容積率在項目規(guī)劃可行性研究中的重要性本文作者(沈 華 徐 卿),請您在閱讀本文時尊重作者版權。
容積率在項目規(guī)劃可行性研究中的重要性
摘要：通過揭示容積率在項目建設中的技術要點，分析其對整體項目規(guī)劃的影響和在項目經濟分析上的作用，探討了容積率在項目規(guī)劃可行性研究中的重要性。
關鍵詞：項目規(guī)劃；可行性；容積率
當今世界，全球經濟已一體化，發(fā)展中國家的城市已步入快速發(fā)展的軌道，按照產業(yè)結構演進論，我國的城市發(fā)展已進入復合結構與先進技術主導結構相交融的階段，在城市中開始出現(xiàn)以高瞻遠矚目光、以高起點規(guī)劃、高標準建設、高技術企業(yè)人駐的“四高”原則設立的高新技術園區(qū)。作為每個城市都極為重要的規(guī)劃著眼點，高新技術園區(qū)的規(guī)劃與建設需要有系統(tǒng)的規(guī)劃理念。在傳統(tǒng)的規(guī)劃實踐操作中，過去人們往往認為高新技術園區(qū)是單純的企業(yè)辦公、精細加工的場所，而企業(yè)根據(jù)自身的投資回報率，為求高額的經濟利潤，盡可能地提高生產場地的建筑密度與容積率，極盡開發(fā)建設強度，因而場地擁擠不堪、噪音大、廢水廢氣超出排放要求，給所處場地的員工身心帶來較大的負面影響。越來越多的企業(yè)已經意識到了這樣的規(guī)劃對企業(yè)發(fā)展的不利影響及局限性。因此，優(yōu)質的客戶企業(yè)在選擇開發(fā)區(qū)時將開發(fā)區(qū)的項目規(guī)劃列為了重要的考慮依據(jù)。
項目規(guī)劃的可行性研究是預測未來，確定要達到的目標，估計會碰到的問題，并提出實現(xiàn)目標、解決問題的有效預案、方針、措施和手段的過程。項目規(guī)劃是從現(xiàn)實出發(fā)的思考、想象和謀劃，進而確定、決定和安排實現(xiàn)項目目標所必需的各種活動和工作成果。
作為一門科學，可行性研究是橫跨技術科學、經濟科學和自然科學的新興綜合性科學。其研究的對象是項目投資決策中的技術經濟問題。研究的目的是揭示客觀規(guī)律、提供科學手段，以減少決策失誤風險，有效地利用有限的資源，獲取盡可能高的投資效益。
容積率(樓板面積率或建筑面積密度)是指項目規(guī)劃建設用地范圍內總建筑面積(地下停車庫、架空開放的建筑底層等部分可不計人)與規(guī)劃建設用地面積之比。其作為一項典型的區(qū)劃控制技術，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后來于1961年也為紐約的區(qū)劃條例采用，由于它以地塊內建筑高度和體量控制，為建筑設計提供了靈活性，并有可能創(chuàng)造出豐富的城市景觀；同時，它又表現(xiàn)為無量綱的比例，清晰、簡明，利于管理控制。這些優(yōu)點使這一指標得到了廣泛的認同和采用。
關于容積率在項目規(guī)劃的可行性研究中的重要性，筆者通過工作中收集到的一些信息和資料作了以下的分析：
一、容積率在項目建設中的技術要點
1 發(fā)揮城市土地價值。由于區(qū)位條件、城市性質與規(guī)模以及經濟社會發(fā)展水平等差異，對某一城市而言，也存在明顯區(qū)位差異。區(qū)域中心區(qū)，土地價值高，應充分發(fā)揮它的黃金作用。因此，區(qū)域中心區(qū)容積率水平應該最高，越向區(qū)域邊緣容積率越逐漸降低。
2 體現(xiàn)城市用地性質差異。對于不同的城市用地性質，容積率也應不同。商業(yè)用地對地段極為敏感，一般位于沿街或城市中心區(qū)，這里地價高，提高容積率才能獲得最大經濟利益。從環(huán)境方面考慮，商業(yè)用地則不如居住用地對環(huán)境質量要求那么高，因此商業(yè)用地的容積率水平在城市各類用地中應該是最高的。居住用地則必須留出足夠的空間，用于綠化和設施配套，以提高城市居住區(qū)的環(huán)境質量，所以居住用地容積率應該低于商業(yè)用地。在城市商業(yè)、居住、工業(yè)這三類主要用地中，工業(yè)用地容積率顯然是最低的。
3 兼顧經濟利益與環(huán)境效益。如前所述，開發(fā)者在對城市用地進行開發(fā)時，總希望盡可能提高容積率，來獲得更大利潤。但是，容積率又不能無限制地提高，還必須考慮到城市環(huán)境問題，要以不損害城市環(huán)境為前提條件，以保持城市經濟與社會的可持續(xù)發(fā)展。
4 協(xié)調與其他規(guī)劃控制指標之間的關系。容積率是一個與建筑密度、建筑高度等其他規(guī)劃控制指標相關的量。因此，容積率確定時要考慮到與其他規(guī)劃控制指標之間的協(xié)調問題。如歷史文物古跡附近建筑高度受到限制時，容積率就不可能定得很高，建筑密度小的地區(qū)，容積率可以適當提高等。
二、容積率對整體項目規(guī)劃的影響
1 容積率和建筑成本的關系——成本角度。從建筑層數(shù)與容積率成正比的關系上來看，在建筑密度不變的情況下，容積率越大建筑層數(shù)就越高，而隨著建筑層數(shù)的增加而來的是建筑成本的增加，也就是說可以理解為：容積率與建筑成本也是成正比關系。同時容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，容積率越高，就代表著建筑面積的增加和產品出售總額的增加。容積率如果很小，土地就得不到充分的利用，就是對原材料資源的一種浪費，直接影響的也是成本的變相增加。一般情況下，容積率提高時，單位面積增加的成本會被售價所彌補。但這并不是指建筑越高越好，宗地規(guī)劃的建筑高度限制，高層產品在項目所在區(qū)域的定位是否能被市場所接受，都是需要我們深入細致研究探討的。
2 容積率與建筑密度的關系——規(guī)劃設計角度。從建筑密度與容積率成正比的關系上來看，在建筑層數(shù)不變的情況下，容積率越大建筑密度就越大，也就是說宗地上建筑的基底面積比例大，從而景觀綠化，道路設施體現(xiàn)區(qū)域環(huán)境的指標就降低，表現(xiàn)出建筑密集擁擠，景觀環(huán)境一般，在這里，容積率大則建筑密度大，對整體項目是個不利的因素。
3 容積率與產品品質的關系——市場角度。容積率增大直接會帶來可售面積的增加，是實現(xiàn)利潤的有利因素，而實現(xiàn)手段無非兩種：層數(shù)多或建筑密度大。層數(shù)多即建筑高度高，售價可能相應降低，建筑密度大本身就是一個不利的因素，這兩個手段帶來的后果就是產品品質的下降，隨著品質的降低，影響的是產品價格和產品的銷售速度或銷售率，產品價格不高會影響整體的收益和收益率，銷售速度的緩慢會影響資金回收，從而導致資金鏈的間歇性中斷。這兩者是有矛盾的，因此處理好容積率和產品品質的關系是非常重要的，我們要找到一個均衡點，來實現(xiàn)利潤的最大化。
三、容積率在項目經濟分析上的作用
對于開發(fā)項目，開發(fā)的密度是它的核心屬性。從開發(fā)商的角度來看，利益最大化是他們的經營目的。開發(fā)商總是考慮在減去建筑成本后能從土地上獲得最大的收益。用民用建筑建設作比方，一般情況下，高容積率會損失開放空間、綠地面積以及住宅的隱私性，導致住宅的價值下降，從而降低小區(qū)內單位建筑面積的價格，即，當容積率提高時，消費者愿意付出的單位面積的價格是下降的；另一方面，高容積率可以增大小區(qū)土地的利用強度，從而增加總建筑面積。如果把住宅開發(fā)的成本看成是兩部分的話，那么它就由土地這固定成本和除此之外的其它可變建筑成本構成。根據(jù)經濟學知識我們可以知道，隨著規(guī)模的增大，會使單位建筑面積上所含的土地固定成本攤薄。這也就是為什么房地產開發(fā)商總是期望容積率提高的原因所在。因此，開發(fā)商在確定住宅的開發(fā)容積率時，必須一方面考慮消費者對于不同容積率的住宅購買意愿；另一方面又要考慮容積率如何影響一塊建設用地的新增住宅數(shù)量及其單位價格變化的情況，即容積率的上升在多大程度上能增大土地上所建的建筑物的數(shù)量并由它所帶來的應能獲得的收益。所以，開發(fā)商必須權衡這兩種因素，力圖使建設用地的收益最大化，但絕不能單純的認為高密度就一定能獲得高利潤。
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