貸款額度：比如房屋總價100萬，要貸款70萬，但是公積金較高額度只有50萬，那么剩余20萬可以選擇商業(yè)貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過70萬
貸款利率：所貸款項中的商業(yè)性個人住房貸款部分按照個人住房貸款利率執(zhí)行，公積金貸款部分按照個人住房公積金貸款利率執(zhí)行。
貸款期限：商業(yè)性個人住房貸款部分按照商業(yè)貸款期限執(zhí)行，公積金貸款部分按照個人住房公積金貸款期限執(zhí)行。
首付金額：按照商業(yè)貸款的首付30%繳納
貸款要求：同時符合公積金貸款和商業(yè)貸款的申請要求，一般是在個人貸款超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款的較高上限才使用的。
二、比一比，算一算
給大家舉個例子，總價100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，貸款期限30年， 采用等額本息還款方式，分別用商業(yè)貸款和公積金貸款，使用房貸計算器計算結(jié)果如下：
不難看出，公積金貸款比商業(yè)貸款月供節(jié)省了668.65元，總利息節(jié)省了240，711.42元，差不多24萬元!可以說，公積金貸款相對商業(yè)貸款，其月供，貸款利率，和支付總利息更低，更能節(jié)省購房成本。雖然如此，各地的公積金貸款額度都有相應(yīng)限額，假如公積金貸款可貸額度為50萬，那么剩余20萬可以選擇商業(yè)貸款，二者結(jié)合起來就稱之為組合貸款。
三、購房者該怎么做?
貸款前
買房貸款前，購房者需要對自己的資產(chǎn)情況進(jìn)行評估，評估內(nèi)容主要有三方面
1、要對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實力作綜合評估，經(jīng)濟(jì)實力包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分
2、需要對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期
3、要注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據(jù)
選擇貸款方式時遵循三原則
第一、如果購房者想要獲得較低的貸款利率，支付較低的利息，盡量選擇利率低的公積金貸款;
第二、組合貸款的較優(yōu)組合原則，如果購房者選擇了組合貸款，要做到公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠，可以節(jié)省更多利息;
第三、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，以免因為貸款批不下來，影響房屋款項的繳納，不過這也需要和個人承受能力相結(jié)合。
總結(jié)：
選擇公積金貸款每月還貸壓力相對較小，且支付的利息也較少，若購房人希望獲得較低的貸款利率，且貸款額度不大，那么公積金貸款應(yīng)是優(yōu)選，只是其放款時間較長，著急買房的人較好考慮到這一點(diǎn)。同時，房屋市場上有部分開發(fā)商拒絕買家進(jìn)行公積金貸款買房，所以考慮用公積金貸款購房的人務(wù)必注意。
商業(yè)貸款雖然利率較高，但是還款快、程序簡單，若購房人并未繳納公積金，或者繳納時間不長，可以選擇商業(yè)貸款。只是由于銀行優(yōu)惠政策不同，每個銀行商業(yè)房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調(diào)，各位在申請商業(yè)房貸時，對貸款銀行也要“貨比三家”，擇優(yōu)選之。
對于組合貸款，若購房人購房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經(jīng)超過公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業(yè)貸款雙方條件的限制，辦理起來會復(fù)雜些，放款速度自然也會慢一些。總之，購房者一定要注意權(quán)衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。
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