當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷政策層面的全面回暖。
11月23日，國(guó)常會(huì)罕見提及房地產(chǎn)，指出要適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕；此外，會(huì)議還提到，要推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款。
月初以來(lái)，低迷的房地產(chǎn)行業(yè)喜提各種利好，從擴(kuò)大“第二支箭”到“金融16條”，從銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策到央行、證監(jiān)會(huì)等高層領(lǐng)導(dǎo)頻頻喊話，一切都是為了拖住不斷下沉的房地產(chǎn)行業(yè)。
在這種背景下，房地產(chǎn)的重要性被重申。央行行長(zhǎng)易綱在2022年金融街論壇年會(huì)上表示，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。就連一向警惕地產(chǎn)泡沫的銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清，在面對(duì)“房地產(chǎn)危機(jī)”論調(diào)時(shí)，也表現(xiàn)出力挺房地產(chǎn)的態(tài)度。
他表示，實(shí)際上我國(guó)仍然處于城市化的高峰時(shí)期和鄉(xiāng)村振興的起步階段，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資具有很大的增長(zhǎng)潛能。
經(jīng)過(guò)半個(gè)多月的持續(xù)推進(jìn)，政策效果初顯，信貸、債券、股權(quán)這“三支箭”正齊齊射向房地產(chǎn)行業(yè)，為優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制房企帶來(lái)大量流動(dòng)性。不過(guò)，對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，還在苦等更大程度的利好。
然而，在應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主要思路確定為“自救”時(shí)，一個(gè)可能的情況是，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出清、修復(fù)、增長(zhǎng)并存的局面，不同房企或?qū)⒂纱俗呦虿煌慕Y(jié)局。
肉眼可見一般，資金正在大量流入房地產(chǎn)行業(yè)。
11月24日下午，建設(shè)銀行邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì)，并與8家房企簽署協(xié)議，包括央企中交建，地方國(guó)企首開、越秀，以及民企萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、合生創(chuàng)展、大華。
同日，碧桂園與中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行簽約，后者將為碧桂園提供不超過(guò)500億元額度。而就在前一天，中國(guó)工商銀行表示將與龍湖、碧桂園等房企簽署合作協(xié)議，提供數(shù)百億意向性授信額度。
銀行正在扎堆給房企送錢。據(jù)和訊不完全統(tǒng)計(jì)，近日，交行宣布將為萬(wàn)科提供1000億元授信額度，將為美的置業(yè)提供200億元授信額度；中國(guó)銀行也給萬(wàn)科1000億授信；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行則與中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖、金地五家房企簽訂合作協(xié)議式。
這還只是剛開始，11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多銀行出手。
進(jìn)一步探究可以發(fā)現(xiàn)，雖然是為房企提供資金，但有別于以往的直接貸款，這些授信在用途上更加綜合，比如，中國(guó)銀行對(duì)萬(wàn)科的1000億元將用于在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資、個(gè)人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域合作。
除了信貸，被稱為“第二支箭”的債券也在發(fā)力。11月23日，中債增進(jìn)公司出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。
據(jù)和訊了解，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。
截至目前，中債增進(jìn)公司已通過(guò)公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。近日，萬(wàn)科集團(tuán)向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，同時(shí)，金地也遞交了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)。
這是繼龍湖集團(tuán)等三家民營(yíng)房企開展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行工作后，混合所有制房企首次提出儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，后續(xù)將有其他混合所有制房企申請(qǐng)發(fā)行意向，“第二支箭”支持發(fā)債融資將成為民營(yíng)房企融資的一種常態(tài)化方式。
在股權(quán)融資方面，11月21日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿表示，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。
中郵證券認(rèn)為，改善資產(chǎn)負(fù)債表主要以降杠桿、增加流動(dòng)性、降低融資成本、提高期限匹配度等為目的，本次提出改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表，或許意味著優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司有望迎來(lái)股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等融資的時(shí)間窗口期。
此外，11月中旬以來(lái)，碧桂園、雅居樂(lè)、中原建業(yè)等房企陸續(xù)采取配股的方式進(jìn)行融資，以碧桂園為例，公司擬以每股2.68港元的價(jià)格配售14.63億股股份，所得凈款項(xiàng)約38.718億港元，用于現(xiàn)有境外債項(xiàng)再融資及一般營(yíng)運(yùn)資金。
由于當(dāng)前地產(chǎn)股處于歷史低點(diǎn)，如果后續(xù)房地產(chǎn)回暖，此時(shí)配股對(duì)投資者來(lái)說(shuō)具備較強(qiáng)一定的吸引力。不過(guò)，股東的股權(quán)將在不同程度上被稀釋，截至公告日，楊惠妍持股59.6%，配股后比例進(jìn)一步下降至56.23%。
隨著政策逐步落地，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房企最糟糕的情況可能已經(jīng)過(guò)去了。
從償債壓力來(lái)看，房企最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)2022年到期債務(wù)中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%，其中，海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。
對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)下行過(guò)度擔(dān)憂，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)收縮、擠兌地產(chǎn)貸款，造成了信用緊縮，同時(shí)面臨著債務(wù)集中到期。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“金融16條”發(fā)布后，全面糾偏金融機(jī)構(gòu)的行為，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健但面臨困境的企業(yè)，基本上短期內(nèi)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以得到緩釋。
11月15日，標(biāo)普發(fā)布研報(bào)稱，近期地產(chǎn)融資政策頻出，將有效緩解民營(yíng)房企的再融資壓力，幫助市場(chǎng)恢復(fù)信心。
一方面，這些措施的額度更加充足，能夠有效緩解民營(yíng)房企的再融資壓力。標(biāo)普通過(guò)選取了23家典型的民營(yíng)房企，梳理發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在2022年11月至2023年12月到期的公開市場(chǎng)融資（含國(guó)內(nèi)人民幣債券、海外債券及ABS產(chǎn)品）合計(jì)在2200億元左右，“第二支箭”的整體額度基本可以覆蓋。
另一方面，“第二支箭”2500億元額度的及時(shí)和精準(zhǔn)投放至關(guān)重要。根據(jù)標(biāo)普信評(píng)對(duì)上述23家企業(yè)進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析，假設(shè)按照可動(dòng)用現(xiàn)金占全部貨幣資金30%的壓力情境，在再融資渠道基本對(duì)民營(yíng)房企關(guān)閉的環(huán)境下，有大量民營(yíng)房企無(wú)法堅(jiān)持到2023年底，而新政策的出臺(tái)有望明顯緩解民營(yíng)房企的流動(dòng)性壓力。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也開始恢復(fù)正向評(píng)級(jí)。11月24日，惠譽(yù)確認(rèn)了龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)及高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)“BBB”。瑞銀也于近日重新上調(diào)龍湖評(píng)級(jí)至“買入”，并表示：“此前下調(diào)龍湖評(píng)級(jí)，原因是現(xiàn)金流出、降價(jià)和土地儲(chǔ)備減少，現(xiàn)在將其從中性升級(jí)為買入，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為最糟糕的情況可能已經(jīng)過(guò)去?！?/span>
不過(guò)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力暫時(shí)得到緩解，但行業(yè)真正恢復(fù)還要看市場(chǎng)表現(xiàn)，尤其購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)能否重拾信心至關(guān)重要。
從統(tǒng)計(jì)局的10月數(shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市高達(dá)58個(gè)，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)也連續(xù)14個(gè)月下跌，市場(chǎng)壓力仍居高位。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)的重頭戲在于提高市場(chǎng)表現(xiàn)。
最糟糕的情況正在過(guò)去，但房地產(chǎn)前路依舊充滿荊棘。目前，影響購(gòu)房者信心的核心還在于樓盤交付，然而，這種情況大多出現(xiàn)在債務(wù)違約房企身上。
雖然對(duì)保交付做了政策加持，比如，“金融16條”中提及，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。但根據(jù)報(bào)道，由于保交樓項(xiàng)目主體多為出險(xiǎn)房企，不符合風(fēng)控要求，保交付項(xiàng)目很難獲得銀行配套融資，交付壓力大。
“項(xiàng)目融資層面，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格下跌，很多項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)有融資空間了，關(guān)鍵是增量資金。”一位不愿具名的某知名出險(xiǎn)房企CFO對(duì)和訊表示，銀行的態(tài)度已經(jīng)在改變，但關(guān)鍵不在于展期，此前也能展期，政策出臺(tái)后更好辦一些，他們還在努力溝通。
“我們沒(méi)收到什么通知?！币晃怀鲭U(xiǎn)房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)和訊表示，雖然最近對(duì)房企的融資政策很多，但跟他們基本上無(wú)關(guān)，目前也沒(méi)聽說(shuō)公司在做融資方面的嘗試，可能放寬融資的還是那幾家房企。
融資主要流向優(yōu)質(zhì)房企，這也符合市場(chǎng)化、法制化處置原則。易綱在本月初公開表示，“自救”應(yīng)成為當(dāng)前和今后應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，要推動(dòng)資不抵債的機(jī)構(gòu)有序市場(chǎng)化退出，通過(guò)股權(quán)清零、大額債權(quán)打折承擔(dān)損失。
根據(jù)“金融16條”，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，并鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。
也就是說(shuō)，未來(lái)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目將通過(guò)并購(gòu)的方式化解。本輪地產(chǎn)政策的用意在于“穩(wěn)”，更多是對(duì)行業(yè)托底，這樣的政策基調(diào)在很大程度上或許意味著，不同風(fēng)險(xiǎn)類型的房企將走向不同的發(fā)展路徑。
“樓市銷售有望緩慢筑底，但房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出清、修復(fù)、增長(zhǎng)并存的局面?！敝朽]證券表示，優(yōu)質(zhì)民企信用資質(zhì)有望逐步修復(fù)，債券價(jià)格開始企穩(wěn)回升，穩(wěn)健型民企、積極型國(guó)央企 10 月份銷售額已經(jīng)實(shí)現(xiàn)單月正增長(zhǎng)。言外之意，高負(fù)債房企或難以避免出清的命運(yùn)。
不過(guò)，這也很好理解，通過(guò)“以時(shí)間換空間”的方法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸，這亦是眾望所歸。
