120萬元的公積金貸款額度調(diào)整后，昨天下午有300多位粉絲發(fā)來了“要攻略”，幾位專家都已經(jīng)看見了大家的需求，所以特地加開一期“攻略”，將新政落地操作細(xì)則匯總，直接給您梳理出各流程。
此處特別提示，因為此流程為專家們特意占用休息時間寫成的，都是思想和經(jīng)驗的結(jié)晶，請各位轉(zhuǎn)載媒體尊重專家們的勞動成果，轉(zhuǎn)載的時候不要說是“記者發(fā)現(xiàn)”，或者通篇刪掉【京房字】，甚至說是自己的原創(chuàng)。同時，如果您用我們的描述做出“一張圖”來，歡迎您在后臺告知我們，或者至少在圖片上說明，素材來源于【京房字】。
告知完畢，說正事。我們會根據(jù)一手房、二手房，市管、國管，夫妻兩口子組合，已經(jīng)簽購房合同、已經(jīng)提交審核、甚至已經(jīng)面簽等多個環(huán)節(jié)單獨給您拆解，現(xiàn)在開始。
第一步，您先確認(rèn)自己能貸款120萬元。
市管公積金的計算器在這里：
http://www.bjgjj.gov.cn/wsyw/jsq/cygj.htm；
國管公積金的計算器似乎沒更新。但因為國管政策只會惠及一部分賬戶余額充足的繳存職工，所以賬戶中只有小幾萬元的粉絲們，還是不要試了吧……結(jié)果不會那么美好。
這幾天【京房字】后臺收到9個類似案例，都是夫妻雙方買商品房，一方市管不夠12個月，一方國管很牛，問能不能貸市管。抱歉，這不能。不過您可以跟開發(fā)商商量，如果距離封頂還比較遠(yuǎn)，您試試能不能等到滿12個月再申請公積金。
繼續(xù)說，除了要滿足首套房，非政策房不超過90平方米或者就是政策房這概念之外，單身市管公積金月繳存額個人部分只要在840元之上，夫妻雙方個人部分之和只要在971元之上就能貸款120萬。
特意說明：夫妻雙方個人繳納部分這里，市管可以和國管、中直、鐵路公積金合并計算，但是不能和外地的市管合并計算。如果媳婦繳納300市管老公繳納700國管，那么可以申請到120萬的市管公積金。如果媳婦繳納市管300，老公在外地繳納公積金，那么無論多少都不能合并計算。
國管雖然也能和市管合并計算，但是國管是看國管余額的，所以光看繳存也沒太大幫助。（總的來說國管就是沒太大用）
第二步，買房，辦理貸款手續(xù)。（這里僅限于新房，二手房在此文后方；不過也建議您先讀完前方這些內(nèi)容，再去看二手房的提示）
這里就要分著說了，公積金中心發(fā)布的文件說的是“從1月1日起施行”，其實沒有明說這到底是什么的起始點。從去年12月31號晚間開始，幾個渠道就反饋上來不同的意見，有些說是從提交材料的時間開始算，有些說是從面簽時間開始計算，有些說是從放款的時間開始算。
【京房字】聽著幾方各說各的，最后得出的結(jié)論是——至少這1月1日起的日子不是從您買房網(wǎng)簽開始算的，所以就算是您去年買的房，去年就簽好了購房合同，跟這個120萬的起始點也沒有關(guān)系。（很多同學(xué)都松了一口氣吧）
但是有同學(xué)肯定會提問了——我的購房合同中已經(jīng)給組合貸/商貸劃勾了，現(xiàn)在要改成純公積金/組合貸，怎么改？
這其實并不難。您拿起電話，跟開發(fā)商說，我想改，很多購房人都想改，麻煩您做個補充協(xié)議吧。沒錯，補充協(xié)議就行，別聽代理說要撤網(wǎng)簽什么的，沒那么麻煩。
如果開發(fā)商磨磨唧唧不愿意（請注意，這要是開發(fā)商，而不是他們代理什么的，最近代理不靠譜的太多，有粉絲跟我們反映很多自住房代理直接上了實習(xí)生，層高凈高分不清楚，窗戶長寬鬧不明白），您就跟他好好說說：如果改成純公積金，錢是一次到達(dá)他的監(jiān)管賬戶上的，對他來說并不麻煩；而且就算是改組合貸，那么肯定會出現(xiàn)一些因為商貸部分太少而被銀行拒貸，購房人要補首付的情況，這錢也是直接刷到他的資金監(jiān)管賬戶上的。雖然監(jiān)管賬戶上的錢要按照施工和交房、辦房產(chǎn)證節(jié)點提取，那也是落袋為安啊。
如果是純商貸改公積金組合貸，尤其是改國管公積金組合貸的話，那么這個就得商量了。按照現(xiàn)在的政策，開發(fā)商不得拒絕公積金，但是沒明文說過開發(fā)商不得拒絕組合貸。由于國管公積金的特性就是封頂之后再提交材料走審批流程，商貸部分會等到國管批貸之后才辦理，所以會更晚。這樣就拖延了開發(fā)商的回款時間。如果是這方面的情況，【京房字】建議粉絲們多打打電話，多商量商量，記住這是“協(xié)商”，不是“維權(quán)”。
在這個環(huán)節(jié)上，惟一的風(fēng)險點是純國管改成國管組合貸，但考慮到這次貸款上限是上調(diào)，因此這種情況應(yīng)該不會出現(xiàn)。如果有粉絲出現(xiàn)這種情況，小窗給我們，我們單獨回答吧。
補充協(xié)議簽完了，那您就可以踏踏實實進入跟公積金中心或者是代辦對接這個階段了。當(dāng)然，按照我們之前推送的《關(guān)于公積金新政的核心問答》和《公積金中心釋疑貸款新政 》，您最好在決定那一刻，就給公積金中心啊，代辦啊打一圈電話，說您要改額度。
在這個環(huán)節(jié)里，代辦肯定也會來那一套，就是說什么不好改啊，很麻煩呀啰啰嗦嗦一大堆，直接把補充協(xié)議給他們看就好了。（不過到他們能對話的時候，估計開發(fā)商也跟他們打過招呼了）。
另外，在這個環(huán)節(jié)，有些代辦會卡著說您原來簽署的就是80萬，不愿意給您調(diào)。在過去幾個月中，【京房字】也陸續(xù)收到不少粉絲投訴，說有的批高了就能改，有的批高了就不能改。這里頭又分三種情況了。
第一種，您是除了這部分公積金以外，其他都首付的購房人；比如200萬的房子，您原本批了80萬公積金，現(xiàn)在批了120萬，您想退首付。那么這種情況，除非開發(fā)商從別的地方給您周轉(zhuǎn)錢過來（這基本是不可能的，對于普通購房人建議就當(dāng)沒這種情況吧）先墊著退給您，否則您的首付款是進入資金監(jiān)管賬戶的。資金監(jiān)管賬戶，除了您退房之外，其他的是退不出來的。
第二種，是您提高額度后，商貸就不夠最低貸款額度了。比如200萬總價的自住房，您申請了104萬的公積金和36萬元的商貸，但您原來委托的那家商業(yè)銀行最低額度就是30萬。如果您改成120萬貸款了，那么商貸部分就低于30萬了。在這種情況下，您可以更換商業(yè)銀行，找找跟這個項目合作的其他銀行，或者直接把那20萬補首付。如果是補首付的話，開發(fā)商一般是歡迎的，所以就跟代辦關(guān)系不大了。
第三種，就是您跟代辦可能嗆嗆起來了……其實您第一次買房，心里沒底也正常，咱有理有據(jù)、好聲好氣的，問題應(yīng)該不大。
然后對公積金中心管理部。公積金中心各管理部的口徑一度很混亂，當(dāng)然最亂的就是關(guān)于1月1日起始點和手續(xù)辦理點重合的認(rèn)證上。其實這個最好辦，無論辦到什么份上了，去申請撤回，然后重新提交。
特意說明：即使您已經(jīng)面簽，也可以去申請試試，畢竟一度連公積金中心官方回復(fù)都說是放款時間（網(wǎng)上有當(dāng)時的對話截屏，請叫我雷鋒）為準(zhǔn)。但是提醒您注意，如果您公積金最近已經(jīng)斷了或者沒了或者換工作降了，那就有著不批貸和降低貸款額度的風(fēng)險了。
再特意說明：一些已經(jīng)在去年提交了審核材料，而且已經(jīng)通知被評了級的粉絲，也可以直接去撤掉申請，重新申請。
再再特意說明：有粉絲反映有些不靠譜的代辦說可以給撤，但是要兩份代辦費，這個是不太靠譜的；因為撤也不是說重新走所有流程，而且材料也不用準(zhǔn)備兩份。不過人心都是肉長的，人家要是給你撤，也算是多了一個環(huán)節(jié)，至少誠懇點兒謝謝人家吧。
第三步：等著重新面簽，重新放貸。
只要材料重新提交進去，您就可以松口氣，等著公積金中心面簽。如果您還有商貸，那么就等到公積金的額度出來之后，去簽剩下一部分金額的合同。
在這個環(huán)節(jié)，有粉絲問【京房字】，如果到這一步之前，就已經(jīng)簽了銀行的合同怎么辦？
沒太大事。銀行也是等著有額度再安排放款，如果當(dāng)時簽的是空合同，把那份空合同要回來就行。現(xiàn)在商業(yè)貸款的政策更好，大戶型高端房的銷售又起來了，有錢任性的銀行不差咱小老百姓的這幾十萬。
也是第二步：如果您買二手房
二手房里也分兩種情況，一種是您剛要買，這就不說了，一開始就跟原來房東說好您要走120萬的公積金，房東同意了，成交了就行。
另外一種，是您已經(jīng)買了二手房，手續(xù)都走得差不多了，然后新政下來了，原房主又很通情達(dá)理地同意讓您改成比較多的貸款額。那么咱們細(xì)說說這事兒怎么辦。
是這樣的，如果您買的二手房已經(jīng)完成了網(wǎng)簽，要修改貸款額，必然涉及到修改首付，那么之前的網(wǎng)簽合同肯定要作廢，要重新簽訂一個網(wǎng)簽合同，修改首付款和貸款額。
修改首付款涉及到賣家第一筆能收到多少現(xiàn)錢，以及重新網(wǎng)簽肯定需要一段時間，所以這個時候，賣家就非常重要了，只有他（她）同意了，您們之間才能達(dá)成協(xié)議，撤消原先的網(wǎng)簽（對建委系統(tǒng)來說，就是您反水了這房子不買了），并重新網(wǎng)簽（對系統(tǒng)來說，這房子又成交了）。
那么在這個第二次簽合同的時候，您的首付和貸款額就變了。然后您就可以按照新的標(biāo)準(zhǔn)，去申請公積金。
可能有的【京房字】粉絲要問了，為什么一手房不用重新簽合同，二手房要重簽合同呢？這也是“資金監(jiān)管賬戶”鬧的。
為了保證二手房交易的資金安全，北京對于二手房交易采取了監(jiān)管賬戶的規(guī)定，買賣雙方必須通過房屋行政主管部門在指定銀行開設(shè)的監(jiān)管賬戶，來劃轉(zhuǎn)二手房交易資金。
這筆錢，中間過程里取不出來，只有等到房子過戶、交易全部完成后，監(jiān)管賬戶的資金才能“解凍”。
現(xiàn)在大部分區(qū)縣都在用“資金監(jiān)管賬戶”，因此如果您是已經(jīng)通過監(jiān)管賬戶支付了首付款，還涉及到監(jiān)管賬戶里凍結(jié)的資金如何轉(zhuǎn)出。
辦法是這樣的，您和賣家需要同時前往房屋交易所在區(qū)縣的房屋登記大廳，辦理撤銷網(wǎng)簽的手續(xù)。記住，必須是買賣雙方都到場。因為撤銷網(wǎng)簽是大事，有一定的風(fēng)險，只通過中介來辦是不可以的。
然后，您和賣家可以提出任何一個合理的理由，比如合同中某些條款約定的有問題什么的，就可以辦理撤銷網(wǎng)簽的。辦理完撤銷網(wǎng)簽后，處于資金監(jiān)管賬戶的資金也就會“哪里來就回哪里”了。
隨后，您和賣家重新約定好首付和貸款額，再重新走一遍網(wǎng)簽，當(dāng)然，購房資格審核等程序又要重新來一遍了。這時您就可以去申請120萬的公積金貸款了。
但需要提醒的是，如果您走的是二手房的“陰陽合同”，那么提高貸款額有可能會讓您的稅負(fù)增加。（相信買過二手房的粉絲們都知道有這么個事兒）
舉個例子，比如你買了一個200萬的房子，陰陽合同按照這個區(qū)域的最低計稅價格做成了100萬。那么在提交網(wǎng)簽的合同中，您的首付款就只有30萬，而貸款的部分是70萬。當(dāng)然，實際情況下，您的貸款仍舊是70萬，為了避稅，您就得交130萬的首付款。
那如果現(xiàn)在您的貸款額度提高了，您想多貸款到120萬，那就需要您繳納80萬元的首付。
要注意的是，在二手房合同中，貸款這塊兒的數(shù)據(jù)是實實在在的數(shù)據(jù)，是要倒推的。也就是說，您要貸款120萬元，那么按照這個數(shù)據(jù)是您提交網(wǎng)簽合同中的“7成貸款”來計算，您這套房子的網(wǎng)簽價格就是171.43萬元。
但如果是以171萬的價格來報網(wǎng)簽，這就意味著您要多承擔(dān)那多出來70萬房款增加的稅負(fù)。因此還得衡量一下是公積金多貸40萬省錢呢，還是少交稅更省錢呢。
當(dāng)然，出于風(fēng)險防控和官方口徑，我們需要提醒各位【京房字】粉絲，二手房“陰陽合同”存在以合法的形式掩蓋違法的目的，有可能因涉及違法而合同無效，一旦出了糾紛就會麻煩纏身?；蚴峭刀惵┒惖男袨橐坏┍话l(fā)現(xiàn)，納稅人還會按偷漏稅受到稅務(wù)部門的處罰。
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