否。
二手房買賣中，由于絕大多數(shù)買賣雙方需要中介的陪同和協(xié)助才能完成二手房全部的交易流程，故房屋中介人促使委托人與他人訂立《房屋買賣合同》后，通常仍需要中介協(xié)助完成后續(xù)的交易內(nèi)容，即負有協(xié)助委托人辦理房屋貸款、過戶、房屋交接等手續(xù)的義務(wù)。
委托人后續(xù)未能與他人履行房屋買賣合同，且房屋中介人在委托人與他人簽訂合同后，沒有協(xié)助委托人進行后續(xù)的貸款、過戶、房屋交接等工作的，可以相應(yīng)的減少中介費用。當然，如果房屋中介人與委托人對于具體事項有明確約定，則按照約定處理。
由于在中介活動中，房屋中介一般與委托人簽訂的都是事先擬定的格式合同。此時應(yīng)當注意，如果格式中介合同中約定：“在中介完成居間義務(wù)后，買賣雙方不得因中介的后續(xù)服務(wù)內(nèi)容主張減少或者拒絕支付傭金”。中介人員應(yīng)當事先告知委托人，并提醒委托人注意。否則，該條款可能會因為該條款不合理地免除或者減輕中介人責(zé)任，加重或限制委托人主要權(quán)利，而導(dǎo)致該條款無效。
相關(guān)法律規(guī)定：
《民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效：
（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；
（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；
（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。
第五百五十八條：債權(quán)債務(wù)終止后，當事人應(yīng)當遵循誠信等原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密、舊物回收等義務(wù)。
案件來源：上海市第一中級人民法院 (2013)滬一中民二(民)終字第885號判決
相關(guān)案情簡介：2012年9月22日，通過龍迪事務(wù)所，夏某與汪某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定夏某購買汪某所有的房屋一套，夏某一次性支付中介傭金15 000元。其中，合同補充條款中約定：“夏某與汪某簽訂買賣合同后，即認定中介對該房的經(jīng)紀業(yè)務(wù)活動已完成。至于后續(xù)的貸款、過戶、房屋交接等輔助性服務(wù)，中介只作為義務(wù)協(xié)助雙方完成，雙方不得在后續(xù)內(nèi)容的服務(wù)過程中，尋找借口并以此為由，拒付或少付中介傭金?！?/span>
同日，夏某與龍迪事務(wù)所簽訂《傭金確認書》，約定夏某在簽訂買賣合同當日一次性支付龍迪事務(wù)所傭金15000元。之后，夏某與汪某并未按約定履行《房屋買賣合同》，也未向龍迪事務(wù)所支付傭金。后龍迪事務(wù)所訴至人民法院。
原告龍迪事務(wù)所要求被告夏某支付傭金。被告夏某辯稱，龍迪事務(wù)所沒有進行房地產(chǎn)買賣合同簽訂之后的后續(xù)服務(wù)工作，造成房屋無法交接以及合同無法履行，原告沒有完成全部居間義務(wù)，故應(yīng)在合理范圍內(nèi)收取傭金。
法院裁判處理：一審法院支持了龍迪事務(wù)所的訴訟請求。
二審法院經(jīng)審理后認為：經(jīng)過被上訴人的居間介紹，上訴人與案外人汪某簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，故上訴人理應(yīng)向被上訴人支付傭金。但上訴人與案外人簽約后并沒有履行合同，而是協(xié)商解除了合同，被上訴人并未協(xié)助完成后續(xù)的貸款、過戶、房屋交接等諸多事宜。
根據(jù)目前二手房買賣操作流程看，買賣雙方完成上述買賣交易流程并非易事，絕大多數(shù)買賣雙方需要中介的陪同和協(xié)助才能完成全部交易流程，這就意味著買賣雙方經(jīng)中介居間介紹而簽約后，仍需要中介協(xié)助完成后續(xù)的交易內(nèi)容；中介存在相應(yīng)的人力成本支出，而這些成本支出包含在委托人向中介支付的傭金中。如果買賣雙方不再履行合同，則中介的上述支出相應(yīng)減少。
因此，本案中對于上訴人減少支付傭金的主張應(yīng)予支持。
關(guān)于被上訴人稱，《傭金確認書》中已經(jīng)明確傭金的支付時間和條件；買賣合同補充條款亦明確買賣雙方簽訂合同即為中介已完成全部居間義務(wù)，買賣雙方不得因中介的后續(xù)服務(wù)內(nèi)容主張減少或者拒絕支付傭金。對此，法院認為，上述協(xié)議及補充條款均系中介制作，且沒有證據(jù)表明中介已向買賣雙方明示上述內(nèi)容；由于該內(nèi)容實際上排除了買賣雙方的權(quán)利，免除了中介的合同責(zé)任，故應(yīng)為無效格式條款。
本公號運營者簡介
鐘北斗律師，2006年通過國家司法考試，2008年正式執(zhí)業(yè)至今?，F(xiàn)為江西冠城律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。
擅長：小區(qū)業(yè)委會選舉、企業(yè)法律顧問、民商事糾紛處理。
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