房產，作為人類遮風避雨之所在，自古以來便是我國公民及其家庭的重要財產，甚至是個人及其家庭可供查詢的唯一財產。在法院采取保全或執(zhí)行措施時，對財產的控制中以查封房產為手段的比重較大。隨著中國房產市場的發(fā)展，個人之間的房產交易也日益增多，該交易能否成功履行完畢，對于公民的日常生活的影響也是極大的。而在交易過程中，房產過戶又是最為重要的一環(huán)，若在過戶中發(fā)現(xiàn)房產已經被法院查封，則存在過戶障礙，如何解決這一沖突，直接關系民生，值得探討。
一、多方爭議的沖突
張某與鐘某于2007年6月22日簽訂了購房協(xié)議，張某購買鐘某位于J縣住房一套。協(xié)議簽訂當日，張某將購房款10萬元支付給了鐘某，并約定在辦理房屋過戶手續(xù)時支付剩余2萬元。鐘某將房屋移交給張某占有，張某將房屋裝修后，于2008年初春節(jié)期間入住該房屋至今。但雙方一直未就該房屋辦理過戶手續(xù)。2012年6月20日，張某向J縣人民法院起訴，要求鐘某為其辦理房產過戶手續(xù)。2012年7月18日，經法院主持調解，雙方當事人達成調解協(xié)議。J縣法院制作民事調解書確認：鐘某于2012年12月31日前協(xié)助張某辦理位于J縣房屋的房地產權過戶手續(xù)；張某于2012年12月31日前支付鐘某剩余購房款2萬元。后雙方均未履行該民事調解書，2013年3月，張某向J縣人民法院申請強制執(zhí)行。J縣人民法院執(zhí)行局在執(zhí)行過程中查詢發(fā)現(xiàn)，2009年鐘某向S銀行借款，逾期未還，S銀行訴至N區(qū)法院，N區(qū)法院判決鐘某償還借款。鐘某未按期歸還借款，S銀行向N區(qū)法院申請強制執(zhí)行。N區(qū)法院于2011年12月查詢到鐘某在J縣擁有一套房產，并進行了查封。由于該房屋已被法院查封，依據相關法律規(guī)定，房屋在查封期間是不能夠辦理過戶手續(xù)的，自此，張某要求鐘某對房屋過戶陷入僵局。N區(qū)法院認為，依據《關于執(zhí)行權合理配置和科學運行的若干意見》第26條“審判機構在審理確權訴訟時，應當查詢所要確權的財產權屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經被執(zhí)行局查封、扣押、凍結的，應當中止審理；當事人訴請確權的財產被執(zhí)行局處置的，應當撤銷確權案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結后確權的，應當撤銷確權判決或者調解書?！焙汀蛾P于依法制裁規(guī)避執(zhí)行行為的若干意見》第9條“嚴格執(zhí)行關于案外人異議之訴的管轄規(guī)定。在執(zhí)行階段，案外人對人民法院已經查封、扣押、凍結的財產提起異議之訴的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條和《最高人民法院關于適用民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由執(zhí)行法院受理。案外人違反上述管轄規(guī)定，向執(zhí)行法院之外的其他法院起訴，其他法院已經受理尚未作出裁判的，應當中止審理或者撤銷案件，并告知案外人向作出查封、扣押、凍結裁定的執(zhí)行法院起訴?！奔暗?span lang="EN-US">11條“對于當事人惡意訴訟取得的生效裁判應當依法再審。案外人違反上述管轄規(guī)定，向執(zhí)行法院之外的其他法院起訴，并取得生效裁判文書將已被執(zhí)行法院查封、扣押、凍結的財產確權或者分割給案外人，或者第三人與被執(zhí)行人虛構事實取得人民法院生效裁判文書申請參與分配，執(zhí)行法院認為該生效裁判文書系惡意串通規(guī)避執(zhí)行損害執(zhí)行債權人利益的，可以向作出該裁判文書的人民法院或者其上級人民法院提出書面建議，有關法院應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》和有關司法解釋的規(guī)定決定再審?！钡囊?guī)定，J縣法院在受理張某起訴鐘某要求辦理房屋過戶手續(xù)的案件時未對案涉財產權屬狀況進行查詢，未能發(fā)現(xiàn)該房屋已經被N區(qū)法院執(zhí)行局查封，應當對J縣法院受理的案件進行再審。J縣法院認為，張某訴鐘某房屋買賣合同糾紛一案，張某的訴訟請求系基于雙方所簽買賣合同的請求權，其性質應當屬于請求之訴，而非確權之訴，法院在審理該類案件時無需對房產權屬狀況進行查詢。且關于某某履行過戶手續(xù)的法院裁判文書并不能徑行導致物權權屬發(fā)生變動，而執(zhí)行法院的查封也不會必然導致審理法院的生效判決不能執(zhí)行。故原審判決并無不當，不應進行再審。最終，張某為了能夠及時辦理房屋過戶手續(xù)，到N區(qū)法院提出執(zhí)行異議，N區(qū)法院通過案外人異議審查程序對張某與鐘某的購房行為進行審查后，裁定解除了對案涉房屋的查封，J縣法院將該房屋過戶到張某名下。
二、訴請履行過戶義務的性質
上述案例中兩個法院意見的分歧主要在于購房者起訴要求售房者協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)是否屬于確權之訴。若屬于確權之訴，則J縣法院在受理案件時應當對涉案房屋的權屬狀況進行查詢；若不屬于確權之訴，則J縣法院受理案件并作出民事調解書的行為并無不當。
（一）確權之訴的含義
確權之訴，又稱確認之訴，是指訴的目的僅在于消除當事人之間的爭議，查明當事人之間是否存在一定的民事法律關系的訴訟。從民事訴訟法的理論而言，訴可分為確認之訴、給付之訴和變更之訴三類。給付之訴是指原告要求被告履行一定民事義務的訴訟。變更之訴是指請求法院變更當事人之間法律關系的訴訟。確認之訴與給付之訴的顯著區(qū)別在于給付之訴具有執(zhí)行性，確認之訴不具有執(zhí)行性。
（二）購房者起訴要求售房者協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)不屬于確權之訴
確權，顧名思義只能在物權所有權狀況不明，當事人對所有權權屬產生爭議的情況下，通過訴訟或者仲裁確權。我國物權法第十五條明確規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！保纱丝芍?，物權變動以登記為必要條件，合同生效能夠產生履行之債，但并不能發(fā)生物權變動的結果。不動產物權的所有仍以相關機關的登記公示為準，在不動產登記的所有權人尚未發(fā)生變動時，該不動產仍屬于售房者所有，這一點具對世性，毋庸置疑。此時，購房者起訴要求售房者協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，屬于給予雙方買賣合同形成的行為之債，應系給付之訴而非確權之訴。
三、確認履行過戶義務的裁判文書的性質
確認履行過戶義務的裁判文書與執(zhí)行法院對財產的執(zhí)行是否存在不可共存的矛盾，主要取決于法院裁判文書確認售房者履行過戶義務能否直接導致物權變動。
任何財產利益的轉移都要有法律上的原因，這是羅馬法以來的原則，（1）物權的變動也不例外。物權的設立、變更、轉讓或者消滅，依發(fā)生根據不同，可分為依法律行為發(fā)生的物權變動和非依法律行為發(fā)生的物權變動。非依法律行為發(fā)生的物權變動，是指物權的設立、變更、轉讓或者消滅，非基于原權利人的意思表示，而是在無原權利人甚至法律有意識排除原權利人意思表示的情況下發(fā)生的物權變動。（2）此類物權變動不以公示為生效要件，而是因法律規(guī)定的事實條件成就而直接發(fā)生法律效力。
筆者認為，判決履行過戶義務不能直接導致物權變動。首先，從訴訟性質而言，購房者起訴售房者要求其協(xié)助辦理過戶手續(xù)，系基于房屋買賣合同所享有的行為的債上請求，屬于給付之訴，而非形成之訴。其次，從裁判結果來看，一般表述為“限被告于判決生效之日起幾日內協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)?！保聪狄蟊桓媛男幸欢ㄐ袨?，而非確認房屋所有權，具有可執(zhí)行性或稱可能需要執(zhí)行。最后，從引起物權變動的實質原因來看，法院作出售房者履行過戶手續(xù)的判決后，無論是自愿履行還是法院強制執(zhí)行，房屋的所有權均自轉移登記完成時發(fā)生變動，而非自給付判決生效時購房者即當然取得房屋所有權。上述案件中，引起物權變動的是售房者協(xié)助辦理過戶手續(xù)的行為，而非判決本身。因而此種物權變動的基礎仍然是當事人之間的意思表示，而非國家司法權的行使。
四、現(xiàn)實困境與解決之道
如前所述，N區(qū)法院解除了對涉案房屋的查封，J縣法院將該房屋過戶到了張某名下，自此該案似乎已圓滿解決，但我們不妨設想一下，若執(zhí)行法院與不動產所在地法院不是相距僅僅幾十公里，而是相距千里，若查封該房產的執(zhí)行法院系多家，J縣法院作出的生效裁判文書應當如何執(zhí)行？購房者又當如何維護自身權益呢？若本案售房合同并非真實，又如何解決債務人通過進行另案訴訟規(guī)避強制執(zhí)行的問題？
（一）現(xiàn)實困境
1、過戶裁判執(zhí)行難
雖法院作出要求售房者履行過戶手續(xù)的裁判文書已生效，但若涉案房屋被法院查封，那么則不能直接辦理過戶手續(xù)，法院對生效裁判的執(zhí)行陷入困境。此時，就目前法律規(guī)定而言，能夠解除困境的方式僅僅有購房者向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議或者案外人異議之訴兩種方式。在這兩種方式中，由于我國法律對管轄的相關規(guī)定，只能由購房者到執(zhí)行法院提出。而執(zhí)行法院與購房者所在地相聚距離，則在相當程度上決定了購房者是否愿意到執(zhí)行法院進行查封。若購房者不愿到執(zhí)行法院解決房屋已經查封的問題，而單純認為已經向法院申請了對生效法律文書的執(zhí)行，法院即應當為其執(zhí)行，暫時不能執(zhí)行即對法院裁判文書的效力產生懷疑，嚴重影響法院的公信力。
2、購房者權益保護難
隨著市場經濟的發(fā)展和人員流動的加劇，債權人在國內的活動范圍越來越廣，可能對其房產進行查封的法院與房產坐落位置的距離可能也極遠。由于我國法律并未限制多家法院對同一房產的查封，所以一個房產上可能存在多家不同法院的查封。那么如果仍然要求購房者到每一個執(zhí)行法院通過提出案外人執(zhí)行異議來解除查封，明顯是不合理的。且即便購房者愿意到執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，由于法律沒有規(guī)定具體的程序，在執(zhí)行員審查案外人異議時，實踐中主要由執(zhí)行員一人負責調查與處理，復雜的可以組成合議庭進行。審查以書面方式為主要形式，也可以召集利害關系人參加簡易的聽證。具體選擇何種方式由執(zhí)行員自主決定。如果執(zhí)行員認為沒必要請示院長批準中止執(zhí)行，或者為了追求結案率及其他目的不想中止執(zhí)行，那么他可以自行決定繼續(xù)執(zhí)行。執(zhí)行員在沒有任何監(jiān)督制約的情況下就憑個人感覺作出是否繼續(xù)執(zhí)行，以及在缺乏系統(tǒng)法律業(yè)務知識的情況下就對異議理由作出判斷，有極大的隨意性和片面性，購房者的權益不一定能夠得到有效保護。更何況根據最高法院《執(zhí)行程序的解釋》關于“案外人提起執(zhí)行異議訴訟的，訴訟期間，不停止執(zhí)行。案外人的訴訟請求確有理由或者提供充分、有效的擔保請求停止執(zhí)行的，可以裁定停止對執(zhí)行標的進行處分；申請執(zhí)行人提供充分、有效的擔保請求繼續(xù)執(zhí)行的，應當繼續(xù)執(zhí)行”。的規(guī)定，即便購房者到執(zhí)行法院提出了執(zhí)行異議或案外人異議之訴，也不能必然立刻阻止執(zhí)行法院對房產的執(zhí)行，而房產一旦執(zhí)行后，其結果往往是不可逆轉的。若購房者選擇放棄過戶，為維護其權益，首先他需到不動產所在地法院以合同根本不能履行為由起訴售房者，要求其返還購房款，而此時售房者已經對外負有不少債務，即便購房者的訴訟請求得到法院的全部支持，實際能夠執(zhí)行到位多少也很難確定。那么購房者可能將會面臨既失去房屋又難以獲得補償?shù)那闆r。
3、為執(zhí)行設置障礙
為避免上述房、款兩失的情況，購房者往往會選擇以消極方式對待，即既不到執(zhí)行法院提案外人執(zhí)行異議，又不起訴要求售房者返還房款。購房者可能繼續(xù)居住在該房屋內，當執(zhí)行法院對房屋進行評估、拍賣時不予配合，甚至出示之前的法院生效判決來對抗執(zhí)行法院的執(zhí)行。此時，往往存在兩個法院對立的情況，即執(zhí)行法院認為應當撤銷或者說無視民事訴訟法院的生效文書，而民事訴訟法院又認為其生效文書的裁判力應當?shù)玫骄S護。
4、執(zhí)行異議審查難，成本高
案外人執(zhí)行異議的目的不在于中止執(zhí)行，因為中止執(zhí)行的案件以后還要恢復執(zhí)行；提出執(zhí)行異議是為了排除法院對該執(zhí)行標的之執(zhí)行行為。即購房者到執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議系基于其認為自己對被查封房屋享有所有權，而此時該房屋尚登記在售房者即債務人名下，依照我國的登記公示制度，該房屋的所有權對世應當屬于債務人所有。因而，對案外人執(zhí)行異議的審查實質是包含了對房屋權屬的確認的，對權屬確認的審查即應當慎之又慎。在審查時，對購房行為是否真實的審查，往往需要考慮價款是否實際支付，房屋是否由購房者占有等，這些內容的確認均需要裁判人員（執(zhí)行員或案外人異議之訴的審判員）到房產所在地進行了解。一方面，執(zhí)行法院認為到房產所在地將增加辦案成本；另一方面，由于房產所地在并非執(zhí)行法院所在地，執(zhí)行法院裁判人員在進行審查時可能存在種種不便。
5、是否惡意規(guī)避執(zhí)行判斷難
在執(zhí)行實踐中，被執(zhí)行人為了逃廢債務往往與案外人合謀另行提起確權訴訟并通過自認、達成和解、調解協(xié)議等形式轉移財產。針對上述情況，《關于執(zhí)行權合理配置和科學運行的若干意見》第26條和《關于依法制裁規(guī)避執(zhí)行行為的若干意見》第9條對審理確權訴訟應當查詢財產權屬狀況，以及由執(zhí)行法院專屬管轄等進行了嚴格的規(guī)定，但如前述分析，購房者起訴要求售房者辦理過戶手續(xù)屬于基于房屋買賣合同的債的給付之訴而非確權之訴，不屬于上述法律規(guī)定范圍。而受理房屋買賣合同糾紛案件的法院由于全國各地間法院的信息不能共享，案件的審理多數(shù)時間僅能根據雙方當事人的自認和陳述，且民事案件的審理，尤其是調解在相當程度上不能違背當事人意思自治原則，對該訴訟是否系基于惡意規(guī)避執(zhí)行而提出缺乏判斷力。
（二）解決之道
1、及時辦理過戶手續(xù)或預告登記
我國對房屋買賣要收取一定數(shù)額的契稅，且為了控制房屋炒作行為，對二手房交易中，出售房屋的年限進行了不同規(guī)定，其中在購房五年內出售房屋和五年后出售房屋所收取的契稅差距高達一倍以上。在二手房交易中，售房者往往會將辦理過戶手續(xù)所需繳納的稅費計入售房款中，或者約定由購房者承擔過戶稅費。若購買的是不足五年的房屋，購房者往往會為了少繳納稅費，而與售房者約定在房屋滿五年后再辦理過戶手續(xù)，甚至僅僅是占有房屋，而不辦理過戶手續(xù)。這樣就為以后的房屋產權確認埋下了隱患。因此，建議購房者在購房房屋后，不要為了規(guī)避國家稅收就不辦理過戶手續(xù)，而應當及時辦理過戶手續(xù)。即便因為房款是分期支付等原因，一時不能辦理過戶手續(xù)的，也應當及時到相關房屋登記管理部門辦理房屋產權預登記。
2、加強對訴請過戶的案件的審查力度
現(xiàn)實中，不可避免的存在有被執(zhí)行人利用虛構買賣合同并通過法院訴訟的方式予以確認，以實現(xiàn)轉移其所有的房產，規(guī)避法院執(zhí)行的情況。因而法院在受理原告訴請被告協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的案件時應當特別注意審查其買賣合同的真實性。
（1）可參照最高法院關于確權糾紛的規(guī)定，在受理案件后，對涉案房產進行權屬現(xiàn)狀查詢。對已被法院查封的房屋，要重點審查，并根據查封法院的遠近等因素，建議原告先行到查封法院通過提出執(zhí)行異議或者案外人異議之訴的方式，解除對涉案房屋的查封，再行向法院起訴要求過戶。對未被法院查封的房屋，也可建議原告對該房屋申請訴訟保全，以保障以后對房屋的過戶。
（2）對房屋買賣合同的真實性進行嚴格審查。法院在受理原告訴請過戶的案件后，一方面要聽取雙方當事人的陳述，審查合同條款；另一方面更為重要的是需要嚴格審查原告是否已向被告支付了全部或者80%以上的購房款，并要求原告提供銀行轉賬等付款依據，同時通過調查走訪的形式了解涉案房屋是否已實際由原告占有等。
3、構建網上提交異議申請及書面審查制度
考慮到若前文假設中，查封房產的法院相隔千里或系多家法院的情況。為減少購房者維護自身權益的成本和執(zhí)行法院的司法成本，建議構建網上提交異議及書面審查制度。即購房者可以通過郵寄或者網上提交執(zhí)行異議或提起案外人異議之訴，執(zhí)行法院受理后，可以通過法院系統(tǒng)內網或者機要郵寄的方式獲取原審法院審理訴請過戶案件時的相關證據材料，以審查購房者的異議請求或者案外人異議之訴的訴請能否成立。
