和許多城市一樣，雖然政府力圖通過集約利用集體土地來解城市轉(zhuǎn)型的土地之“困”，但遇到的卻是來自村民、村集體的重重阻力?！皬母旧险f，阻力最終源于一個(gè)‘利’字?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，“三舊”改造很多時(shí)候表現(xiàn)為政府拆遷征地、賣地開發(fā)，但作為集體土地?fù)碛姓叩拇迕癫粌H很難感受到城市化的利好，還獲益甚少，有時(shí)甚至無一所獲，這就使得不少村民、村集體對(duì)“三舊”改造普遍持反感、反對(duì)態(tài)度。
讓村民分享城市發(fā)展果實(shí)
“石梁村的成功，就在于讓村民得益、村集體經(jīng)濟(jì)得益?！笔癁虫?zhèn)街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，村里自己開發(fā)不單改造了環(huán)境，還讓自己擁有物業(yè)，保證了持久性收益，并解決了村民的就業(yè)問題。
當(dāng)然，不是所有村集體都可以像石梁村這樣自建房產(chǎn)公司進(jìn)行獨(dú)立開發(fā)改造，但這也并不影響佛山舊村改造的求索之路。
作為最早一批探路社會(huì)資金改造舊村居的石頭村，通過引進(jìn)社會(huì)資金，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，村集體以土地入股之后，所有的改造開發(fā)資金都由開發(fā)商來承擔(dān)。不僅不花村民、村集體、政府一分錢，還讓廣大村民享受到補(bǔ)償、分紅等諸多利好。而在今年的8月初，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局公布的《關(guān)于村鎮(zhèn)社區(qū)公寓建設(shè)的指導(dǎo)意見》提出，農(nóng)民集體是社區(qū)公寓的建設(shè)主體，可選擇自主建設(shè)，也可探索利用社會(huì)資金，引入產(chǎn)業(yè)投資或者以合作開發(fā)等方式；經(jīng)農(nóng)民集體同意，社區(qū)公寓集體土地也可以轉(zhuǎn)為國(guó)有土地進(jìn)入市場(chǎng)交易；而騰出的土地村集體可自主選擇國(guó)有建設(shè)用地或集體建設(shè)用地，政府將鼓勵(lì)村集體發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也會(huì)優(yōu)先安排招商引資項(xiàng)目……
然而，不管模式如何變化，讓村民“分享城市發(fā)展果實(shí)”始終是其中不變的中心思想。
對(duì)于政府而言，在鼓勵(lì)、推進(jìn)多元化舊村改造的同時(shí)，其自身角色也在悄然發(fā)生著變化，從此前城市化改造“既當(dāng)裁判員、又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”的功能變?yōu)榱朔?wù)、指導(dǎo)和推動(dòng)，并把政策著力點(diǎn)放在了撬動(dòng)多方力量參與舊改與規(guī)范開發(fā)建設(shè)行為上。
“表面上看，地方政府的收益大幅減少，但卻對(duì)城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至社會(huì)穩(wěn)定和諧有著無法估量的意義?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，地方政府從城市的“管理者”變?yōu)椤胺?wù)者”本身就是一大進(jìn)步，而這種轉(zhuǎn)變不僅讓三舊改造這個(gè)“老大難”問題迎刃而解，也解決了當(dāng)前城市轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)升級(jí)所面臨的土地之“困”。
舊村改造模式探路
事實(shí)上，從自發(fā)到自覺，從無序到有序，后工業(yè)時(shí)代城市化浪潮的沖擊下，加上政府角色的轉(zhuǎn)變，改變此前城市化改造“既當(dāng)裁判員、又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”的角色，把政策著力點(diǎn)放在了撬動(dòng)多方力量參與舊改和規(guī)范開發(fā)建設(shè)行為上。禪城、南海等地涌現(xiàn)出多種改造模式和改造樣本出來。
粗放來分的話，目前主干道沿線村莊的開發(fā)模式主要有兩種。一種是變更土地性質(zhì)，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后分塊掛牌出售。另一種是選擇開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，享受物業(yè)收益分成。當(dāng)然，不同村莊由于區(qū)位不同，分別有著不同的價(jià)值預(yù)期，在開發(fā)模式上也不是千篇一律。有的選擇“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”，有的則傾向于“炒短線”。
石頭村不花村民、村集體、政府一分錢改造村居
以土地入股、引入開發(fā)商聯(lián)合改造開發(fā)的“石頭村模式”為代表，作為最早一批探路社會(huì)資金改造舊村居的禪城石頭村，鑒于當(dāng)時(shí)舊村改造所需資金規(guī)模需求大，通過引進(jìn)社會(huì)資金，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，村集體以土地入股之后，所有的改造開發(fā)資金都由開發(fā)商來承擔(dān)。
不花村民、村集體、政府一分錢，改造資金問題得到解決，并且拆遷居民個(gè)個(gè)得到合理補(bǔ)償，成為當(dāng)時(shí)這種模式的成功之處。目前，石頭村二期改造也已啟動(dòng)，是集商業(yè)、辦公、酒店、金融為一體的大型商業(yè)綜合體，村集體引入開發(fā)商合作開發(fā)，并把物業(yè)部分留下來經(jīng)營(yíng)，其收益用來為農(nóng)民買醫(yī)保社保、交物業(yè)管理費(fèi)等。
此外，位于季華路與嶺南大道交叉口的禪城永新南村舊村居改造，也主要以住宅為主，配套高檔商業(yè)、辦公大樓，村民以入股的形式參與分紅。
石梁村自主成立公司開發(fā)
現(xiàn)在，最大化保護(hù)和實(shí)現(xiàn)村民利益的目標(biāo)下尋找最合適的開發(fā)模式和利益共同體，成為禪城越來越多村官推行執(zhí)政思路的重要內(nèi)容。在改造過程中，禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)街道石梁村專門成立了一家自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司——東江龍房地產(chǎn)開發(fā)公司，以市場(chǎng)化方式推進(jìn)宅基地?fù)Q房工作。
該村計(jì)劃利用村集體僅剩下并已全部轉(zhuǎn)為國(guó)有商業(yè)用地的300畝土地，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中拆舊宅基地面積65畝，村民住宅467間(建筑面積14.3萬平方米)，村集體物業(yè)63間，按規(guī)劃新建住宅可用地面積281畝，其中用于置換農(nóng)民住宅的建筑面積17萬平方米，安置農(nóng)戶285戶。此模式成功之處在于將舊村推倒重來，滾動(dòng)開發(fā)，村民住上高樓的同時(shí)能夠長(zhǎng)期受益。
夏南二村居民宅基地置換股權(quán)
南海夏南二村的宅基地?fù)Q房則可算是南海真正意義上的首次統(tǒng)籌進(jìn)行整村改造。2009年，南海夏南二村作為南海唯一一個(gè)試點(diǎn)，試水宅基地?fù)Q房，并確定了“一整合、兩改造、三分三換”的綜合改革思路。
按照當(dāng)時(shí)計(jì)劃，夏南二村5個(gè)自然村將全部拆除，同時(shí)新規(guī)劃農(nóng)村居民集中居住區(qū)和商業(yè)區(qū)占地面積共400畝，其中180畝建設(shè)居民住宅置換的社區(qū)公寓，擬投資1.5億元；用來置換的公寓是120畝，將融入千燈湖金融區(qū)，擬投資4億元；此外100畝建設(shè)為集體物業(yè)的綜合商務(wù)區(qū)，擬投資2.5億元。其中有約300畝舊宅基地，需依法轉(zhuǎn)為國(guó)有商住用地，通過掛牌出讓，引入房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)。
然而，兩年時(shí)間過去了，夏南二村的改造卻難以推進(jìn)。記者了解發(fā)現(xiàn)，該模式之所以推進(jìn)難，一方面是因?yàn)橛胁糠执迕癫辉敢?，認(rèn)為換房后沒地在手，也有部分村民認(rèn)為多出部分換的物業(yè)不能出租“劃不來”；而南海農(nóng)村工作部的相關(guān)人士則認(rèn)為，關(guān)鍵還是因?yàn)槠瑓^(qū)規(guī)劃和啟動(dòng)資金問題。
置換公寓可交易
南海大規(guī)模推社區(qū)公寓
夏南二村試點(diǎn)雖沒成功，但是南海區(qū)要推進(jìn)社區(qū)公寓的決心并沒動(dòng)搖。8月初，南海區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局正式對(duì)外公布《關(guān)于村鎮(zhèn)社區(qū)公寓建設(shè)的指導(dǎo)意見》，并表示今年將爭(zhēng)取啟動(dòng)約十個(gè)試點(diǎn)開展社區(qū)公寓建設(shè)。
這意味著，南海將大規(guī)模推進(jìn)社區(qū)公寓建設(shè)，村(居)民上樓居住也將成為一種潮流。
在這里面，政府所扮演的角色是主導(dǎo)統(tǒng)籌部署，制定和落實(shí)相關(guān)政策措施；而農(nóng)民集體則是社區(qū)公寓的建設(shè)主體，可選擇自主建設(shè)，也可探索利用社會(huì)資金，引入產(chǎn)業(yè)投資或者以合作開發(fā)等方式。如果村集體希望自己開發(fā)，還可以把村集體建設(shè)用地抵押融資，若集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)無人購(gòu)買，可由區(qū)、鎮(zhèn)政府將集體建設(shè)用地收儲(chǔ)，同時(shí)集體土地性質(zhì)不會(huì)改變。
對(duì)于騰出的土地，村集體可自主選擇國(guó)有建設(shè)用地或集體建設(shè)用地，政府將鼓勵(lì)村集體發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)政府也會(huì)優(yōu)先安排招商引資項(xiàng)目。
而為了保障村民利益，經(jīng)農(nóng)民集體同意，社區(qū)公寓集體土地可以轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，在保障農(nóng)村村（居）民住房的條件下，國(guó)有土地上的公寓式住宅辦理房地產(chǎn)登記后可進(jìn)入市場(chǎng)交易（屬劃撥土地的，需補(bǔ)辦出讓才能上市交易）。
如此一來，村民可以通過騰出的土地獲得更多的長(zhǎng)期受益，同時(shí)，置換的社區(qū)公寓也有了更大的自由度，可選擇集體土地性質(zhì)，也可選擇能在市場(chǎng)流通交易的國(guó)有土地性質(zhì)。
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