【核心提示】

       《城市房地產(chǎn)管理法》并未明確未取得土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓合同無效，該法關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)同時具備取得土地使用權(quán)證書、達(dá)到法定的投資開發(fā)條件的規(guī)定，屬于強(qiáng)制性規(guī)定，但不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

       對于起訴前未取得土地使用權(quán)證書的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體案件情況，結(jié)合物權(quán)法、合同法的相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定，不宜對《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定作簡單的反面解釋，認(rèn)定在起訴前轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書或者未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

    【法理評析】

      國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的基本含義是：轉(zhuǎn)讓人將其依法取得的出讓土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓于受讓方并由受讓方支付價款。由于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于民事合同，因而判斷此類合同的效力，仍然遵循認(rèn)定合同效力的一般標(biāo)準(zhǔn)，即合同主體是否具有相應(yīng)的行為能力、意思表示是否真實及是否違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗。

        特別值得注意的是，包括以下三點：

       第一，如何理解相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。也就是說，違反了哪些法律規(guī)定將影響合同的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓；第三十九條第一款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條屬于強(qiáng)制性規(guī)定似無爭議，但是“未取得土地使用權(quán)證書”的規(guī)定不宜認(rèn)定為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

        第二，土地使用權(quán)屬于物權(quán)的一種，故《物權(quán)法》確立的不對稱物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分原則，無疑應(yīng)當(dāng)適用于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。

        第三，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于有償轉(zhuǎn)讓權(quán)利的合同，《合同法》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所確立的原則與精神應(yīng)當(dāng)適用于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的判斷。

   【典型案例】

        最高人民法院（2015）民申字第196號民事裁定書