目前，商業(yè)銀行住房按揭還款主要分為“等額本金”、“等額本息”兩種方式。“等額本金”就是借款人將貸款額平均分?jǐn)偟秸麄€(gè)還款期內(nèi)每月歸還，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種還款方式每月的償還額逐月減少。而“等額本息”則是貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還款方式，即在整個(gè)還款期內(nèi)，每月的還款額固定不變。
據(jù)測(cè)算，在還貸前期，“本金法”歸還本息的金額要比“本息法”多。因此，當(dāng)貸款利率下降時(shí)，“本金法”在較高利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，當(dāng)貸款利率上升時(shí)，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金則少，利息總支出相應(yīng)減少。換句話說(shuō)，當(dāng)利率走高時(shí)，兩種方式還款的總額差會(huì)拉大；利率走低時(shí)兩者額差則縮小。
舉個(gè)例子：某購(gòu)房者貸款50萬(wàn)元，貸款期限10年，當(dāng)期貸款利率為5.04%。如果貸款期內(nèi)利率未發(fā)生調(diào)整，選擇等額本金法和等額本息法到期支付的利息總和分別為12.7萬(wàn)元和13.75萬(wàn)元，兩者相差1.05萬(wàn)元。假設(shè)5年后貸款利率下降為4.2%，在利率調(diào)整時(shí)，選擇等額本金法和等額本息法剩余的本金分別是28.13萬(wàn)元和32.3萬(wàn)元，最后到期支付的利息總和分別為12.17萬(wàn)元和13.11萬(wàn)元，兩者相差0.94萬(wàn)元
反之，如果5年后貸款利率上升為5.58%，則“本金法”和“本息法”到期支付的利息總和分別是13.05萬(wàn)元和14.18萬(wàn)元，兩者相差1.13萬(wàn)元。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，等額本金就是每期還的本金相同，利息不同，利息隨著本金的減少而降低，只給本金的利息，所以是隨著還款限期的減少，每月還款額是遞減的。
