講一下前海今天公告的將在10月22日招標(biāo)捆綁出讓的兩塊地。
很多基本情況，媒體都有報道了，我們挑重點的。“深圳買房計劃”的蒸魚童鞋幫我查到了很多材料，在此鄭重致謝。
先看下基本情況。
一塊地面積8.66萬平米，容積率高達10.2，建面62萬平米，限高250米。業(yè)態(tài)包含辦公樓40萬平米、商業(yè)7.2萬平米、住宅8萬平米、酒店4.5萬平米等等。
1、地塊的位置在前海灣樞紐。
對比地圖，大概是在這里，前海灣站綜合樞紐的方位。
這意味著，這里是一個高密度開發(fā)的綜合體項目。前海灣綜合交通樞紐是穗莞深城際和深圳地鐵1、5、11號線三條地鐵線的交匯處，也是目前亞洲在建的最大規(guī)模的綜合交通樞紐。未來地上建筑面積100多萬平米，數(shù)個摩天大樓?？梢哉f，這里幾乎是前海最中心的位置了。
2、住宅沒有講限價與戶型控制。
住宅部分，是大家最關(guān)心的。首先，這塊地的住宅使用年限是50年。對，不是70年。其次，執(zhí)行3年限售，但沒有講“90·70”戶型政策以及限價政策。這就非常有意思，以往類似的住宅用地出讓時，都會約定這些內(nèi)容。如果你不約定，那么理論上，開發(fā)商在銷售住宅的時候是可以不執(zhí)行的。這個可以理解為有優(yōu)待，但從合理角度來說我認(rèn)為是非常正確的，有些項目不應(yīng)該去強求執(zhí)行那些神奇的政策要求（至于說是不是造成市場不公平，那見仁見智了）。到時候，開發(fā)商也許會全部設(shè)計為清一色的大面積豪宅，也完全有可能打開前海住宅的想象空間。
3、地塊的捆綁出讓。
上面這塊地和另一塊地（T201-0123宗地）是捆綁出讓，后者土地使用年期是40年，并且要求優(yōu)先建設(shè)。捆綁的這個項目占地5萬平米，建面13萬多平米，含酒店5萬平米（地上4.85萬平米，地下1500平米）、會議中心8萬平米（地上7.1萬平米，地下9000平米），地下商業(yè)6000平米。要求全部自持，項目名字已定——叫前海國際金融交流中心，設(shè)計方案也已定，基本上競買人是來做代建的。設(shè)計方案的思路叫“絲路揚帆”，看下面這些個流傳出來的規(guī)劃圖，是不是很像悉尼歌劇院？
一般來講，這樣的項目是一個偏公共類項目，開發(fā)商單拿這樣的項目，是很難賺錢的，更多是社會做貢獻——不能賣，全部自持，需要靠運營賺錢，太慢。所以，深圳過往也很聰明，都是“捆綁銷售”——搭靠一些有吸引力的地塊一起賣，比如像中海在CBD承建的兩館。這次也是一樣，好在這個項目本身也非純公益，如果運營得好，說不定也能賺錢（華潤托管的春繭也賺錢了）。
4、地價的猜想。
深圳現(xiàn)在的現(xiàn)狀是：住宅奇缺，非住宅充足。所以也造成，住宅用地價格奇高，非住宅用地價格一般。比如住宅的價格，今年6月，龍華住宅地價達到6萬+，光明4萬+，但商業(yè)地塊，嘉里建設(shè)在前海拿的項目3萬+。而且，大部分的商業(yè)項目，都是定向引入，所以樓面價更加平實。
就這兩塊地而言，綜合特征是這樣的：
①地塊規(guī)模龐大，加起來要75.8萬平米，對于競買人資金量的要求奇高；
②業(yè)態(tài)復(fù)雜，主要是長周期投資的商辦以及公共建筑，對資金占壓和回報周期要求特別高，操作風(fēng)險大。
③最具吸引力之處，是這塊地“第一次在前海核心區(qū)有了住宅”。而且，沒有限價、戶型管制，這會顯著拔高業(yè)界的想象空間，對比光明、龍華，這里的價格到8萬+，一點都不過分。
綜合來講，算下粗賬，假如住宅部分按8萬，非住宅部分仍按3-3.5萬的價格來算，加起來，大地塊估計得沖到220-250億。小地塊也按3萬的價格算，也是超過40億的地價。兩塊地合起來，有可能會沖260-300億的天價。
5、這個地塊調(diào)整過規(guī)劃。
我們查到了一個猛料顯示，這塊地在7月份改過規(guī)劃。
對比一下，是同一地塊，前海桂灣片區(qū)01-03、03-01、04-01街坊單元。最重要的改變是，公寓變住宅。調(diào)整前的用途規(guī)劃是有公寓9萬平米，調(diào)整之后，公寓沒有了，住宅有了8萬平米。而且，住宅的位置調(diào)整了，從原來的兩塊變成一塊，從原來的接近中央變到了上頂角（下面圖中的黃色圖塊）。
有很詳細的對比圖。
其它還有一些調(diào)整，比如酒店4.5萬平米，原來是沒有的，地上商業(yè)由調(diào)整前的39500平米增加為5.2萬平米，辦公面積由調(diào)整前的449606平米縮減為調(diào)整后的40萬平米，等等。
再細對比，這次賣地，還有個變化，總體規(guī)模有調(diào)整。原來規(guī)劃時的總體占地是91490平米，建筑面積是607626平米。這次賣地的總體占地8.66萬平米，減少了幾千平米，但建面增加到了62萬平米，整體容積率有增高。
當(dāng)然，我個人認(rèn)為，這樣改動是非常合理的，我之前已經(jīng)多次表達過，公寓這樣的建筑類型就是個雞肋，應(yīng)該減少類似用地的批建（包括辦公樓用地也要減少），而要轉(zhuǎn)而多多增加一些住宅地塊的供應(yīng)。前海也好，深圳也好，公寓都已經(jīng)夠多。單從這塊地來說，如果是公寓，那么地塊的熱捧程度會下降的不是一兩個點，這么高的地價，全部要求自持的商業(yè)面積，又不那么好賣的公寓，對企業(yè)的資金占壓那是巨大的考驗，流標(biāo)的可能性很高。但是如果改為住宅，那么地塊有了一大塊容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，含金量一下子就上去了，至少流標(biāo)是不太可能。對于整個項目，尤其是捆綁項目前海國際金融交流中心的如期交付，是很好的保障。
6、誰能買下？
我個人認(rèn)為幾種可能性。
首先，從上面7月改規(guī)劃的角度看，我理解，政府有可能和商界是做了交流的。不排除一種可能，是已經(jīng)有了一些潛在買家。
其次，這塊地奇怪的地方很多，其中有一處是，幾乎對競買者沒有什么要求。這和之前大不一樣，比如最近的深圳灣廣場的項目，政府給的條件幾乎是為華潤置地度身定做。但這塊地沒有要求，也沒有拒絕聯(lián)合競買?？赡苁且驗轭A(yù)期地價實在是太高了，能拿出這筆錢的也沒幾家，不如不設(shè)門檻。
再次，從買者看，大概率是內(nèi)陸開發(fā)商，雖然前海的土地早早設(shè)了1/3要賣給港資，來引進香港企業(yè)。但是就這塊地而言，風(fēng)險較大，我認(rèn)為香港企業(yè)整體偏穩(wěn)健，殺來的可能性不高。
最后，有沒有可能會出現(xiàn)聯(lián)合競買？獨立競買的像萬科、中海、華潤置地、深圳地鐵，都有這樣的實力，也都有運營過大型公共建筑的經(jīng)驗，但還是有可能會出現(xiàn)聯(lián)合競買，比如像招華聯(lián)合體，以前經(jīng)常聯(lián)手這么干。
聯(lián)系客服
