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公積金買房指南:公積金到底應(yīng)該怎么用?

今年2月,疫情之下,黃奇帆、樓繼偉等多位知名人士呼吁取消公積金,為企業(yè)和職工減負(fù)。

話題沸騰了三個月后,5月18號,中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》為公積金定調(diào),堅持改革住房公積金制度。

也就是說:未來住房公積金只有調(diào)整,不存在取消可能。

今年,例行公積金調(diào)整已經(jīng)開始,各地大多公布或已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施期,出現(xiàn)了不少亮點(diǎn)與變化,內(nèi)容關(guān)系到公積金繳存基數(shù)、繳存比例和月繳存限額等多方面。

無論是資金緊張的月光族、還是預(yù)備置業(yè)的大佬,公積金這個東西事關(guān)咱們的口袋,真得好好了解了解!

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說起公積金,大家都很熟悉,不就是五險一金中的“一金“嗎?但你真的知道怎么用好這“一金”嗎?

公積金最大的用途,就是用作貸款購房,利率低,能省不少錢。同樣貸款100萬,公積金利率僅僅3.25%,哪怕用5年期lpr4.65%來計算,每月要比商業(yè)貸款等額本金還款少還2300元,總利息要比商業(yè)貸款等額本息少還近29萬。無論是長線利息還是短期還款壓力,公積金都太劃算了。

但大家知道公積金的使用條件是什么嗎?千萬別等到到了買房現(xiàn)場,才知道自己沒有公積金貸款資格。

首先,并不是一繳存公積金就可以貸款買房,一般需要繳存6或12月以上才具備貸款資格,不同的城市有不同的年限規(guī)定。

繳存6個月及以上的城市:北京、上海、深圳、太原、南京、武漢、??诘?;天津、長沙等城市需要持續(xù)繳納12月及以上。

另外要注意,政策性住房要求的公積金繳存年限與普通住宅要求的可能不一樣。比如:共有產(chǎn)權(quán)房、自主型商品房、經(jīng)濟(jì)使用房等。北京政策性購房需要持續(xù)繳納12個月及以上。

公積金貸款最長期限也無法超過30年,超過40歲使用公積金也不太方便。因?yàn)橘J款的期限和你貸款時的年齡,加起來不能超過70歲。

其次,公積金是有總額度限制的,超過公積金額度的房貸需要配合商業(yè)貸。以下是部分城市最高可貸額度。即使是最高額度100萬,在上海也是買不到房子的,還需要進(jìn)行組合貸,配合商業(yè)貸款使用。

最后公積金可貸額度往往是隨著余額與繳存年限增長的,一定要注意計算自己公積金貸款額度。這個貸款額度是不能超過上圖公積金貸款總額度的。

貸款額度計算大致可以分為兩個方向,一種以余額為計算基準(zhǔn),比如深圳公積金可貸額度是賬戶余額的14倍。

此外,杭州的公積金貸款額度是按照平均余額計算的,這個平均余額是指申請貸款前12個月(不含申請貸款的當(dāng)月)的住房公積金余額的平均數(shù),總貸款額度是平均余額的15倍。

例如:小王已經(jīng)繳納公積金4年,公積金賬戶月末余額為29600元,近12月每月繳納800元。

那他的平均余額就是:(29600+28800+......+20800)/12=25200元,公積金貸款總額就是15*25200=378000元,也就是37.8萬。

另一種是與繳存時間掛鉤,比如鄭州的算法是公積金賬戶余額*(14+已繳存年限)。

此外,深圳連續(xù)三年以上未取公積金的,公積金貸款總額可提高10%。

其實(shí),近年來,公積金余額除了購房貸款上使用,在租房、裝修、大病、退休等等情況下,均可提出使用。

上海最高能夠提取2000/月的租房公積金,深圳每月能夠提取公積金應(yīng)繳存額的65%。

公積金確實(shí)是很實(shí)惠的好選擇,但是在實(shí)際使用程中,也常常因?yàn)橘J款與房價總額價差太大,貸款門檻較高,異地轉(zhuǎn)接流程多,審批緩慢,一般只要是火熱的項(xiàng)目,開發(fā)商一般拒絕購房者用公積金貸款,因?yàn)榈却乜畹臅r間太長了,也難怪公積金被吐槽為雞肋!食之麻煩,棄之可惜呀。

公積金的使用要點(diǎn)都在這了!那么近期這一大波公積金的調(diào)整,變動在哪呢?對咱們影響在哪呢?

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今年疫情的影響下,各地公積金的惠民誠意還是拉滿了的,緩繳、延繳舉措不斷。8月,各地公積金調(diào)整還在繼續(xù),各地這些舉措對未來公積金格局有何影響呢?

1、公積金同城市群、都市圈內(nèi)城市間互認(rèn)是趨勢

2019年9月17日,江蘇淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)宿州、淮北、商丘、菏澤、棗莊、連云港、宿遷7城實(shí)現(xiàn)互認(rèn)互貸。

隨后今年3月,川渝兩省也實(shí)現(xiàn)公積金互貸互認(rèn),也就是說,無論是在四川還是在重慶繳存公積金到相應(yīng)的期限,都可以按需在另一座城市申請公積金買房。

這其實(shí)呈現(xiàn)了未來公積金存繳的一個大趨勢,隨著都市圈和城市群的發(fā)展,區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步融合,公積金的互認(rèn)互貸將更加普遍。

2、公積金的優(yōu)惠力度還會繼續(xù)加大,比如貸款年限延長、貸款門檻下調(diào)。

8月7日,合肥調(diào)整公積金貸款年限從20年延長至30年。武漢二手房申請公積金貸款最長年限也由20年變?yōu)?0年。調(diào)低貸款門檻,對于購房群體來說無疑時一項(xiàng)利好,有利于緩解貸款壓力。

同時,部分地區(qū)也將貸款門檻由連續(xù)繳納12個月降低為6個月,首付比例由三成降為兩成等等,門檻大大降低。比如海南??凇⒑幽像v馬店等等

3、房住不炒下,對剛需首套會越加友好,對二套或以上優(yōu)惠力度下降

隨著公積金門檻的逐漸降低,不少城市隨之加強(qiáng)了二套房的調(diào)控,防止公積金成為炒房客加杠桿的手段,首貸無論是在金額還是在利率上都具有絕對優(yōu)勢。

例如,武漢首套房基準(zhǔn)貸款額度為70萬元,二套房基準(zhǔn)貸款額度為50萬元。

安徽池州第二套住房公積金個人住房貸款,貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

這些都透露出,接下來的公積金更加傾斜首套剛需,對于改善購房來說不太友好。還沒有買房的朋友,記得要繳公積金,而且不要斷繳哦

4、公積金的提取簡化,適用到除買房之外的行為也是個大趨勢

這個問題可以說是公積金最廣為詬病的一個問題。此次各地調(diào)整方向,也說明,未來公積金的使用將會更加便捷化。

簡化公積金提取程序成為趨勢,北京、深圳等多個城市提到了減少必要材料,深圳直接能無條件提取65%當(dāng)月應(yīng)繳存公積金。濟(jì)南力度也大,當(dāng)?shù)厝颂崛」e金不用提供戶口證明,本市購房也不需要不動產(chǎn)證明。

同時,新的公積金使用領(lǐng)域也在更新,武漢、宜昌出現(xiàn)加裝電梯也可以使用公積金。

這些舉措整合起來,我們可以看到,公積金的未來將會愈發(fā)剛需化、共通化以及便捷化!

資訊來源:微信公眾號大胡子說房



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