蔣賢錚
（2018年5月2日）
[案例]甲出租鋪面給乙經(jīng)營(yíng)快餐店，雙方于2013年1月20日簽訂一份鋪面租賃合同，約定：租期5年，年租金3.6萬(wàn)元分兩次付清，即分別于1月31日前和7月31前分別預(yù)付當(dāng)年上下半年的租金各1.8萬(wàn)元。同時(shí)約定：在租賃期內(nèi)，乙逾期不支付租金超過兩個(gè)月，甲則有權(quán)解除合同。合同簽訂的當(dāng)日，乙即預(yù)付了2013年上半年的租金。乙在經(jīng)營(yíng)中因管理不善，資金緊張，在7月20日以經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)暫時(shí)困難為由僅預(yù)付8000元租金。甲于9月5日清晨在鋪面門上加鎖，并貼出一張解除鋪面租賃合同的通知。乙報(bào)警，甲乙雙方因此發(fā)生糾紛。乙起訴請(qǐng)求法院確認(rèn)甲解除鋪面租賃合同的行為無(wú)效。
[分歧]當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是甲解除鋪面租賃合同的行為是否無(wú)效。
甲主張有效。鋪面租賃合同約定乙應(yīng)在2013年7月31日前預(yù)付下半年租金1.8萬(wàn)元，其卻僅預(yù)付8000元，拖欠1萬(wàn)元租金直到9月份。依照《合同法》第二百二十六條中“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金?！钡囊?guī)定，按時(shí)足額支付租金是承租人乙應(yīng)履行的法定和約定義務(wù)。同時(shí)，依照《合同法》第二百二十七條中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的規(guī)定，乙超過約定期限即2013年7月31日仍欠租金1萬(wàn)元，甲依照法律規(guī)定和合同約定均有權(quán)行使合同解除權(quán)。
乙主張無(wú)效。鋪面租賃合同約定甲有權(quán)行使合同解除權(quán)的條件是“乙逾期不支付租金超過兩個(gè)月”。乙的違約行為并不導(dǎo)致甲成就解除鋪面租賃合同的條件，一方面，乙實(shí)際已經(jīng)預(yù)付8000元租金，僅拖欠2013年下半年租金1萬(wàn)元，屬于不完全履行合同或不適當(dāng)履行合同的違約行為，并不構(gòu)成合同約定的“不支付租金”行為，即不構(gòu)成不履行或拒不履行合同義務(wù)的違約行為。另一方面，鋪面租賃合同約定乙逾期支付租金的寬限期為兩個(gè)月，即自2013年8月1日起至同年10月1日。甲在約定乙預(yù)付租金的寬限期仍未屆至，就在9月5日行使合同解除權(quán)，不符合合同約定其行使合同解除權(quán)的時(shí)間條件。
[分析]本文以為，乙在寬限期內(nèi)拖欠部分租金的違約行為，并未成就甲依約解除鋪面租賃合同的條件。
首先，甲應(yīng)當(dāng)依照鋪面租賃合同的約定條件行使合同解除權(quán)。
依照鋪面租賃合同的約定，甲解除鋪面租賃合同應(yīng)當(dāng)具備如下兩個(gè)條件：第一，乙逾期不支付租金。依照鋪面租賃合同的約定，甲行使合同解除權(quán)的條件之一是乙不履行合同義務(wù)的行為體現(xiàn)為到期不支付租金的違約形態(tài)。詳言之，鋪面租賃合同約定乙必須在1月31日前和7月31前分別預(yù)付當(dāng)年上下半年的租金各1.8萬(wàn)元，在實(shí)際履行中，乙只有超過此約定期限未付租金分文，該合同解除的約定條件才具備。第二，乙逾期不支付租金超過兩個(gè)月。詳言之，乙未在1月31日前和7月31前分別預(yù)付當(dāng)年上下半年的租金各1.8萬(wàn)元，這一違約行為一直延續(xù)到4月1日和10月1日。本案的事實(shí)是，乙在2013年7月20日預(yù)付了8000元租金。乙部分履行合同義務(wù)的行為不屬于鋪面租賃合同約定的“逾期不支付租金”的不履行合同義務(wù)行為。據(jù)此判斷，乙的違約行為不具備上述約定解除合同的第一個(gè)條件。再者，即使認(rèn)定乙不完全履行合同義務(wù)的違約行為成就“逾期不支付租金”的合同解除條件，乙依約也有兩個(gè)月的寬限期，即乙雖未在7月31日前全部預(yù)付2013年下半年的租金1.8萬(wàn)元，但依約仍有兩個(gè)月延緩支付期限。甲在乙預(yù)付租金的寬限期到來(lái)之前即行使合同解除權(quán)，顯然也不符合鋪面租賃合同約定的另一個(gè)解除條件。綜上分析，乙的答辯意見成立。
其次，鋪面租賃合同既然約定了合同解除的條件，甲就不應(yīng)該行使法定解除權(quán)。甲即使行使法定解除權(quán)，也不符合法定解除的條件。
其一，按照約定優(yōu)于法定的合同法原則，甲不應(yīng)該行使法定解除權(quán)?！逗贤ā返诰攀龡l、第九十四條分別規(guī)定了約定解除和法定解除。本案中，甲乙在鋪面租賃合同中約定了甲解除合同的條件，在不違反法律、行政法規(guī)效力性規(guī)定的前提下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定解除的效力高于法定解除，即針對(duì)乙遲延履行支付租金義務(wù)的違約行為，甲能否行使合同解除權(quán)，鋪面租賃合同和《合同法》均有合同解除條件的規(guī)定，法官就應(yīng)當(dāng)采納甲乙約定的合同解除條件，不應(yīng)準(zhǔn)許甲依照法定解除合同的條件行使合同解除權(quán)。
其二，乙拖欠租金的違約行為未成就法定解除條件。
一方面，乙拖欠租金的違約行為并不導(dǎo)致甲的合同目的不能實(shí)現(xiàn)?！逗贤ā返诰攀臈l第（四）項(xiàng)規(guī)定了法定解除情形之一，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的?！睋?jù)此規(guī)定，一方當(dāng)事人遲延履行合同義務(wù)，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，構(gòu)成根本性違約，另一方當(dāng)事人依法有權(quán)行使合同解除權(quán)。就本案而言，鋪面租賃合同是一份履行期限相對(duì)較長(zhǎng)的繼續(xù)性定期合同，承租人乙在約定的支付租金期限內(nèi)已預(yù)付租金8000元，占應(yīng)預(yù)付租金的44%，甲從中已部分實(shí)現(xiàn)簽訂鋪面租賃合同取得租金收益的合同目的。乙拖欠租金1萬(wàn)元直到甲行使合同解除權(quán)之時(shí)僅逾期一個(gè)多月，但仍在合同約定的寬限期內(nèi)，據(jù)此判斷，乙的違約行為不會(huì)影響出租人獲得租金目的的實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)認(rèn)定為根本性違約或嚴(yán)重違約。在鋪面租賃合同約定了合同解除條件的前提下，甲僅以乙拖欠租金構(gòu)成遲延履行合同義務(wù)為由行使法定解除權(quán)，據(jù)上分析，也不符合法定解除條件。
另一方面，乙拖欠租金有正當(dāng)理由且未超過合理或?qū)捬悠谙蕖５谝?，甲在乙拖欠租金后并未給予乙支付所欠租金的合理期限就直接解除鋪面租賃合同。假如鋪面租賃合同未約定“在租賃期內(nèi)，乙逾期不支付租金超過兩個(gè)月，甲則有權(quán)解除合同。”的約定解除合同條件，依照《合同法》第二百二十七條“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的規(guī)定，承租人未支付或遲延支付租金的法律后果有兩個(gè)，一個(gè)后果是出租人可以要求承租人在其確定的合理期限內(nèi)支付；另一個(gè)后果是承租人在出租人所確定的合理期限屆至?xí)r仍拒不支付租金的，出租人可以直接解除租賃合同。據(jù)此規(guī)定，乙拖欠租金后，甲應(yīng)當(dāng)確定乙支付所欠租金的合理期限。并且，只有在甲所確定的合理期限屆滿后乙仍未支付所欠租金，甲才能行使合同解除權(quán)。否則，甲不具備行使法定解除合同的條件。第二，乙拖欠租金有正當(dāng)理由。對(duì)《合同法》第二百二十七條的上述規(guī)定作反面解釋，承租人未支付或遲延支付租金有正當(dāng)理由的，承租人可以請(qǐng)求出租人延緩支付租金，出租人則不可以直接行使合同解除權(quán)。據(jù)司法實(shí)務(wù)，正當(dāng)理由包括不可抗力或意外事件；出租人違約在先；承租人發(fā)生一些致使其暫時(shí)無(wú)力支付租金的情事，比如生病住院、經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)暫時(shí)困難等。在本案中，乙承租甲的鋪面經(jīng)營(yíng)快餐店近半年，仍處于市場(chǎng)培育期，再加上經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)有待積累，資金周轉(zhuǎn)暫時(shí)出現(xiàn)困難，導(dǎo)致其不能依約定期限預(yù)付租金，在此種情況下，乙可以請(qǐng)求甲延緩支付租金，甲未確定乙延緩支付所欠租金的期限，即以乙超過約定的支付租金期限仍未支付租金為由，援引《合同法》第二百二十七條中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！钡囊?guī)定，直接行使法定解除權(quán)，顯然是對(duì)該法條作斷章取義的解讀。
聯(lián)系客服
