深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》解讀
一、《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《貸款規(guī)定》）設計考慮的主要因素
《貸款規(guī)定》相關制度設計主要考慮了以下因素：
一是在貸款制度設計中，將住房公積金繳存、提取和貸款制度作為統一的整體考慮。公積金貸款的資金來源于職工辦理提取后的繳存余額，該資金來源不但額度有限，且隨時發(fā)生動態(tài)變化，公積金貸款的發(fā)放須以保證職工的提取需求為前提。住房公積金的提取率與可貸款額度之間存在直接影響，即：提取率升高時，可貸款額降低；提取率降低時，可貸款額提高。因此，《貸款規(guī)定》在申請條件、可貸額度計算時將繳存、提取一并納入考量。
二是貸款制度立足于解決職工自住住房問題。公積金貸款重點支持職工購買保障性住房和首套普通商品住房，但也兼顧繳存職工其他貸款需求，如商業(yè)貸款轉公積金貸款，具體實施方案將在下一階段制定。
三是充分考慮住房公積金繳存職工為住房公積金制度可持續(xù)發(fā)展的貢獻。注重體現資金積累、互助性等因素，在可貸額度中予以考慮。
四是貸款制度考慮資金的流動性、市場變化等因素。有關條款針對資金流動性以及市場變化，設計了調整機制，為下一階段的調整預留空間。
五是在發(fā)揮住房公積金制度這一政策性住房金融功能的同時，注重引入市場資源和機制。如引入組合貸款，可以更多地滿足職工需求。
六是充分注重職工權益。相關制度設計在注重資金安全、風險控制的同時，以便民、利民為原則，從貸款申請人流程方便、受益最大予以考慮，如擔保模式為采用我市住房商業(yè)貸款較為常用的抵押模式等。
二、《貸款規(guī)定》根據公眾意見修改的內容
《貸款規(guī)定》正式發(fā)布稿較此前征求意見稿，主要對下列內容進行了調整：
（一）提高按照公積金賬戶余額倍數計算的可貸額度標準和公積金貸款最高可貸額度。《貸款規(guī)定》向社會征求意見時，職工對于提提公積金賬戶余額倍數、提高公積金貸款最高可貸額度兩個方面意見和建議很多。此后，在《貸款規(guī)定》征求意見修改的過程中，經過再次測算，且考慮到貸款上線初期，職工賬戶余額較少以及我市房價等多方面因素，從貸款上線初期總體可貸資金較為充足的實際出發(fā)，為切實發(fā)揮住房公積金制度支持職工解決自住住房問題的作用，《貸款規(guī)定》中的賬戶余額的倍數從10倍提高至12倍，公積金貸款最高可貸額度從80萬提高至90萬（申請人個人申請的，最高可貸額度50萬維持不變）。
需要注意的是，按照《貸款規(guī)定》第二十九條規(guī)定，住房公積金貸款最高額度、職工住房公積金賬戶余額的倍數，可以根據國家、省、本市住房政策以及本市住房公積金繳存、提取和貸款情況適時調整，也就是住房公積金貸款最高額度、職工住房公積金賬戶余額的倍數，將會動態(tài)調整，在不同階段會有所不同，有的階段會提高，有的階段會降低。
（二）明確戶籍和非戶籍職工均可以申請公積金貸款。針對征求意見中部分職工非戶籍職工能否貸款的疑問，正式發(fā)布稿作出了明確，規(guī)定戶籍和非戶籍職工均可以申請公積金貸款，該項規(guī)定從意思上和征求意見稿條文一致，但更為明確。
（三）明確首付款具體比例。對于職工提出明確第二套房以及90平方米以下住房首付款比例等政策的要求，正式發(fā)布稿采用了“首付款比例不得低于國家規(guī)定的首付款比例要求”的規(guī)定，確定適用國家有關規(guī)定的原則。
（四）明確房產套數的認定標準。對于職工提出的明確首套、二套房等房產套數認定標準的要求，按照國家、省和我市限購、限貸政策要求，結合本市商業(yè)銀行執(zhí)行標準，正式發(fā)布稿增加了房產套數認定的標準，即房產套數按申請人和共同申請人各自所在家庭名下房產套數計算（家庭的成員包括夫妻雙方和未成年子女）。
此外，結合公積金貸款業(yè)務規(guī)程制訂、系統開發(fā)過程中遇到的問題，正式發(fā)布稿對部分條款的表述進行了修改。
三、《貸款規(guī)定》涉及的主要內容
（一）公積金貸款情形。《貸款規(guī)定》從申請、額度計算、貸款手續(xù)辦理、后續(xù)貸款償還、監(jiān)督管理等方面對我市公積金購房貸款進行了規(guī)范。由于建造、翻建、大修本市范圍內保障性住房和商品住房的情形較少，對于該類情形申請公積金貸款的，明確也可參照《貸款規(guī)定》申請公積金貸款。
考慮到公積金貸款資源有限，以及住房公積金制度的保障性屬性，《貸款規(guī)定》明確公積金貸款重點支持職工購買保障性住房（包括安居型商品房）和首套普通商品住房，兼顧職工其他購房需求。
（二）公積金貸款對象。在我市繳存住房公積金的職工均可以申請公積金貸款，職工和配偶一起申請，職工的父母在本市繳存住房公積金的，職工也可以和其父母一起申請。
（三）家庭不同代際間的扶持機制。在職工和配偶賬戶內的住房公積金余額較少，計算出來的可貸額度不能滿足購房需求時，可以父母作為共同申請人，加上父母賬戶內的住房公積金余額作為可貸額度計算基數，用來提高職工的可貸額度；此外，若父母不作為共同申請人，也可提取其賬戶內的住房公積金余額用于提前償還職工的公積金貸款。
（四）公積金貸款最高可貸額度。職工個人申請的，單筆公積金貸款最高額度為50萬，職工與配偶或父母一并申請的，單筆公積金貸款最高額度為90萬。單筆公積金貸款最高額度主要根據我市房價水平、住房公積金歸集資金額度、周邊城市和一線城市最高額度水平等因素綜合考慮的。此外，需要說明的是，公積金貸款最高可貸額度屬于動態(tài)調整的標準，可以根據公積金貸款業(yè)務實際運行情況以及資金情況等，予以適時調整。
（五）公積金貸款可貸額度計算標準。從控制風險和促進住房公積金積累的角度出發(fā)，我們根據住房公積金繳存基數、個人賬戶余額、占購房總價款比例和單筆最高可貸額度作為個人貸款額度核定依據。具體條件為：一是每月還貸額度不超過申請人住房公積金繳存基數的50%；二是個人賬戶余額的倍數（12倍）；三是不高于購房總價款與首付款的差額；四是不高于單套住房的公積金貸款最高額度；最終可貸額度不高于上述四項數值。
此外，《貸款規(guī)定》通過公積金貸款可貸額度建立了多積累、少提取的激勵機制?！顿J款規(guī)定》明確，除住房公積金可貸額度與職工賬戶余額掛鉤外，對于職工申請公積金貸款前連續(xù)三年以上未曾有提取行為的，其按賬戶余額倍數計算的可貸額度可以提高10%。
（六）誠信管理機制。《貸款規(guī)定》明確，職工在申請住房公積金提取或個人貸款時，隱瞞或虛報婚姻狀況、直系親屬關系、購房行為、住房數量等情況的，公積金中心可以自違規(guī)行為認定之日起5年內不予受理其公積金貸款申請。此外，對于經催收后仍逾期不還款和弄虛作假的，公積金中心可以將職工個人資料作為不良記錄錄入住房公積金監(jiān)管檔案（系統），并將記錄提交人民銀行納入個人信用征信系統。
