一、土地使用權(quán)是歸業(yè)主還是歸開發(fā)商（合肥律師整理）
1、土地使用權(quán)在業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)之前歸開發(fā)商，業(yè)主從開發(fā)商處繼受取得后歸業(yè)主。業(yè)主辦理房產(chǎn)證和土地使用證時，開發(fā)商持有的土地使用權(quán)需要進行分割到戶，業(yè)主在取得房屋所有權(quán)證的同時可以取得土地使用權(quán)證。
2、法律依據(jù)：
《城市房地產(chǎn)管理法》
第六十條 國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
《民法典》
第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十五條
當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
二、住宅小區(qū)土地使用證誰管理
1、一般是由業(yè)主委員會管理的。
2、整棟樓(或小區(qū))的土地證，是房屋開發(fā)建設(shè)時，國家出讓給開發(fā)商建設(shè)的。一旦發(fā)售，就意味著該土地證(大證)分割為小區(qū)范圍內(nèi)的若干個土地證(小證)。
3、這若干個房屋的小土地證面積之和就是當初開發(fā)商的大土地證面積。所以你辦了房產(chǎn)證以后，就可以拿著房產(chǎn)證和身份證，到房屋所在地國土局辦理土地證了。初始登記的話，一般登記費30多元，出圖費60元。
開發(fā)商是不是土地使用權(quán)人這個問題，要分什么時刻來看，由于我國的土地性質(zhì)規(guī)定，所有土地一開始的土地使用權(quán)都是國家的，但是后期我國可以將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)買可以別人，那么開發(fā)商是從國家手中購買的，但是開發(fā)商將房屋購買給了業(yè)主，那么土地使用權(quán)人就是業(yè)主本人了。
三、土地使用權(quán)有幾年
土地使用權(quán)包括對土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
1、 居住用地為70年;
2、 工業(yè)用地為50年
3、 教育、科技、文化，衛(wèi)生、體育用地年限為50年;
4、 商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年;
5、 倉儲用地為50年;
6、 綜合或其他用地為50年。
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