伴隨著城鎮(zhèn)化的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)也在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間迎來了發(fā)展機(jī)遇期，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了可能，正是由于房地產(chǎn)業(yè)的重要性不言而喻，社會(huì)各界才更加重視房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)，提升審計(jì)質(zhì)量和效率，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康長(zhǎng)效發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨去庫(kù)存壓力的大環(huán)境下，利潤(rùn)不斷被壓縮，貸款難度加大，不管是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都日益凸顯，這對(duì)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)提出了更高的要求。通過研究分析審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制，旨在探討改善審計(jì)模式，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)制度體系日趨完善。
一、控制錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
1.重視評(píng)估持續(xù)經(jīng)營(yíng)水平和能力。
作為注冊(cè)會(huì)計(jì)師，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行，將影響房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)水平和能力的事項(xiàng)作為關(guān)注重點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的事項(xiàng)往往和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，常見的影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要包括以下方面：財(cái)務(wù)方面，房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)為負(fù)、債權(quán)人撤銷財(cái)務(wù)支持、現(xiàn)金流量為負(fù)、重要財(cái)務(wù)比率偏差；經(jīng)營(yíng)方面，重要管理人員離職無合適替代人員、喪失重點(diǎn)市場(chǎng)和重點(diǎn)客戶以及重點(diǎn)供應(yīng)商、計(jì)劃清算被終止經(jīng)營(yíng)、用工困難；其他方面，違反資本要求獲取法定標(biāo)準(zhǔn)，存在未決訴訟事項(xiàng)等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，由于其經(jīng)營(yíng)過程中資金相對(duì)較為密集，因此較易誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)將企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)水平和能力作為關(guān)注重點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的預(yù)測(cè)和計(jì)算。同時(shí)，對(duì)于影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大事項(xiàng)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)在審計(jì)全流程中時(shí)刻保持警惕，倘若房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資不抵債問題，或者無力償還債務(wù)，則可能會(huì)出現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)問題，進(jìn)而導(dǎo)致錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。
2.注重收入確認(rèn)。
在開展審計(jì)工作過程中，為防范審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，CPA可以先假定存在風(fēng)險(xiǎn)，開展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入賬戶的全面審計(jì)，以此為重點(diǎn)，從舞弊風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)因角度出發(fā)，識(shí)別收入舞弊的誘因、動(dòng)機(jī)或者壓力。就當(dāng)前來看，關(guān)于收入舞弊風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在延遲收入確認(rèn)的時(shí)間，或者將利潤(rùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移少計(jì)收入，亦或者降低稅負(fù)。為控制風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)完工清算檢查，確保按時(shí)清算，按時(shí)確認(rèn)收入，按規(guī)定預(yù)繳所得稅。為避免重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，在審計(jì)過程中，對(duì)于報(bào)表數(shù)據(jù)，可采取分析性程序，具體操作時(shí)分項(xiàng)目進(jìn)行，或者分月進(jìn)行，對(duì)比本期和歷史可比期間的報(bào)表數(shù)據(jù)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合理收入。此外，還可以通過函證的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)的客戶尋求函證，確保無背后交易。
3.重點(diǎn)審計(jì)成本費(fèi)用歸集是否真實(shí)。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費(fèi)用較多，其歸集及核算工作量較大，業(yè)務(wù)比較特殊。首先，成本核算項(xiàng)目包括：土地價(jià)款及其他，前期費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝費(fèi)，公共配套費(fèi)等；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目往往舉債經(jīng)營(yíng)，杠桿較大，其利息是否自辦化，何時(shí)資本化，如何在各個(gè)在建項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)偟龋辉俅瓮坏貕K開發(fā)的業(yè)態(tài)不同，售價(jià)不同，如何在不同業(yè)態(tài)之間進(jìn)行分?jǐn)?；最后，不同地段的開發(fā)成本可能差距很大，CPA在審計(jì)時(shí)候，要充分關(guān)注本審計(jì)單位的成本費(fèi)用情況，也要關(guān)注附近位置、同類開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用情況，可以通過查閱招標(biāo)文件、施工合同、工程結(jié)算等證據(jù)，也可以使用分析程序，結(jié)合地段、業(yè)態(tài)、商業(yè)繁榮程度等因素，分析成本費(fèi)用的合理性。
4.重視關(guān)聯(lián)交易。
在房地產(chǎn)企業(yè)開展關(guān)聯(lián)交易過程中，如果交易不公平，可能導(dǎo)致錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)加大，在利益驅(qū)使下，作為關(guān)聯(lián)方，依托于其自身控制權(quán)開展非正常的交易，隨意調(diào)控利潤(rùn)，管理企業(yè)盈余。鑒于此，為強(qiáng)化重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)控制，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)做好相關(guān)審查工作，對(duì)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行審查，對(duì)相關(guān)交易進(jìn)行審查，確保交易真實(shí)，如通過詢問的方式掌握全部關(guān)聯(lián)方名稱，檢查大額關(guān)聯(lián)交易，對(duì)比分析往期審計(jì)底稿，檢查重大投資或者并購(gòu)；注意檢查報(bào)表附注，是否批注股份變更內(nèi)容、主營(yíng)業(yè)務(wù)、資本變化等內(nèi)容；在開展關(guān)聯(lián)交易時(shí)，做好對(duì)報(bào)表注釋的檢查，核查是否準(zhǔn)確披露交易類型及金額，是否披露定價(jià)政策；在交易金額檢查時(shí)，要注意披露近幾年的數(shù)據(jù)，以便于對(duì)比分析。作為注冊(cè)會(huì)計(jì)師，應(yīng)注重選擇多種審計(jì)程序，取得全面的審計(jì)證據(jù)，以防范風(fēng)險(xiǎn)。
二、控制檢查風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
1.注重分析程序的應(yīng)用。
在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作開展過程中，運(yùn)用分析程序主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分析，并做出客觀評(píng)價(jià)，為識(shí)別報(bào)表中的錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。分析程序在應(yīng)用過程中主要體現(xiàn)以下方面：首先，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在開展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中，通過觀察企業(yè)賬戶余額變動(dòng)情況，分析變動(dòng)趨勢(shì)和比率，能夠幫助CPA人員發(fā)現(xiàn)報(bào)表異常。其次，實(shí)質(zhì)性測(cè)試，CPA通過細(xì)節(jié)測(cè)試，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要賬戶開展審計(jì)，如結(jié)合住房空置率、租金等可以計(jì)算出總租金收入，結(jié)合附加賬戶金額，或者營(yíng)業(yè)稅金等，可以知道企業(yè)是否隱瞞收入的情況。最后，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的總體復(fù)核，在整體復(fù)核報(bào)表環(huán)節(jié)，審計(jì)工作已經(jīng)基本完成，CPA要基于分析程序，對(duì)比會(huì)計(jì)報(bào)表和已知房地產(chǎn)企業(yè)情況是否一致，采取的審計(jì)程序是否合理、恰當(dāng)，即是否能夠合理將審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低到可以接受的范圍。
2.充分利用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)。
隨著會(huì)計(jì)信息化的提高、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增加，CPA應(yīng)加強(qiáng)計(jì)算機(jī)技術(shù)在審計(jì)中的廣泛應(yīng)用。CPA的計(jì)算機(jī)知識(shí)、及運(yùn)用能力直接影響檢查風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)審計(jì)過程中，應(yīng)當(dāng)推廣計(jì)算機(jī)審計(jì)。會(huì)計(jì)事務(wù)所也應(yīng)當(dāng)通過集中培訓(xùn)、專題講座等方式，培養(yǎng)一批計(jì)算機(jī)技術(shù)人才，以便應(yīng)對(duì)信息化環(huán)境下對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。第一，會(huì)計(jì)事務(wù)所應(yīng)在所內(nèi)選拔一批有計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)知識(shí)、并且熟練運(yùn)用會(huì)計(jì)軟件的人員，對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)，使他們很快掌握審計(jì)中如何運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)；第二針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)知識(shí)，又懂計(jì)算機(jī)運(yùn)用，還懂會(huì)計(jì)核算知識(shí)的復(fù)合型人才；第三對(duì)房地產(chǎn)審計(jì)中的陌生環(huán)節(jié)，可以聘請(qǐng)相關(guān)專家，來指導(dǎo)審計(jì)人員，提高審計(jì)樣本、容量，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
3.提高注冊(cè)會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)水平。
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)，對(duì)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，面對(duì)其專業(yè)性和復(fù)雜性，應(yīng)注重提升CPA執(zhí)行水平。一方面，在開展審計(jì)工作前，應(yīng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，外聘專家講解行業(yè)相關(guān)審計(jì)準(zhǔn)則，并指導(dǎo)核算方法，解讀最新財(cái)稅政策，結(jié)合近年房地產(chǎn)業(yè)審計(jì)重難點(diǎn)和關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)展開分析，引起CPA高度重視。另一方面，CPA應(yīng)保持較高的職業(yè)敏銳性，針對(duì)房地產(chǎn)審計(jì)中的異常事項(xiàng)或者交易內(nèi)容，應(yīng)高度警惕，可通過內(nèi)部討論的方式，共享審計(jì)結(jié)果，以提升審計(jì)質(zhì)量和效率。
4.提高注冊(cè)會(huì)計(jì)師的獨(dú)立性。
首先應(yīng)提高CPA的職業(yè)道德，加大違規(guī)成本，促使CPA在審計(jì)過程中保持應(yīng)有的獨(dú)立性，既有形式上的獨(dú)立，也應(yīng)該有實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立。當(dāng)審計(jì)過程中存在自身利益、自我評(píng)價(jià)、過渡推銷、密切關(guān)系、外在壓力等對(duì)獨(dú)立性產(chǎn)生不利影響時(shí)，CPA應(yīng)運(yùn)用執(zhí)業(yè)判斷，消除不利影響，或?qū)⒃撚绊懠爱a(chǎn)生的不利影響降低到可以接受的較低水平；如果無法降低到可接受的較低水平，CPA應(yīng)終止業(yè)務(wù)或拒絕接受業(yè)務(wù)委托。
房地產(chǎn)企業(yè)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)較高，所以在審計(jì)過程中，更應(yīng)該提高CPA的獨(dú)立性，拒絕經(jīng)濟(jì)利益對(duì)審計(jì)獨(dú)立性產(chǎn)生不利的影響，要充分了解、掌握房地產(chǎn)有關(guān)的會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估價(jià)、稅務(wù)處理等，必要時(shí)可以借助外部獨(dú)立第三方，以便提高審計(jì)的獨(dú)立性，盡可能降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
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