新手買家靜香經(jīng)歷了一年的看房選房，終于在大虹橋區(qū)域選中了心儀的房子，交了定金，簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，在《居間協(xié)議》里把整個(gè)交易流程都梳理了一遍。
那么，她的實(shí)際成交過(guò)程是否像《居間協(xié)議》里約定的那樣順暢呢？
接下來(lái)，請(qǐng)各位新手買家跟著靜香實(shí)際經(jīng)歷二手房交易的每個(gè)步驟，尤其要注意其中的風(fēng)險(xiǎn)提示，避坑、避坑、避坑！重要的事情說(shuō)三遍！
”
▲粉絲當(dāng)天過(guò)戶所拍
01
我簽了兩次《居間協(xié)議》
我簽完居間協(xié)議后第二天，中介告訴我，賣家的心理價(jià)位又降低到1060萬(wàn)，但跟我在居間協(xié)議上的還價(jià)1030萬(wàn)之間還有30萬(wàn)的差距。
在之前的溝通中，我其實(shí)已經(jīng)告訴了中介我能承受的最高價(jià)是1050萬(wàn)，這也是中介告訴我的A房源所在那個(gè)小區(qū)同戶型最近的一次成交價(jià)。實(shí)際上，我并沒(méi)有去核實(shí)這個(gè)價(jià)格，而且，也不排除成交價(jià)做低的可能性，但是，看房一年來(lái)，大虹橋區(qū)域符合我意向的小區(qū)差不多都篩選完了，A房源的確也是我能找到的綜合滿意度最高的房子。剛需客如我，難免擔(dān)心遲則生變。
急于想促成交易的中介也開(kāi)始勸我，要不重新填一份居間協(xié)議，直接把總價(jià)改成1050萬(wàn)，能成就成，據(jù)她判斷，賣家應(yīng)該會(huì)同意的。于是，我再次去中介公司門店，重新填了一份居間協(xié)議。
當(dāng)天晚上，中介就打電話告訴我，賣家同意了我的條件。“能不能讓賣家現(xiàn)在在居間協(xié)議上簽字？”她問(wèn)我。
“好，簽吧。他簽完了你拍個(gè)照給我先看一下?！?/p>
就這樣，簽完居間協(xié)議兩天后，我的意向金就轉(zhuǎn)為了定金，算是把A房源確定了下來(lái)。中介又急著催我趕緊補(bǔ)足50萬(wàn)定金，防止另有買家出價(jià)高于1052萬(wàn)，使賣家臨時(shí)反悔。
于是我照做了。付完定金，也就意味著我?guī)缀醮_定買到了自己在上海的第一套房子。一年來(lái)的看房，終于有了結(jié)果。
02
一個(gè)月內(nèi)辦完網(wǎng)簽和貸款審批
付完定金之后，具體的交易環(huán)節(jié)跟我在上篇里講解的過(guò)程一樣。因?yàn)槭赘犊钜约稗k貸款需要的材料我都已經(jīng)準(zhǔn)備好，所以我在付完定金之后第二天，就分別跟銀行信貸員和賣家聯(lián)系，最后約好了4月29號(hào)到中介公司總店去簽正式合同和貸款合同。4月20號(hào)，我把占總價(jià)35%比例的一半首付款通過(guò)銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬給了賣家，把轉(zhuǎn)賬憑證和賣家的收條拍照發(fā)給了信貸員。
4月29號(hào)網(wǎng)簽當(dāng)天，中介、中介公司的法務(wù)、銀行信貸員進(jìn)進(jìn)出出打印了厚厚幾疊合同，買賣合同是一式六份，貸款合同一式三份，加上買賣雙方的個(gè)人資料、買家的貸款資料等，我感覺(jué)從來(lái)沒(méi)有一次性簽過(guò)那么多次自己的名字。
網(wǎng)簽過(guò)程中，需要注意的是如果賣家是已婚身份，不論賣家配偶是否在產(chǎn)證上有名字，在跟賣家約網(wǎng)簽日期的時(shí)候，都一定要要求賣家的配偶親自出席網(wǎng)簽，并簽訂《配偶賣房同意書(shū)》，防止買賣雙方交易因?yàn)閷?duì)方配偶主張婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)共有權(quán)而產(chǎn)生波折。
網(wǎng)簽耗時(shí)不多，有中介忙上忙下，要我自己操心的事情倒也不多，一個(gè)小時(shí)以內(nèi)就能完成網(wǎng)簽。
網(wǎng)簽結(jié)束之后，我又在五一節(jié)后把剩余一半首付款轉(zhuǎn)賬給了賣家，信貸員拿到我的付款憑證和賣家的收條以后，銀行開(kāi)始正式審批貸款合同。
漫長(zhǎng)的等待期之中，我把手機(jī)從振動(dòng)模式調(diào)成了鈴聲模式，隨時(shí)留意貸款銀行的來(lái)電。終于在一周后，接到了工行95558的來(lái)電，貸款審批專員開(kāi)門見(jiàn)山，語(yǔ)速很快，直接問(wèn)我貸款合同的一些關(guān)鍵細(xì)節(jié)，包括房屋地址、面積、貸款金額、年限等。因?yàn)橹靶刨J員專門告訴過(guò)我要背下這些信息，于是我都一一回答了過(guò)去。
5月20號(hào)，信貸員終于跟我說(shuō)貸款合同批下來(lái)了，我趕緊約賣家第二天去交易中心辦過(guò)戶。
03
過(guò)戶跑兩趟，產(chǎn)證沒(méi)領(lǐng)到
因?yàn)槲沂琴J款買房，辦過(guò)戶前，除了跟賣家約時(shí)間，還需要跟貸款銀行的過(guò)戶專員約好過(guò)戶時(shí)間。不過(guò)，這些過(guò)戶專員幾乎都駐扎在交易中心里，包括周六也在，但周日和國(guó)家法定假日不辦過(guò)戶。
過(guò)戶最好選擇早上或者下午上班時(shí)間，據(jù)中介跟我說(shuō)，下午一點(diǎn)半的時(shí)候，交易中心開(kāi)放的柜臺(tái)數(shù)量會(huì)比較多，于是我們也選了下午一點(diǎn)半的時(shí)段。過(guò)戶當(dāng)天，我那靠譜的中介早早就到交易中心排隊(duì)取號(hào)了，等我和賣家到了之后，沒(méi)等多久就到我們辦理了。
過(guò)戶的過(guò)程很快，把中介轉(zhuǎn)述要準(zhǔn)備的過(guò)戶材料準(zhǔn)備好，按柜員的要求簽各種單據(jù)，差不多二十分鐘就辦完。
在上海，二手房過(guò)戶時(shí)不需要交稅，等4個(gè)工作日之后，中介公司的法務(wù)會(huì)去交易中心打聽(tīng)是否核稅完成。我們辦完過(guò)戶4個(gè)工作日剛滿，中介就很積極的通知我，可以去交稅了。
交稅的時(shí)間就很靈活了，青浦的稅務(wù)大廳就在交易中心旁邊，現(xiàn)場(chǎng)人也不多。
除非是買賣雙方各自負(fù)擔(dān)各自的稅費(fèi)，否則最后交稅這個(gè)環(huán)節(jié)，賣家一般不再出現(xiàn)，由買家把房子涉及的所有稅費(fèi)一并付清。交稅的過(guò)程不復(fù)雜，中介也會(huì)輔助完成，除了排隊(duì)時(shí)間，基本上十分鐘就能辦完稅。
根據(jù)我在青浦交易中心辦稅的經(jīng)歷，付稅款必須用帶芯片的銀行卡刷卡支付，請(qǐng)注意，一定是帶芯片的銀行卡，借記卡或信用卡都可以，但是不帶芯片的那種老卡不行。而且，中介告訴我，最多只能刷兩張卡。比如，屬于賣家的稅費(fèi)刷一張卡，屬于買家的稅費(fèi)刷一張卡，不能一口氣掏出十張八張卡湊稅費(fèi)。所以，在辦稅之前一兩天，建議做好款項(xiàng)歸集。
付完稅之后，我當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)到了一張A4紙打印的完稅證明，而不是房產(chǎn)買賣發(fā)票。據(jù)稅務(wù)說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)不開(kāi)紙質(zhì)發(fā)票了，都是電子發(fā)票存在系統(tǒng)里，完稅證明就可以證明買家已經(jīng)交完稅了，因此要保存好。
交完稅之后，我就打電話給銀行過(guò)戶專員，由過(guò)戶專員來(lái)交易中心領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。他當(dāng)天下午就回復(fù)我已經(jīng)拿到了產(chǎn)證。
接下來(lái)，又是漫長(zhǎng)的等待期。銀行拿著我的產(chǎn)權(quán)證辦完抵押手續(xù)，然后等著每月一次的貸款額度發(fā)放，等放款之后，我才能看到印著自己名字的產(chǎn)權(quán)證……
不過(guò)，房子可以先交接呀！雖然合同規(guī)定要付完全款之后才辦房屋交接，但是 賣家平時(shí)也不住在房子里，于是我跟賣家商量能不能過(guò)一兩天就交房，賣家也挺爽快的同意了。
交房當(dāng)天，中介到現(xiàn)場(chǎng)輔助我們登記好水電煤氣的讀數(shù)，到物業(yè)處辦好新業(yè)主登記，雙方簽一個(gè)交接確認(rèn)書(shū)，我把尾款付給賣家，一手收錢一手交鑰匙。
從4月18號(hào)付出意向金，到5月27號(hào)交完稅，歷經(jīng)40天，我一個(gè)買房新手，終于完成了在上海買一套二手房的過(guò)程。很慶幸我在機(jī)緣巧合之下遇到了Kevin，給了我很多專業(yè)的建議，中介、賣家也都是正經(jīng)人，因此我的整個(gè)交易過(guò)程可以說(shuō)是很順利了。
04
買二手房到底花多少稅費(fèi)？
終于到了錢的話題了！
按照一些炒房客的說(shuō)法，買新房一百套，也不如買二手房一套積累的經(jīng)驗(yàn)多。我自己在這次第一次買二手房之前，其實(shí)也對(duì)買二手房心里發(fā)怵，擔(dān)心流程復(fù)雜，擔(dān)心中介不靠譜，擔(dān)心賣家有詐……總之各種顧慮。同時(shí)，很多人畏懼買二手房，除了這些顧慮，還有一個(gè)考慮就是二手房稅費(fèi)比新房高很多。
到底高多少呢？有人說(shuō)是總價(jià)的10%，有人說(shuō)是8%。這次我的親身經(jīng)歷是，買一套產(chǎn)證滿5年且賣家家庭在上海唯一住房且賣家的買賣差額在600萬(wàn)的二手房，交易費(fèi)用占總房?jī)r(jià)約6%左右。
請(qǐng)注意，這個(gè)交易費(fèi)用占比是取決于一系列的房屋條件的，尤其是二手房交稅多少，每個(gè)房子的情況都不同，買家需要請(qǐng)中介針對(duì)自己看中的房源進(jìn)行具體測(cè)算。我的以下經(jīng)歷中涉及稅的部分僅供參考，僅供參考，僅供參考。
中介費(fèi)3%？
2018年鏈家宣布把中介費(fèi)率從2%提高到3%之后，市場(chǎng)嘩然，總價(jià)3%的中介費(fèi)，確實(shí)是一大筆負(fù)擔(dān)。據(jù)某著名炒房教主說(shuō)，支付超過(guò)1%的中介費(fèi)就是傻子。據(jù)我這次的經(jīng)歷，因?yàn)榉课菘們r(jià)超過(guò)一千萬(wàn)，我堅(jiān)持不肯支付2%的中介費(fèi)，在略顯清淡的市場(chǎng)行情下，中介為了促成交易，最后給了我中介費(fèi)優(yōu)惠。至于具體優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)，鑒于之前答應(yīng)過(guò)中介要保密，所以在此不便明示，但各位買家可以嘗試談1.5%及以下的中介費(fèi)率，具體點(diǎn)數(shù)，要結(jié)合房屋總價(jià)、市場(chǎng)行情、中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幾個(gè)方面去談，但是砍價(jià)是必須的，哪怕號(hào)稱收3%中介費(fèi)的鏈家，實(shí)際上據(jù)說(shuō)也是可以優(yōu)惠到2.5%左右。
▲粉絲認(rèn)購(gòu)二手房網(wǎng)簽合同
買賣雙方都有稅
二手房交易種有一大塊稅費(fèi)是屬于賣家的增值稅，增值稅及其附加的算法比較復(fù)雜，網(wǎng)上和中介都有測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)模板，買家可以自行查詢。
我這次的增值稅是根據(jù)賣家最初購(gòu)房金額與當(dāng)前賣出金額的差額來(lái)征收的，例如，如果賣家最初400萬(wàn)買入，當(dāng)前1000萬(wàn)賣出，則交易中心會(huì)針對(duì)差額600萬(wàn)征收增值稅。我這次最后算出來(lái)的增值稅費(fèi)占差額的比例約5%，也就是差額600萬(wàn)差不多征收30萬(wàn)左右的增值稅及附加。
但是，增值稅也涉及到賣家房屋的購(gòu)入年限，據(jù)中介說(shuō)，如果是購(gòu)入不滿兩年的房子，增值稅不是按房?jī)r(jià)差額征收，而是按全額征收，那就是比差額大得多的一筆巨款了。
因此，賣家的購(gòu)房年限，以及最初購(gòu)房發(fā)票上的金額就特別重要了，直接決定了增值稅征收的金額。買家在談價(jià)之初，就一定要核實(shí)購(gòu)房發(fā)票上的金額，并寫入合同之中，這一點(diǎn)在前文已有說(shuō)明，在此不再贅述。
此外，還有一大塊稅費(fèi)是也屬于賣家的個(gè)人所得稅，由于賣家賣出房屋獲得了收入，因此交易中心會(huì)針對(duì)賣家的賣房收入征收個(gè)人所得稅。但是，如果該房屋是賣家以家庭為單位在上海的唯一一套住在且房產(chǎn)證上的買入年限已經(jīng)超過(guò)五年（即俗稱的滿五唯一），則個(gè)人所得稅免予征收。如果不滿足滿五唯一的條件，例如沒(méi)有滿五年，或者不是唯一住房，則個(gè)人所得稅要收取房?jī)r(jià)總額2%。所以，滿五唯一的二手房在市場(chǎng)上來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的亮點(diǎn)。
第四塊稅費(fèi)終于輪到買家了——契稅和印花稅。如果買家是在上海首次購(gòu)房，即購(gòu)買第一套房產(chǎn)，且購(gòu)房面積超過(guò)90平米，契稅是總房?jī)r(jià)扣除賣家增值稅額之后的1.5%，印花稅免征。如果不是第一次購(gòu)房，則契稅是3%。
最后還有一塊費(fèi)用是評(píng)估費(fèi)，由于我買的是屬于花園洋房的類別墅產(chǎn)品，按照上海的規(guī)定，凡是產(chǎn)權(quán)證上的房屋類型是花園住宅和聯(lián)列住宅的房屋，進(jìn)行二手房交易時(shí)必須要進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估。如果房屋類型是住宅或公寓的，就不必評(píng)估了。
這方面，中介有長(zhǎng)期合作的評(píng)估公司，買家如果沒(méi)有自己的渠道，可以聽(tīng)?wèi){中介的推薦和輔助。流程并不復(fù)雜，我在過(guò)戶之前簽了一份《房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū)》拍照給中介轉(zhuǎn)發(fā)給評(píng)估公司，并匯款給評(píng)估公司的賬戶。評(píng)估公司會(huì)很快把評(píng)估報(bào)告給中介，辦過(guò)戶的時(shí)候中介幫我?guī)У搅私灰字行摹?/p>
評(píng)估費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也比較復(fù)雜，房交所制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，中介會(huì)按標(biāo)準(zhǔn)幫助測(cè)算具體費(fèi)用額。買家要注意的是，凡是收費(fèi)，都要主動(dòng)跟中介談價(jià)，據(jù)我的經(jīng)歷，評(píng)估費(fèi)可以打至少八折，最后共收費(fèi)約2萬(wàn)左右。
綜上所述，我本次二手房交易涉及的稅費(fèi)包括：房?jī)r(jià)總額1.5%的中介費(fèi)、房?jī)r(jià)總額1.5%的契稅、房?jī)r(jià)差額約5%的增值稅、個(gè)稅免征、2萬(wàn)塊評(píng)估費(fèi)，最后總稅費(fèi)合計(jì)占總房?jī)r(jià)約6%。
我想這個(gè)費(fèi)率在二手房交易中應(yīng)該算是偏低的情況了。但是，如果我在上海的第一套房子買新房，那么需要交的費(fèi)用只有總房?jī)r(jià)1.5%的契稅，兩者相比，買二手房的確會(huì)增加至少5%左右的費(fèi)用成本。
“
二手房新手買家寫在最后的話：
關(guān)于二手房交易中的注意事項(xiàng)，很多地產(chǎn)界大V比我說(shuō)得更詳盡更全面；而且，我可以說(shuō)是很幸運(yùn)，第一次買二手房的經(jīng)歷算是比較順暢，以前不敢嘗試二手房時(shí)顧慮的問(wèn)題都沒(méi)有發(fā)生。
所以，我的這次經(jīng)歷，僅僅可以給跟我一樣的新手買家，或者希望了解二手房買賣常見(jiàn)流程的朋友們一些參考。希望大家都能在2019年這個(gè)目前還算穩(wěn)定的房市行情中，盡快買到自己心儀的居處！
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