從房地產(chǎn)行業(yè)視角看裝配式裝修發(fā)展機遇，2022年，裝配式裝修的海量市場空間涉及領(lǐng)域主要有三個，一是助力實現(xiàn)住有所居的保租房市場，二是助力建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的高品質(zhì)商品住宅市場，三是龐大的存量房綠色節(jié)能改造市場。
2021年7月2日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），首次提出要加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，著力解決大城市住房住房突出問題，各省市積極跟進，加快制定、落實地方政策與計劃，保障性租賃住房步入增量提速階段。
圖：部分重點城市“十四五”保障性租賃住房籌建目標
（資料來源：裝配互聯(lián)根據(jù)公開信息整理）
40個重點城市“十四五”期間計劃新增保租房650萬套（間）。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年1月14日，全國已有近30個省區(qū)市出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見，40個重點城市提出了“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標，計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決1300萬人的住房困難。
六大城市將引領(lǐng)全國保租房發(fā)展。裝配互聯(lián)根據(jù)重點城市公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計到36個城市的 “十四五”期間保租房發(fā)展目標，其中，廣州和上海分別以60萬套和47萬套位居前兩名，北京、深圳、天津和重慶均計劃籌集40萬套，并列第三，這六大城市將引領(lǐng)全國的保障性租賃住房發(fā)展。
圖：保障性租賃住房投資主體和用地渠道
房企或?qū)?chuàng)新業(yè)務(wù)模式，挖掘非政策性租賃需求，降本增量。保障性租賃住房土地來源除了新供應國有建設(shè)用地以外，還包括企事業(yè)單位自有閑置用地，包括閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房等非居住存量房屋。房企切入保租房領(lǐng)域的重要路徑之一就是通過“改租”、“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接。保租房的低廉特性勢必要求房企要降成本，這將對房企存量項目裝修改造帶來挑戰(zhàn)。
“北京經(jīng)驗”將助力裝配式裝修在政策性保租房領(lǐng)域大展拳腳。裝配式裝修作為“多、快、好、省”的全裝修，在保障房領(lǐng)域已初具規(guī)模，疊加北京市的示范作用，各地或?qū)⒄毡本┦型茝V裝配式裝修的做法，從政策性住房入手，率先在公租房、保租房領(lǐng)域?qū)嵤┭b配式裝修。此次的住房保障體系政策的提出，無疑將為裝配式裝修行業(yè)帶來巨大的產(chǎn)能需求。
2021年，地方政府不斷出臺與住房品質(zhì)相關(guān)的政策要求，一方面，以北京、杭州等5個城市為代表，在集中土拍中試點“競品質(zhì)”環(huán)節(jié)，根據(jù)制定的品質(zhì)評分表對建設(shè)方案進行打分，將“競品質(zhì)”納入開發(fā)商拿地考核標準中；另一方面，是以成都、蘇州、西安為代表的城市發(fā)布住宅品質(zhì)提升相關(guān)政策要求，為商品住宅“定品質(zhì)”。
商品房“競品質(zhì)”，全裝修必不可少。“競品質(zhì)”方面，每個城市的競品質(zhì)標準中均包含了綠色建筑、裝配式建筑兩項評分標準，全裝修通常作為綠建和裝配式的配套要求，但也有部分城市將全裝修單列一項作為評分標準。“競品質(zhì)”在多城的實施預示著未來“競品質(zhì)”或?qū)⒊蔀橥僚囊?guī)則的新標配，倒逼房企注重產(chǎn)品力和成本管控能力，提升項目品質(zhì)。
表：“競品質(zhì)”評分重點部分對比
（資料來源：裝配互聯(lián)整理）
“競品質(zhì)”襲來，房企面臨高造價和現(xiàn)金流壓力。針對綠建、裝配式成為品質(zhì)標配，同時各類品質(zhì)新政的持續(xù)出臺的政策背景，對房企而言，都面臨著為了提升“競品質(zhì)”分數(shù)而要提高造價的問題。然而，當2021年還債大年遇上持續(xù)收緊的融資渠道，房企現(xiàn)金流斷裂，密集暴雷，此時的“競品質(zhì)”無疑成為房企肩上的重擔。
裝配式裝修成為開發(fā)商成本控制和得分提升之間的最優(yōu)解。在無法避免的情況下，房企所能做的就是在成本增量和提高分數(shù)之間找到最優(yōu)解，而主體結(jié)構(gòu)的分數(shù)難以大幅提升的情況下，裝配式裝修成為“增分”的關(guān)鍵。相較于傳統(tǒng)裝修的諸多不確定性，裝配化裝修采用的材料通過工業(yè)化生產(chǎn)，并應用先進的技術(shù)工具及理念，大幅提升裝修的經(jīng)濟效益和社會效益。在開發(fā)商可有效控制成本的前提下，裝配式裝修可滿足用戶的核心訴求，提升建筑的品質(zhì)，助力裝配式工程項目用同樣的價格得到更高的裝配率得分，真正實現(xiàn)“增分不溢價”，或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商成本控制、加快周轉(zhuǎn)變現(xiàn)以及品質(zhì)提升三者博弈的最優(yōu)解。
住房供給總體平衡，存量住房時代來臨。根據(jù)《中國住房存量報告：2021》研究數(shù)據(jù)顯示，1978-2020年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09，而當前美國、日本套戶比分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮(zhèn)住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡，存量住房時代全面來臨。
圖：1978年-2020年中國存量住宅變化對比
（資料來源：裝配互聯(lián)根據(jù)公開資料整理）
當前，我國已進入了綠色發(fā)展的新時代，對于建筑領(lǐng)域而言，將面臨兩大任務(wù)，一是全面推廣綠色建筑，實現(xiàn)新建建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，并減少二氧化碳等污染物排放，二是對大量的既有建筑和城區(qū)開展綠色化改造，其中，既有建筑綠色化節(jié)能改造除了小區(qū)環(huán)境和主體結(jié)構(gòu)外立面功能性改造以外，內(nèi)裝部分的綠色改造也將面臨巨大考驗。
國家政策層面推進既有建筑綠色化改造，倡導綠色居住消費。2021年10月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》，提出“推進既有建筑綠色化改造；倡導綠色裝修，鼓勵選用綠色建材、家具、家電”。2022年1月，發(fā)改委等七部門印發(fā)《促進綠色消費實施方案》，加快發(fā)展綠色建造、推廣綠色低碳建材、發(fā)展綠色家裝。2022年1月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于組織申報2022年科學技術(shù)計劃項目的通知》（建辦標函[2022]3號），在《2022年科研開發(fā)類項目申報指南》的“智能建造和新型建筑工業(yè)化”版塊中，明確了“既有建筑裝配式裝修技術(shù)研究和示范”這一選題，運用裝配式裝修進行既有建筑綠色化改造被提上日程。
裝配式裝修在老舊小區(qū)批量化改造和建筑功能性改造上大有可為。目前而言，裝配式裝修的標準化和規(guī)?；攸c，要真正滿足C端“一室一面”的個性化需求還有很長一段路要走。但是，在老舊小區(qū)批量化改造和老舊建筑功能性改造甚至是老舊樓宇更新上，裝配式裝修還是大有可為的。
圖：裝配式裝修在既有建筑領(lǐng)域的應用及案例
老舊小區(qū)批量化改造方面，尤其是90年代之前的老舊住宅，不僅外立面年久失修，室內(nèi)管線退化嚴重，問題多發(fā)，甚至已不能滿足當下使用及居住需求，多次裝修也對建筑結(jié)構(gòu)帶來損害，而批量化的裝配式內(nèi)裝修改造可以很大程度上解決這些問題，小區(qū)批量化改造，工廠規(guī)?；a(chǎn)部品，成本降低，業(yè)主的接受度相對較高。
老舊建筑功能性改造方面，例如存量閑置建筑改造成酒店、租賃住房，民房改民宿酒店等，裝配式裝修可以方便快捷的完成內(nèi)裝改造并即時投入運營，既盤活了存量資產(chǎn)，帶來經(jīng)濟效益，又順應了既有建筑綠色節(jié)能改造的號召。
未來，供給上，隨著技術(shù)不斷提升，智能建造工廠在全國遍地開花，裝配式裝修規(guī)模效益顯現(xiàn)；需求上，隨著消費者接受度的提升，以及保租房的推進落地、高品質(zhì)商品房的建設(shè)和既有建筑節(jié)能改造的推進，裝配式裝修行業(yè)長期將進入良性發(fā)展階段。
文章來源：裝配互聯(lián)
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