農(nóng)民眼見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲，反悔曾經(jīng)賣房給畫(huà)家。北京市通州區(qū)畫(huà)家村“宋莊房訟”案今天終審判決，法院依法認(rèn)定買賣合同無(wú)效，判決畫(huà)家李玉蘭從即日起90天內(nèi)將房屋騰退給農(nóng)民馬海濤，馬海濤支付李玉蘭9萬(wàn)余元補(bǔ)償款。
據(jù)了解，北京市通州區(qū)潮白河畔的宋莊鎮(zhèn)小堡村一帶因畫(huà)家聚居在此而得名畫(huà)家村。如今這里聚集了海內(nèi)外近1500名藝術(shù)家，擁有很多農(nóng)民房改建的藝術(shù)家工作室、商店，以及造型各異的美術(shù)館、畫(huà)廊等，成為中國(guó)最大的、國(guó)內(nèi)外知名的畫(huà)家聚居地，并于2006年被規(guī)劃為北京市十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。而目前定居的1500余名藝術(shù)家中，有200多人買了農(nóng)民房。
由于近年來(lái)北京房?jī)r(jià)上漲迅猛，農(nóng)民馬海濤很后悔2002年簽訂《買賣房協(xié)議書(shū)》以45000元的低價(jià)將房屋及院落賣給畫(huà)家李玉蘭，故在去年要求確認(rèn)購(gòu)買合同無(wú)效。畫(huà)家村農(nóng)民討房訴訟案件至今已經(jīng)形成了13起，起訴理由基本都是依據(jù)“城里人不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房”的政策，雙方房屋買賣協(xié)議無(wú)效。
北京市二中院經(jīng)審理后認(rèn)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協(xié)議書(shū)》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，一審法院根據(jù)“城市居民不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房”作出的判決和對(duì)合同效力的認(rèn)定是正確的。
法院同時(shí)指出，出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買受人信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
審理法官說(shuō)，鑒于李玉蘭在一審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在本次審理程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。
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