摘 要
1、前言
智能化系統(tǒng)作為購物中心的神經(jīng)和大腦，是商業(yè)建筑機(jī)電系統(tǒng)不可或缺的重要組成部分。大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的發(fā)展方興未艾，各種智能化創(chuàng)新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，對購物中心智能化系統(tǒng)的建設(shè)帶來了日新月異的變化。其在提高購物中心運(yùn)營效率、增強(qiáng)消費(fèi)的體驗感，為商業(yè)經(jīng)營提供決策依據(jù)的作用越發(fā)凸顯。另外其工程造價及運(yùn)營成本占到機(jī)電系統(tǒng)總投的比例越來越高。故此，在商業(yè)地產(chǎn)存量龐大、新建項目井噴，商業(yè)競爭越發(fā)激烈莫測的今天，購物中心智能化系統(tǒng)的建設(shè)越發(fā)受到開發(fā)商的廣泛重視。
智能化行業(yè)迎來了蓬勃發(fā)展的歷史新機(jī)遇，在開發(fā)商不斷增大投入的同時，我們也發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商在購物中心智能化系統(tǒng)快速建設(shè)過程中爆發(fā)的一些問題，給各家開發(fā)商帶來了很多困惑，也一定程度影響了行業(yè)的發(fā)展。這些問題主要表現(xiàn)在：
（1）智能化系統(tǒng)設(shè)計同質(zhì)化嚴(yán)重。各不同定位、不同物業(yè)狀況的購物中心智能化系統(tǒng)構(gòu)建雷同，千篇一律，自身項目智能化的需求不清晰，造成所謂的“常規(guī)設(shè)計”——照搬照抄現(xiàn)象嚴(yán)重。
（2）智能化各子系統(tǒng)盲目集成。存在集成化就是智能化的誤區(qū)，某開發(fā)商將所有弱電子系統(tǒng)均集成在統(tǒng)一平臺，各子系統(tǒng)堆砌集成，造成智能化集成系統(tǒng)臃腫，集成平臺產(chǎn)生海量數(shù)據(jù)，真正需要的數(shù)據(jù)被淹沒。
（3）智能化系統(tǒng)未發(fā)揮設(shè)計時的功效。據(jù)調(diào)查，大部分商業(yè)項目的智能化系統(tǒng)在投入使用很短時間內(nèi)就部分或徹底癱瘓，并未實現(xiàn)使機(jī)電系統(tǒng)自動化運(yùn)行、為商業(yè)經(jīng)營決策提供數(shù)據(jù)支持等的設(shè)計初衷。
以上問題的產(chǎn)生固然有招采、施工、調(diào)試、后期管理運(yùn)維等各個階段存在問題導(dǎo)致的原因，但個人認(rèn)為最重要的問題還是出在設(shè)計階段，開發(fā)商對自身產(chǎn)品的智能化需求不清晰，規(guī)劃設(shè)計時對智能化體系的構(gòu)建缺乏上層的設(shè)計邏輯，或盲目追求新技術(shù)的應(yīng)用，浪費(fèi)投資；或只為滿足安防需求，緊縮投資。
如何從為商業(yè)賦能的上層邏輯來構(gòu)建智能化體系，成為筆者近年來著力解決的設(shè)計管理問題。
2、從商業(yè)邏輯出發(fā)構(gòu)建智能化體系
基于商業(yè)邏輯的智能化體系構(gòu)建，是指在明確購物中心的商業(yè)客群定位及品牌特征的基礎(chǔ)上，深入挖掘客群需求，錨定為解決客群需求而引進(jìn)的業(yè)態(tài)品類、店鋪品牌、物業(yè)服務(wù)等一系列配置，從而以滿足以上商業(yè)活動中出現(xiàn)的需求、或以解決痛點為目的有指向性的對智能化體系進(jìn)行設(shè)計。在整個商業(yè)邏輯鏈條中有前端的消費(fèi)者、后端的商戶及連接他們的中端運(yùn)營商（開發(fā)商），他們是智能化系統(tǒng)不同角度的使用者，所有智能化系統(tǒng)的設(shè)計和建設(shè)理應(yīng)圍繞他們的需求和痛點展開。構(gòu)建過程如下圖1所示：
圖1 購物中心智能化體系構(gòu)建導(dǎo)圖
舉例說明，國內(nèi)某商業(yè)地產(chǎn)品牌客群定位為18~35歲新興中產(chǎn)階級，客群以“年輕、時尚、潮流、品味”為特征，基于80后，90后的社交需求、自我實現(xiàn)需求、尊重需求等需求，該品牌購物中心在業(yè)態(tài)組合上大量引進(jìn)了快時尚、個性潮牌、時尚約會、娛樂體驗、創(chuàng)意餐飲等針對年輕客群的商戶。智能化系統(tǒng)的設(shè)計就應(yīng)滿足以上商業(yè)邏輯中的特定客群需求、為客群配置商戶品牌的需求及中端運(yùn)營商的需求。
首先，對于前端消費(fèi)者，在與智能化交互的過程需要在無感知的情況下進(jìn)行，消費(fèi)者不要被過多的打擾。消費(fèi)者在場內(nèi)支付、積分、上網(wǎng)、尋車、排隊等涉及智能化功能的需求應(yīng)充分流暢，使其在商場體驗更加優(yōu)化，表現(xiàn)在逛街的效率更高，與商家的互動更強(qiáng)。其實，對于后端商戶，智能化系統(tǒng)應(yīng)能為其提供貨物、賣場、購物者的數(shù)據(jù)，通過經(jīng)營分析、客群分析等數(shù)據(jù)提升經(jīng)營和決策能力。智能化的應(yīng)用應(yīng)能協(xié)助商戶在對原有圍繞商品的分析邏輯向圍繞人轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)人貨場的數(shù)據(jù)鏈條形成閉環(huán)。這也是現(xiàn)今商業(yè)都在強(qiáng)調(diào)要經(jīng)營客流、做客群價值研究的理論源頭和技術(shù)支撐。最后，對于中端運(yùn)營商，通常也是開發(fā)商，智能化體系可以分成兩個有機(jī)的組成部分，物業(yè)智能化系統(tǒng)——服務(wù)于物業(yè)管理部門運(yùn)營，商業(yè)智能化系統(tǒng)——服務(wù)于商業(yè)管理部門運(yùn)營。前者要承擔(dān)智能管理，節(jié)能降費(fèi)，提升商業(yè)估值的任務(wù)。后者要承擔(dān)服務(wù)顧客、商戶，使得購物中心提升盈利能力的任務(wù)。
由以上的分析可以看到，購物中心智能化系統(tǒng)面對不同服務(wù)對象承擔(dān)不同的任務(wù)。開發(fā)商或者是運(yùn)營商作為智能化系統(tǒng)投資建設(shè)的主體，其應(yīng)該在設(shè)計或設(shè)計管理時從商業(yè)智能化體系的特點出發(fā)，根據(jù)系統(tǒng)使用部門不同、服務(wù)對象不同、追求目標(biāo)不同，采用不同的設(shè)計思路、技術(shù)路線、設(shè)備選型，并在設(shè)計管控、招采管控等管控過程中采用不同的價值判斷。作為智能化設(shè)計管理人員，所有的設(shè)計決策均應(yīng)從商業(yè)邏輯出發(fā)來進(jìn)行價值判斷，如下圖2所示：
圖2 基于商業(yè)邏輯構(gòu)建智能化體系的價值判斷
物業(yè)智能化系統(tǒng)重在經(jīng)濟(jì)適用，商業(yè)智能化系統(tǒng)重在穩(wěn)定可靠。后者對實時性、安全性及先進(jìn)性的要求要高于前者。故此在智能化設(shè)計時應(yīng)采用兩種不同的思維方式對待兩者。同時在招標(biāo)采購、工程施工、調(diào)試運(yùn)維等一系列階段都應(yīng)采用不同的管控思路。前者圍繞解決物業(yè)管理問題，是給物業(yè)管理人員使用的一種機(jī)電產(chǎn)品，實踐中應(yīng)采用“產(chǎn)品思維”進(jìn)行設(shè)計，即設(shè)計時應(yīng)重視痛點，執(zhí)行嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)體系，用迭代升級產(chǎn)品。后者圍繞商業(yè)管理應(yīng)用問題，存在商業(yè)應(yīng)用場景發(fā)生的時候才會發(fā)揮作用，實踐中應(yīng)采用“場景化思維”進(jìn)行設(shè)計，即設(shè)計時重視商業(yè)應(yīng)用需求，制定個性化的方案，及時用新技術(shù)取代舊技術(shù)來升級產(chǎn)品。購物中心典型智能化體系如圖3所示：
圖3 購物中心典型智能化體系
3、產(chǎn)品思維下的物業(yè)智能化系統(tǒng)構(gòu)建舉例
能源管理系統(tǒng)是對建筑的電力、水、燃?xì)獾雀鞣诸惸芎臄?shù)據(jù)進(jìn)行采集、處理，是核實設(shè)計預(yù)設(shè)能源計劃是否合理，實現(xiàn)能源監(jiān)控，進(jìn)行能源統(tǒng)計和能源消費(fèi)分析，管理重點能耗設(shè)備的重要智能化系統(tǒng)。因其可為物業(yè)運(yùn)營提供持續(xù)節(jié)能優(yōu)化支持，是通過節(jié)流實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績提升的好手段，故此格外受到開發(fā)商的重視。本文因篇幅原因，僅以能源管理系統(tǒng)舉例說明產(chǎn)品思維下的物業(yè)智能化系統(tǒng)構(gòu)建。
產(chǎn)品思維首先要找到用戶“痛點”。在商業(yè)地產(chǎn)操盤實踐中，我們發(fā)現(xiàn)購物中心能耗管理方面存在諸多“痛點”:
（1）招商過程中，商戶對機(jī)電工程條件“漫天要價”，遠(yuǎn)超其實際使用需求。迫于招商壓力，開發(fā)商往往要付出額外的代價滿足其不存在的需求，造成初投資和運(yùn)維成本的增加。
（2）購物中心對公共區(qū)域能耗（需業(yè)主付費(fèi)部分）無法詳細(xì)拆分，對各個耗能設(shè)備的能耗水平無法評估，高耗能設(shè)備的癥結(jié)無法判斷，造成節(jié)能優(yōu)化措施無從談起。
（3）因為以往項目不成功的實踐，項目缺乏對能源管理系統(tǒng)的投資意愿，節(jié)能運(yùn)行及優(yōu)化僅憑物業(yè)人員憑經(jīng)驗進(jìn)行判斷。
產(chǎn)品思維其次要針對用戶“痛點”，分析其出現(xiàn)的根源，給出解決方案并形成標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貫徹。厘清是技術(shù)問題還是管理問題，盡量使用技術(shù)解決管理難題。解決方案應(yīng)固化成標(biāo)準(zhǔn)，便于下次移植復(fù)制，通過一個個小的標(biāo)準(zhǔn)最終形成該系統(tǒng)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)體系；
產(chǎn)品思維再次是要采用“迭代”方法升級產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，不斷解決用戶產(chǎn)生的新“痛點”或初次未解決的“痛點”。初次能解決什么問題就解決什么問題，然后通過一次次升級最終達(dá)成至善方案。這就是典型的“產(chǎn)品思維”。以下圖4是某項目的能源管理系統(tǒng)架構(gòu)圖：
圖4 能源管理系統(tǒng)架構(gòu)圖
由上圖看到，能源管理系統(tǒng)主要采集公共區(qū)域水表及商戶電表數(shù)據(jù)，同時通過與冷源群控系統(tǒng)及變配電電力監(jiān)控系統(tǒng)對接，實現(xiàn)對冷站能耗及公區(qū)電耗的監(jiān)測。
通過對商戶用電指標(biāo)的實時監(jiān)控，準(zhǔn)確掌握商戶實際用電需求，避免新建商業(yè)電量的不合理預(yù)留。某品牌快時尚實際尖峰用電量僅為其要求電量的33%，見下圖5，通過能源管理系統(tǒng)的分項精確計量，掌握了今后項目各連鎖品牌或同類型品牌的設(shè)計標(biāo)尺。
圖5 某快時尚品牌實際尖峰用電量與其要求電量的對比
通過能源管理系統(tǒng)配合冷源群控系統(tǒng)，詳盡的分析冷源系統(tǒng)內(nèi)各個制冷主機(jī)、水泵、冷卻塔的能耗數(shù)據(jù)，不斷對冷站運(yùn)行進(jìn)行優(yōu)化調(diào)適，使冷源系統(tǒng)在保障室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的同時保持高效運(yùn)行。該項目冷站經(jīng)過一個供冷季的調(diào)試優(yōu)化，綜合能效指標(biāo)COP值達(dá)到4.5，在國內(nèi)處于領(lǐng)先水平，據(jù)估算較COP值為3.5的常規(guī)項目年節(jié)約約200萬元。圖6為美國制冷機(jī)房能效標(biāo)尺。
圖6 美國制冷機(jī)房能效標(biāo)尺
通過對已建成商業(yè)的實時監(jiān)控，準(zhǔn)確掌握商業(yè)冷熱源、變壓器的實際負(fù)荷，避免新建商業(yè)初投資浪費(fèi)。該項目在冷源設(shè)計時通過與同氣候區(qū)同品牌項目的實際運(yùn)行值對標(biāo)，裝機(jī)容量由原設(shè)計9300RT大幅減少優(yōu)化至5400RT，設(shè)計運(yùn)行中典型日實測使用約3300RT，極端天氣下實測使用4400RT，冷源裝機(jī)總量仍有余量。通過冷機(jī)裝機(jī)容量降低，隨之配電容量降低，減小水泵選型及管路系統(tǒng)優(yōu)化，估算減少初投資800余萬元。
以上能源管理系統(tǒng)的技術(shù)框架、硬件點表及軟件功能已在該公司內(nèi)通過“迭代”的方式逐步形成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在其公司內(nèi)部各項目應(yīng)用取得了不錯的成果。由于篇幅有限，本文僅提出構(gòu)建思路供參考，不在贅述其他物業(yè)智能化系統(tǒng)的構(gòu)建。
4、場景化思維下的商業(yè)智能化系統(tǒng)構(gòu)建舉例
商業(yè)智能化系統(tǒng)是伴隨著商業(yè)活動發(fā)生的場景而產(chǎn)生的，其為商業(yè)的進(jìn)行提供便利，或為商業(yè)的經(jīng)營提供分析數(shù)據(jù)，為商業(yè)的調(diào)整優(yōu)化提供數(shù)據(jù)支撐。下面我們對消費(fèi)者在購物中心完成一次購物來進(jìn)行還原，從而認(rèn)識商業(yè)場景，并從這些場景中發(fā)現(xiàn)智能化的需求。詳見下圖7：
圖7 消費(fèi)者典型購物場景
消費(fèi)者在家里即開始體驗智能化系統(tǒng)提供的服務(wù)，購物中心運(yùn)營商借助商業(yè)智能化系統(tǒng)積累的大數(shù)據(jù)進(jìn)行消費(fèi)者畫像，向其推送可能感興趣的信息，吸引消費(fèi)者到店。其在出門前即可通過商業(yè)智能化系統(tǒng)進(jìn)行車位查詢、門票購買、餐位排隊及點餐等預(yù)約消費(fèi)，避免到店后長時間的等位排隊。
消費(fèi)者到店后，通過描摹發(fā)生的商業(yè)場景來發(fā)掘商業(yè)智能化各子系統(tǒng)在各場景下的應(yīng)用：①消費(fèi)者進(jìn)場——客流統(tǒng)計系統(tǒng)及停車場管理系統(tǒng)；②停車場停車——智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)；③進(jìn)入購物中心公區(qū)——無線WiFi覆蓋系統(tǒng)及定位探針感知系統(tǒng)；④零售店鋪購物、吃飯、看電影等——店鋪客流及熱力統(tǒng)計系統(tǒng)、無線WiFi覆蓋系統(tǒng)；⑤結(jié)賬——POS系統(tǒng)；⑥會員中心換購/積分——會員管理系統(tǒng)；⑦離店出場——反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)、停車?yán)U費(fèi)系統(tǒng)及客流統(tǒng)計系統(tǒng)。 從以上模擬可知，商業(yè)智能化系統(tǒng)的應(yīng)用依賴于商業(yè)場景的發(fā)生，我們在對商業(yè)智能化系統(tǒng)的設(shè)計時應(yīng)該以場景化的思維來對其進(jìn)行思考，著重對其能促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營的能力進(jìn)行打造。
梳理清楚商業(yè)場景后，還需要明確取得哪些數(shù)據(jù)，從而有針對性的進(jìn)行商業(yè)智能化系統(tǒng)的設(shè)計。以下以消費(fèi)者在場景④商鋪內(nèi)消費(fèi)為例，舉例如何構(gòu)建商業(yè)智能化系統(tǒng)。
關(guān)于購物中心的店鋪，我們商業(yè)經(jīng)營希望解決以下問題：（1）獲得進(jìn)店數(shù)、交易額、交易筆數(shù)、交易類型等數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行進(jìn)店率、成交率、翻臺率、替提袋率、客單價、ARPU、銷售坪效、租金坪效等經(jīng)營類分析，以及會員活躍率、會員客單價、會員復(fù)購率、會員消費(fèi)占比等消費(fèi)者類分析；（2）評估店鋪品牌及品類的調(diào)整是否效果顯著，建立品類調(diào)整分析模型，根據(jù)品類調(diào)整力度及調(diào)整前后新老商戶表現(xiàn)，為整體品類調(diào)整的效果提供一種有效評價的手段。（3）現(xiàn)有品牌的價格與消費(fèi)者購買力是否一致？能否進(jìn)行價格帶分析，把所有品牌的價格帶做分層，綜合評價其在各價格帶的經(jīng)營表現(xiàn)，結(jié)合客群購買的熱衷的價位，給出品牌或店鋪未來調(diào)整發(fā)展的價格帶建議。（3）租戶的經(jīng)營情況如何評價？能否建立租戶分析模型，以租金-銷售矩陣為基礎(chǔ)，結(jié)合租售比、抽成情況、同比增速等指標(biāo)，打造租戶評價模型，根據(jù)五個評價維度，得出商戶分類名單。（4）如何量化每一個會員的價值？是否能建立RFM模型，通過消費(fèi)頻次、周期、貢獻(xiàn)三個維度，結(jié)合消費(fèi)者的生理數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加，可以將每一個消費(fèi)者進(jìn)行購買力及粘性量化分析。（5）能否聚類全場會員的消費(fèi)周期，建立會員生命周期模型，從而制定會員不同階段推廣策略，采用不同的刺激措施，提升會員復(fù)購率和銷售額，使會員價值最大化？（6）能否對消費(fèi)者進(jìn)行全面解讀，對消費(fèi)者進(jìn)行畫像？通過標(biāo)簽化將我們的消費(fèi)者進(jìn)行更為精準(zhǔn)的描摹。
根據(jù)以上需求，我們不難建立店鋪購物場景的全面覆蓋各項經(jīng)營維度的數(shù)據(jù)分析體系：（1） 銷售分析，對商戶經(jīng)營趨勢進(jìn)行分析，通過不同時間維度追蹤及商戶周邊效應(yīng)影響分析等，提出經(jīng)營預(yù)警建議；
（2）租金分析,不同租賃方式的租金成長變化分析，建立鋪位單價標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間，挖掘抽成異常商戶等，為招商調(diào)整提供參考建議；
(3)業(yè)績預(yù)測分析，預(yù)測經(jīng)營指標(biāo)的年度、月度達(dá)成，包括銷售額、租金、客流、租賃情況等，為經(jīng)營計劃提供精準(zhǔn)參考；
（4）推廣活動分析，建立活動日歷分級評估體系，多維度評估各類活動對商戶銷售及人流的貢獻(xiàn)，為活動推廣策劃提供參考建議；
（5）客群分析，交叉分析解構(gòu)消費(fèi)者生活模式，升級消費(fèi)者形象描繪，挖掘消費(fèi)潛力，完善會員價值體系。
以上數(shù)據(jù)分析體系正是我們商業(yè)智能化系統(tǒng)后端軟件應(yīng)具備的功能或設(shè)計目標(biāo)。然后根據(jù)所需要的數(shù)據(jù)，我們還需有針對性的配置前端硬件感知設(shè)備。分析可知以上數(shù)據(jù)需要包括客流系統(tǒng)、POS系統(tǒng)、WIFI覆蓋、探針定位、CRM系統(tǒng)等在內(nèi)的硬件設(shè)備支撐。從而得出如下圖8所示的商業(yè)智能化系統(tǒng)。
圖8 商業(yè)智能化系統(tǒng)的軟硬件組成
接下來具體子系統(tǒng)的搭建，如客流統(tǒng)計如何分級、各級采用何種類型攝像頭、采用何種類型交換機(jī)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)搭建，交換機(jī)接口如何預(yù)留等等一系列問題也均應(yīng)圍繞此展開。由于篇幅有限，僅提出構(gòu)建思路供參考，本文不在贅述其他弱電智能化軟硬件搭建方案。
5、結(jié)語
商業(yè)建筑的智能化系統(tǒng)為商業(yè)服務(wù)，故其設(shè)計理應(yīng)從商業(yè)邏輯出發(fā)，設(shè)計及設(shè)計管理人員在深刻理解商業(yè)地產(chǎn)特性的基礎(chǔ)上，有明晰商業(yè)活動規(guī)律的高度站位，才能為各自不同定位、不同管理形式的商業(yè)品牌設(shè)計出合理適用、科學(xué)先進(jìn)的智能化系統(tǒng)。購物中心的智能化系統(tǒng)，因為面向的對象不同、解決的問題的不同，而分為在設(shè)計時需采用兩種完全不同的思維方式的兩個有機(jī)組合的部分——產(chǎn)品思維下構(gòu)建的物業(yè)智能化系統(tǒng)及場景思維下構(gòu)建的商業(yè)智能化系統(tǒng)。值得注意的是，這兩個部分不僅在設(shè)計時應(yīng)區(qū)別對待，其在招標(biāo)采購、工程施工管理、調(diào)試運(yùn)維等階段的管控措施也不盡相同。
圖9 購物中心智能化系統(tǒng)的架構(gòu)
另外，從上文我們可以看到，購物中心智能化體系由前端感知硬件和后端分析軟件組成。典型架構(gòu)如上圖9所示。購物中心智能化系統(tǒng)所起的作用越來越依賴后臺軟件及數(shù)據(jù)挖掘的水平，對智能化設(shè)備產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行深度的挖掘和分析，為商業(yè)決策提供指導(dǎo)，才是智能化最大的價值。
本篇文章由機(jī)電人脈邀請大悅城楊曉輝創(chuàng)作供稿，首次發(fā)表在《地產(chǎn)機(jī)電咨詢》2018年12月刊，轉(zhuǎn)載請注明出處及作者！感謝您的閱讀與關(guān)注，如果您覺得對您有用，那就點下在看吧！
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