案例
2012年2月15日，某甲和某乙簽訂《租賃合同》，約定某甲將其位于廣州市海珠區(qū)某地的商鋪出租給某乙，合同約定租賃期限為4年，自2012年2月15日起至2016年2月14日止，某乙應(yīng)當(dāng)在每月15日繳納當(dāng)月租金，每月租金60000元，租賃期間內(nèi)，某乙不得以任何理由緩交或不交合同規(guī)定的各種費(fèi)用，如逾期交付租金，每逾期一日，某甲按欠付金額的1%的標(biāo)準(zhǔn)收取違約金，如逾期累計(jì)超過60日，某甲有權(quán)解除合同。合同簽訂后，某甲將商鋪交付給某乙使用。租賃期滿后，某乙仍一直占有使用商鋪，并按時(shí)支付租金。自2017年3月份開始，某乙以商鋪經(jīng)營(yíng)不善為由拖欠支付租金。某甲遂于2017年5月7日提起仲裁申請(qǐng)，要求解除雙方之間的《租賃合同》，并要求某乙支付拖欠的租金以及違約金。
某乙抗辯稱，原《租賃合同》期滿后，雙方之間的租賃合同已經(jīng)轉(zhuǎn)為不定期租賃合同，雙方?jīng)]有就違約金再達(dá)成約定，某甲無權(quán)主張違約金。
對(duì)于租賃合同期滿后，出租人與承租人之間形成的不定期租賃合同關(guān)系，原租賃合同所約定的違約金條款還能否繼續(xù)適用，在司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。
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觀點(diǎn)一
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第236條的規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，則違約金的約定也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。
(2016)粵01民終11998號(hào)
本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定:“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”，孫某上訴認(rèn)為雙方租賃期間屆滿后形成的不定期租賃合同關(guān)系不應(yīng)適用原租賃合同的主張依法無據(jù)，本院不予支持。孫某以不定期租賃關(guān)系期間不應(yīng)使用原租賃合同約定的違約金條款、其不存在違約行為為由主張不應(yīng)承擔(dān)違約金依據(jù)不足，本院不予采納。
(2014)西中民一終字第00808號(hào)
對(duì)于某集團(tuán)認(rèn)為租賃期間是2008年9月15日至2009年11月15日，超過該期間不適用合同中違約金約定的主張，不予支持。雖雙方約定的租賃期間屆滿，但某集團(tuán)并未按約定歸還租賃物，且還進(jìn)行新的租賃，張某對(duì)此未提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，故違約金的約定仍然有效。
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觀點(diǎn)二
原租賃合同期滿后，當(dāng)事人之間形成不定期租賃合同關(guān)系，原約定的違約金條款不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用。
(2016)內(nèi)01民終2757號(hào)
對(duì)于違約金問題，違約金是合同當(dāng)事人在合同中約定，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí)，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢。某農(nóng)業(yè)大學(xué)與胡某簽訂的原租賃合同到期后，雙方形成不定期租賃合同，對(duì)違約金問題彼此沒有明確確認(rèn)，故原租賃合同的違約金約定不應(yīng)繼續(xù)沿用，且原租賃合同約定的違約金條款系針對(duì)當(dāng)時(shí)特定租賃期限的合同作出，并不適用于原租賃合同屆滿后的不定期租賃合同，對(duì)某農(nóng)業(yè)大學(xué)主張的違約金不予支持。
(2014)樂商初字第443號(hào)
該不定期租賃合同是一種新合同，合同內(nèi)容應(yīng)按照實(shí)際履行情況，違約金在雙方?jīng)]有明確的情況下，原租賃合同的關(guān)于違約金的條款不能延續(xù)于新的不定期租賃合同，故對(duì)于原告此主張，本院不予支持。
我國《合同法》第236條規(guī)定，租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。而區(qū)分定期租賃和不定期租賃，主要意義在于，二者終止的事由不同:對(duì)于不定期租賃而言，除非法律另有規(guī)定，任何一方當(dāng)事人都可隨時(shí)終止合同，只不過出租人應(yīng)在合理期限之前通知承租人。換言之，不定期租賃與定期租賃最重要的區(qū)別在于租賃期限可隨時(shí)終止。小編認(rèn)為，因原租賃合同到期而轉(zhuǎn)化的不定期租賃合同，如出租人和承租人依然按照原租賃合同所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)時(shí)間繼續(xù)履行合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方對(duì)原租賃合同的認(rèn)可，并同意繼續(xù)受原租賃合同所約定的條款約束。在此情況下，不定期租賃合同實(shí)際上是原合同條款在租賃期限上的延續(xù)，只不過該租賃期限是不確定的，任一方都有權(quán)隨時(shí)終止。如果僅認(rèn)為關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)的約定有效，而關(guān)于違約金的約定無效，需要當(dāng)事人重新達(dá)成意思表示，這無異于將原租賃合同除了租賃期限外的條款的效力進(jìn)行割裂來判斷，這樣的認(rèn)定也與《合同法》第236條的規(guī)定不符。因此，小編個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，不定期租賃合同中，原租賃合同約定的違約金條款仍可繼續(xù)適用，在不定期租賃期限內(nèi)，當(dāng)事人仍得以依據(jù)原租賃合同的約定主張違約金。歡迎各位在留言區(qū)就此問題進(jìn)行交流。
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