遂昌縣農(nóng)村村民建房審批管理辦法（試行）（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為進一步規(guī)范農(nóng)村村民建房管理，改善農(nóng)村村民住房條件，加大預防和查處違法建房力度，健全長效管理機制，有序推進社會主義新農(nóng)村建設，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《浙江省人民政府辦公廳關于規(guī)范農(nóng)村宅基地管理切實破解農(nóng)民建房難的意見》等有關法律法規(guī)和文件規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。
第二條 遂昌縣縣域內(nèi)的農(nóng)村村民使用農(nóng)村集體土地拆建、新建、改擴建住房，適用本辦法。
第三條 農(nóng)村村民建房實行分區(qū)管理，分為縣城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)和縣城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)外，具體范圍以建設規(guī)劃行政主管部門劃定公布的范圍為準。
第四條 加強農(nóng)民建房計劃管理，嚴格控制農(nóng)村村民建房新增用地規(guī)模。鼓勵引導通過盤活存量建設用地、農(nóng)村土地綜合整治和舊房調(diào)劑翻建等方式解決建房需求。優(yōu)先安排利用村內(nèi)存量建設用地、村內(nèi)空閑地、舊房拆翻建等建房。
第五條 農(nóng)村村民建房用地重點保障集中建房和危房戶、無房戶、住房困難戶的需求。村民建房新增建設用地年度計劃由縣人民政府統(tǒng)籌安排，并按“定量不定位”原則單獨辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批?？h人民政府根據(jù)各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處預報情況，于年初按上年度農(nóng)民建房用地計劃總量的70%作為農(nóng)民建房用地預安排計劃下達給各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處分解落實到村、到戶。待農(nóng)民建房放樣后，再把用地面積、圖件等相關資料報縣國土資源局。下半年，再根據(jù)農(nóng)民建房專項用地指標余額情況按上述途徑辦理。
第六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負責農(nóng)村村民建房用地審核、建房用地協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理工作；受縣建設規(guī)劃行政主管部門的委托，負責鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)建設用地范圍內(nèi)農(nóng)村村民建房的規(guī)劃審批工作；受縣人民政府委托，負責農(nóng)村村民建房用地的審批工作。
縣建設規(guī)劃行政主管部門負責城鎮(zhèn)總體規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)農(nóng)村村民建房的規(guī)劃審批、業(yè)務指導及監(jiān)督管理等工作。
縣土地行政主管部門負責農(nóng)村村民建房用地計劃安排、農(nóng)轉(zhuǎn)用報批、宅基地登記發(fā)證、業(yè)務指導及監(jiān)督管理等工作。
縣公安部門負責農(nóng)村申請建房戶戶籍的審核，民政部門負責農(nóng)村申請建房戶婚姻登記情況的審核，林業(yè)部門負責農(nóng)村申請建房戶占用林地建房的審核，水利部門負責農(nóng)村申請建房戶占用水域建房的審核，公路部門負責農(nóng)村申請建房戶在公路兩側(cè)建房的規(guī)定距離的審核，電力部門負責農(nóng)村申請建房戶在220伏以上高壓線旁建房的規(guī)定距離的審核，環(huán)保部門負責一級水源保護區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民建房審核，旅游部門負責旅游規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村村民建房審核，文保部門負責文物保護區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村村民建房審核，農(nóng)辦負責農(nóng)村村民異地轉(zhuǎn)移資格審核和下山脫貧計劃指標爭取等與建房審批相關的工作。各有關部門要依據(jù)各自職責，積極配合做好農(nóng)村村民建房的有關工作。
第七條 鼓勵農(nóng)村村民集資聯(lián)建公寓式住宅。聯(lián)建公寓式住宅的每戶建筑面積不得超過160平方米（面積不含層高2.2米以下用于堆放雜物和停車的架空層）。
鼓勵自然村向中心村集聚，引導農(nóng)村村民建房有計劃地逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中?？h城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)外經(jīng)雙方三分之二以上村民簽字同意，村民小組簽訂土地調(diào)劑協(xié)議、宅基地退還協(xié)議、宅基地使用協(xié)議等，村民委員會簽署意見，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處可跨行政村審批村民建房用地。
鼓勵農(nóng)戶選擇貨幣化安置，鼓勵農(nóng)戶商品房。
第八條 農(nóng)村村民申請建房，有關部門不得收取法律法規(guī)規(guī)定之外的其它費用；依法應當收取的費用，必須嚴格按照物價部門核準的收費項目和標準收取。
第二章 審批原則
第九條 一戶一宅的原則。戶口以公安部門頒發(fā)的戶口簿為基準，符合建房條件，一戶只能審批一宅。
第十條 符合規(guī)劃原則。即符合城鎮(zhèn)、村莊建設規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。縣城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民應在縣政府規(guī)劃的農(nóng)民新村和經(jīng)過規(guī)劃了的村莊紅線內(nèi)的建設留用地建房，不得自由選址。
第十一條 拆舊建新的原則。符合建房條件、異地新建且有舊房的，在農(nóng)村村民建房用地批準前應當自行拆除舊房，將原宅基地退還給本村村民委員會或本集體經(jīng)濟組織，依法注銷原宅基地土地使用證。若拒不拆除舊房、退還宅基地的，停止辦理有關建房審批手續(xù)。
因房屋結(jié)構(gòu)或文物保護等原因不能拆除的，可依法將原宅基地土地使用權、房屋所有權變更登記給本村村民委員會或本集體經(jīng)濟組織。在未辦理變更手續(xù)前，停止辦理有關建房審批手續(xù)。
在堅持農(nóng)村宅基地“一戶一宅”原則的前提下，允許村民將原合法的住宅調(diào)劑給本村符合建房條件的其他村民，依法將原宅基地土地使用權、房屋所有權變更登記給受調(diào)劑戶，調(diào)劑雙方應當不存在違法建房行為未處理結(jié)案的情形。
第十二條 村民自治、民主決策原則。充分發(fā)揮村民代表大會主體地位作用，以“村規(guī)民約”等有效形式，推進農(nóng)村宅基地分配過程中的民主化進程。
第十三條 法定面積原則。農(nóng)村村民建房用地審批面積按戶型人口進行控制，不得超標準批地。
第三章 建房條件
第十四條 遂昌縣域內(nèi)農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請建房：
1、無房戶、危房戶、房屋受災戶、住房困難戶；
2、已列入旅游、文物、飲用水源保護范圍和地質(zhì)災害隱患點需搬遷的；
3、實施舊村改造的。
第十五條 有下列情形之一的，其建房申請不予批準：
1、夫妻離婚分戶的，離婚后不滿三年且雙方均未再婚的；
2、夫妻一方為非農(nóng)戶口，已享受國家相關住房優(yōu)惠政策（含房改房、集資建房、經(jīng)濟適用房、兩限房）的；
3、農(nóng)村五保戶家庭已享受國家“保吃、保穿、保醫(yī)、保住、保葬（孤兒為保教）”優(yōu)撫政策的；
4、在城鎮(zhèn)、村莊列入近期建設、改造項目控制范圍內(nèi)申請建房的；
5、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以后，有出租、出賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓地上建筑物的；
6、在拆遷中已實行貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換、有土地安置的（包括留地安置），以及享受下山轉(zhuǎn)移、庫區(qū)移民政策的；
7、未到法定結(jié)婚年齡人員以分戶為由申請建房的；
8、以所有家庭成員作為一戶申請批準建房后，不具備分戶條件而以分戶為由再申請建房的；
9、違法占地建房尚未處理結(jié)案的；
10、70周歲以上老人單獨分戶或遷移戶口到外村申請建房的；
11、法律、法規(guī)規(guī)定不予批準的其他情形。
第四章 其他規(guī)定
第十六條 合法取得一戶二宅以上的農(nóng)戶，在數(shù)宅中指定一宅用于拆建，其余住宅依法處置到位的。
第十七條 非農(nóng)戶口無其他住房回鄉(xiāng)落戶原拆原建的。
第十八條 掛靠享受下山脫貧補助但未遷建的，經(jīng)縣農(nóng)辦同意，退還補助款后，符合建設條件的可以申請宅基地。
第五章 建房標準
第十九條 遂昌縣農(nóng)村村民建房用地控制標準如下：
縣城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)，符合建房條件的農(nóng)戶，其標準為：1人戶，建房占地面積50平方米；2-3人戶，建房占地面積80平方米；4-5人戶，建房占地面積100平方米；6人戶（含）以上，建房占地面積110平方米。建筑層數(shù)控制在三層內(nèi)，檐口高度控制在11.5米內(nèi)。
縣城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)外，符合建房條件的農(nóng)戶，其標準為1-3人戶，建房占地面積100平方米；4-5人戶，建房占地面積120平方米；6人戶（含），建房占地面積130平方米。建筑層數(shù)控制在四層內(nèi)，檐口高度控制在12.5米內(nèi)。
第二十條 鼓勵原房拆建、使用村內(nèi)原有建設用地，盡量少占或不占耕地建房，屬本戶宅基地范圍內(nèi)拆建的，建房用地標準在上述標準的基礎上增加10平方米，拆改建或新建占用耕地的，在上述標準的基礎上減少5平方米?？h城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)外有條件農(nóng)戶每戶最多可以申請生產(chǎn)性附屬用房（如農(nóng)機具堆放用房等）20平方米。
第二十一條 農(nóng)村村民的建房人口計算標準，按照家庭常住農(nóng)業(yè)人口數(shù)確定。但有下列情形的，按照以下規(guī)定計算：
1、已婚尚未有子女和已領取獨生子女證的，可增加一個建房人口；
2、父母屬本村村民但未曾審批建房，且與建房申請人分戶而又共同居住的，經(jīng)建房申請人的父母及兄弟姐妹同意，可計入建房人口，但不能重復計算；
3、農(nóng)村村民家庭成員在本村雖無常住戶口的，但屬下列情形之一的，可計入建房人口：
①配偶、子女為非農(nóng)業(yè)人口且未享受過保障性住房政策、福利性住房政策的（該配偶、子女今后不再享受保障性住房政策、福利性住房政策）；
②原籍農(nóng)業(yè)戶口的現(xiàn)役軍人、復轉(zhuǎn)退軍人（不含已在外結(jié)婚定居人口）；
③藍印戶口、移民農(nóng)轉(zhuǎn)非人員；
④原籍農(nóng)業(yè)戶口的大中專院校在校學生；
⑤因服刑被注銷戶口的原農(nóng)業(yè)戶口服刑人員；
⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他人員。
第六章 審批程序
第二十二條 農(nóng)村村民申請建房按以下程序進行：
1、申請受理。農(nóng)戶至少提前半年向本村村委會提出建房申請，村委會受理后，編制半年度農(nóng)民建房實施方案（包括建房戶名單、規(guī)劃選址、用地面積、時序安排及需解決的問題），并召開村民代表大會進行討論，對表決同意的，在村公示欄內(nèi)進行為期5日的公示，公示內(nèi)容包括申請建房的申請人姓名、家庭常住人口、現(xiàn)有住房情況及其處置方式，申請建房地點、建房用地面積等。公示期滿無異議的，列表經(jīng)村民主任和駐村干部審查后報當?shù)?/span>鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處。
2、現(xiàn)場踏勘。當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處收到村民委員會上報的建房申請材料后，應在10個工作日內(nèi)對申報材料的真實性和完整性進行審查。對符合建房條件的建房戶，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處分管領導牽頭村鎮(zhèn)建設管理站、國土所、駐村干部及其他有關部門現(xiàn)場踏勘調(diào)查，并出具現(xiàn)場踏勘調(diào)查意見。對符合建房條件的，填寫農(nóng)民建房申請用地資格審查表；對不符合建房條件的，由當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處一次性書面告知申請人。
3、批前公示。對符合建房條件的建房戶，村鎮(zhèn)建設管理站在5個工作日內(nèi)，將農(nóng)村村民建房擬審批對象、建設用地位置、規(guī)劃用地面積、允許建設的范圍、建筑高度等情況在村公示欄內(nèi)公示，接受群眾監(jiān)督，公示期限為5天。
4、村鎮(zhèn)建設管理站和國土所審查。村鎮(zhèn)建設管理站和國土所根據(jù)各自職責，對農(nóng)戶建房選址、規(guī)劃、占用地類、面積標準、一戶一宅等情況進行審查。涉及縣城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，先取得建設用地規(guī)劃許可證后，再提交國土所審查?？h城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)外的，由村鎮(zhèn)建設管理站先行審查同意后，再交由國土所審查。
5、國土資源所填寫農(nóng)民建房用地審批表。國土資源所根據(jù)申請者提供的材料（半年農(nóng)民建房實施方案、申請用地資格審查表、現(xiàn)場踏勘調(diào)查意見、《建設用地規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》（附坐標平面布置圖）、土地利用總體規(guī)劃局部建房位置區(qū)位圖、身份證復印件、戶口本復印件、土地來源證明、舊房處置協(xié)議或舊房拆除證明等材料）填寫農(nóng)民建房用地審批表，每月制作農(nóng)民建房用地審批表匯總清單，連同每戶農(nóng)民建房用地審批表報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處會審。
6、會審審批。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處根據(jù)國土所上報的農(nóng)民建房用地審批材料及匯總清單，每月至少一次對村民建房用地進行集體會審，會審通過后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處在10個工作日內(nèi)負責審批辦理農(nóng)村村民建房用地審批手續(xù)，下發(fā)農(nóng)村村民建房用地審批表，并把公示批準名單及批準面積（公示期7天），公示無異議后，由當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)（街道）辦理《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。
7、放樣動工。農(nóng)村村民建房用地經(jīng)批準后，城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，由建設規(guī)劃行政主管部門按程序辦理《建設工程規(guī)劃許可證》和《放樣通知書》；縣城（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)外的，由村鎮(zhèn)建設管理站憑農(nóng)村村民建房審批表直接辦理《放樣通知書》。
農(nóng)村村民取得《放樣通知書》后，委托有測繪資質(zhì)的測繪單位放樣后方可動工建設。
8、驗收發(fā)證。房屋竣工后，建房戶應當及時報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處召集建設規(guī)劃、國土資源等部門到實地進行竣工驗收。新房竣工驗收合格后，建房戶應及時向國土、房管部門申請核發(fā)土地使用證、房屋所有權證。
第七章 考核獎懲
第二十三條 縣人民政府將農(nóng)村村民建房規(guī)范管理工作納入各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處土地管理和耕地保護考核內(nèi)容，對工作開展較好、效果明顯的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處給予表彰獎勵。
第二十四條 農(nóng)民建房管理實行屬地管理、誰審批誰監(jiān)管原則。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處要加強巡查員隊伍建設，各行政村要充分發(fā)揮基層自治組織的作用，及時發(fā)現(xiàn)本村范圍內(nèi)違法建房苗頭，并予以制止和上報。
村干部和巡查員對無法制止的違法行為要及時報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處及時會同相關部門現(xiàn)場處置，核實違法行為直至恢復原狀，不能恢復原狀的依法立案查處。
第二十五條 鼓勵開展農(nóng)村宅基地有償使用，對閑置宅基地收取一定的費用。農(nóng)村宅基地有償使用獲取的資金可用于本村基礎設施建設、農(nóng)村閑置建設用地收購等，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處要加強資金監(jiān)管。
第八章 法律責任
第二十六條 對以欺騙手段騙取建房批準手續(xù)的，經(jīng)查實后，撤銷批準文件，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、有關執(zhí)法部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，逾期不拆除的，依法強制拆除。
新建房屋未經(jīng)有測繪資質(zhì)的測繪單位放樣擅自動工，造成建房移位、超面積的，按非法占有土地論處，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、有關執(zhí)法部門責令停止建設，限期改正。
第二十七條 嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證、房屋產(chǎn)權證。
第二十八條 宅基地經(jīng)依法批準后，自批準之日起滿二年未動工建造的，批準文件自動失效。
第二十九條 違反規(guī)劃進行建設的，由建設規(guī)劃行政主管部門或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處責令停止建設，限期改正，或依法拆除。
第三十條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處要認真落實村民建房審批管理責任，對農(nóng)村村民建房依法進行審批，做到放樣到場、砌基到場、驗收到場，嚴格控制建新不拆舊的行為。因工作人員違規(guī)審批、越權審批、幫助騙取批準或因監(jiān)管制度執(zhí)行不及時、不到位、責任不落實等造成違法違章建房的，追究相關責任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條 單位或個人以偽造戶口、隱瞞舊房、提供虛假審批資料等方式幫助村民騙取批準建房的，依法追究有關責任。
第七章 附則
第三十二條 本意見自2014年 月 日起試行，由縣法制辦負責解釋。原《遂昌縣農(nóng)村村民建房管理暫行辦法》（遂政發(fā)【2005】45號）同時廢止。今后法律、法規(guī)對農(nóng)村村民建房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
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