2020年，萬(wàn)科依舊穩(wěn)健。
3月31日，萬(wàn)科召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。財(cái)報(bào)顯示，2020年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額達(dá)到7041.46億元，同比增長(zhǎng)11.6%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)415.2億元，同比分別增長(zhǎng)13.9%和6.8%。
萬(wàn)科一直是一家憂(yōu)患意識(shí)極強(qiáng)的企業(yè)，無(wú)論是關(guān)于“拐點(diǎn)論”還是關(guān)于“白銀時(shí)代”都證明了其戰(zhàn)略的前瞻性。如今，在“三道紅線”、“兩集中”的新形勢(shì)下，作為“優(yōu)等生”的萬(wàn)科始終保持對(duì)市場(chǎng)、客戶(hù)、政策的敬畏之心，不斷修煉內(nèi)功。
萬(wàn)科“不完美”
盡管已是行業(yè)“優(yōu)等生”，但在萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮看來(lái)，萬(wàn)科是“不完美”的。
截至2020年末,萬(wàn)科剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率70.4%，凈負(fù)債率僅18.1%，現(xiàn)金短債比1.8倍。其中，資產(chǎn)負(fù)債率尚沒(méi)有達(dá)到70%的標(biāo)準(zhǔn)，處于“黃檔”。
這或許是萬(wàn)科2020年唯一的“不完美”。不過(guò)，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科企業(yè)執(zhí)行副總裁韓慧華表示：“集團(tuán)非常有信心在一季度能夠回到綠檔?！?/p>
除此以外，其過(guò)低的凈負(fù)債率也引來(lái)了行業(yè)的質(zhì)疑。郁亮的觀點(diǎn)是：萬(wàn)科不追求過(guò)低凈負(fù)債率，40%這條線是我們過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間堅(jiān)守的。如果有時(shí)候凈負(fù)債率低一點(diǎn)，那是萬(wàn)科為了等待機(jī)會(huì)。比如今年土地集中供應(yīng)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力要求來(lái)說(shuō)有很大彈性。
在郁亮看來(lái)，萬(wàn)科當(dāng)下最需要提升的是組織和人才?！叭f(wàn)科近幾年的戰(zhàn)略比較清晰，但兩個(gè)短板也暴露出來(lái)了，一個(gè)是組織、一個(gè)是人才?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，組織如何適配戰(zhàn)略、如何發(fā)現(xiàn)社會(huì)上優(yōu)秀人才是萬(wàn)科在管理紅利時(shí)代必須提升、解決的問(wèn)題。”他表示。
“一方面，當(dāng)我們來(lái)到管理紅利時(shí)代的時(shí)候，業(yè)務(wù)協(xié)同性比過(guò)往要求更高，我們面對(duì)組織怎么適配、怎么匹配，組織如何適配戰(zhàn)略等問(wèn)題，因此萬(wàn)科兩年前一直在做組織建設(shè)問(wèn)題，包括矢量組織、冠軍組織、韌性組織等。另一方面是在組織適配戰(zhàn)略情況下，人才需要先行。萬(wàn)科今天對(duì)人才定義要求發(fā)生了變化，原先萬(wàn)科是從各行業(yè)定義優(yōu)秀人才，而現(xiàn)在需要從整個(gè)社會(huì)來(lái)作為優(yōu)秀人才的標(biāo)準(zhǔn)。所以，今天萬(wàn)科需要的10分人才，就是社會(huì)中的佼佼者?！?/p>
為了匹配到優(yōu)秀的人才，萬(wàn)科啟動(dòng)了“獵頭行動(dòng)”?！?在戰(zhàn)略確定之后，組織必須適配、必須事人匹配，因此今天我們從全社會(huì)邀請(qǐng)優(yōu)秀人才加入。”郁亮稱(chēng)。
這是萬(wàn)科在過(guò)去的20年里一直所堅(jiān)持的。2000年左右，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黃金時(shí)代，那個(gè)時(shí)候整個(gè)行業(yè)沒(méi)有什么人才，萬(wàn)科啟動(dòng)了“新動(dòng)力”計(jì)劃，從大學(xué)面招畢業(yè)生進(jìn)行培養(yǎng)。同時(shí)，開(kāi)啟了“海盜行動(dòng)”，從中海請(qǐng)了不少干部到萬(wàn)科，從而支持了萬(wàn)科在黃金時(shí)代的發(fā)展。到2007年，萬(wàn)科已經(jīng)預(yù)感到可以提前完成千億計(jì)劃，所以開(kāi)始提前準(zhǔn)備解決千億之后的管理問(wèn)題，隨即啟動(dòng)了“007行動(dòng)”，從社會(huì)上挖精英人才加入萬(wàn)科。到2020年開(kāi)始，我們認(rèn)為管理紅利時(shí)代到了，為此一方面通過(guò)“春天行動(dòng)”明確戰(zhàn)略，另一方面推動(dòng)組織匹配戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)事人匹配，所以又啟動(dòng)“獵頭行動(dòng)”。
“當(dāng)前綜合競(jìng)爭(zhēng)的烈度已不局限于行業(yè)內(nèi)，而是在整個(gè)社會(huì)之中，因此我們需要社會(huì)優(yōu)秀人才加入。比如萬(wàn)科今天需要總法律顧問(wèn)，那么他應(yīng)該對(duì)中國(guó)法律非常精通和了解，同時(shí)也對(duì)國(guó)際法律非常精通，這樣才能匹配萬(wàn)科今天做的事情?！闭勂鹕鲜鲂袆?dòng)，郁亮表示。
據(jù)他介紹，萬(wàn)科專(zhuān)門(mén)有一個(gè)行動(dòng)小組，每2天開(kāi)一個(gè)人事會(huì)，保證2天之內(nèi)必須給回復(fù)，確保優(yōu)秀人才不在等待中降低對(duì)萬(wàn)科吸引力。
管理紅利下的應(yīng)對(duì)策略
如郁亮所言，上述變革來(lái)源于萬(wàn)科對(duì)行業(yè)的研判。與同行相同，萬(wàn)科認(rèn)為，三道紅線”、雙集中等政策的出臺(tái)，這明確標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入到管理紅利時(shí)代。
在萬(wàn)科看來(lái)，管理紅利時(shí)代，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)最大的變化是房屋回歸居住屬性，回歸實(shí)業(yè)屬性?；貧w實(shí)業(yè)屬性，意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏；意味著房地產(chǎn)要從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，回歸實(shí)業(yè)屬性，也意味著行業(yè)不能再靠加杠桿、賺金融杠桿的錢(qián)了。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加全面和激烈。
但這并不意味著行業(yè)沒(méi)有發(fā)展機(jī)會(huì)，反之亦大有可為?！拔磥?lái)的機(jī)會(huì)首先來(lái)自客戶(hù)的需求，打造綜合住區(qū)和周邊配套，將成為新賽道，這是全能競(jìng)技賽，企業(yè)必須具備打造住區(qū)、商業(yè)、辦公、教育等多場(chǎng)景的綜合能力，不僅要把它們建出來(lái)，更重要是運(yùn)營(yíng)好。其次，機(jī)會(huì)也來(lái)自城市的發(fā)展。隨著城市化進(jìn)入第二階段，建設(shè)世界級(jí)都市圈將是中國(guó)下一輪增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，城市更新、TOD、大型復(fù)雜綜合項(xiàng)目成為未來(lái)城市的必要元素?！坝袅练治龅?。
萬(wàn)科總裁祝九勝補(bǔ)充了第三點(diǎn)——讓科技更好地融入業(yè)務(wù)?！翱萍嫉淖饔貌粌H僅是提高效率，而且會(huì)倒逼現(xiàn)有業(yè)務(wù)和管理改變，是我們面向未來(lái)非常重要的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！彼f(shuō)道。
為了匹配客戶(hù)與城市發(fā)展的需求，萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)主要集中在7個(gè)BU，分別為：長(zhǎng)租公寓、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、酒店度假業(yè)務(wù)、食品、教育等板塊?！斑@些業(yè)務(wù)究竟投在哪、投多少，萬(wàn)科還是要回到和城市同步發(fā)展、和客戶(hù)同步發(fā)展之中。客戶(hù)的需求就是我們投資的重點(diǎn)，也是我們的方向?！蓖鹾Ｎ浔硎?。
對(duì)于管理紅利時(shí)代，祝九勝的理解是：管理紅利時(shí)代以充分競(jìng)爭(zhēng)為主要特征，競(jìng)爭(zhēng)烈度比以前強(qiáng)很多，企業(yè)不可能再靠一兩樣關(guān)鍵的資源就能夠打贏、獲勝，均好無(wú)短板是這個(gè)時(shí)代必然要求。
其次，長(zhǎng)期最大化市場(chǎng)價(jià)值核心就是堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，激發(fā)創(chuàng)新，用盡可能較少的資源滿(mǎn)足更多的需求。“這要求我們需做到以下幾點(diǎn)：第一，在每條選定賽道中建立領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。第二，形成立體組合能力拼圖。在競(jìng)爭(zhēng)烈度增加的情況下，必須要有能突破難點(diǎn)的頭部力量，實(shí)現(xiàn)中后臺(tái)協(xié)同工作。第三，科技融入業(yè)務(wù)，提高運(yùn)用科技水平，不斷釋放潛在價(jià)值?！弊＞艅僬f(shuō)道。
“成功的標(biāo)記不是把業(yè)務(wù)養(yǎng)大賣(mài)掉”
在物業(yè)公司上市潮的背景下，關(guān)于“萬(wàn)物云”的上市也是本次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的焦點(diǎn)。
從財(cái)報(bào)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)是萬(wàn)科旗下僅次于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的第二大收入來(lái)源。2020年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%；年末累計(jì)在管面積5.6億平方米，其中一半來(lái)自于萬(wàn)科以外的項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)明顯，簽約及接管面積持續(xù)擴(kuò)大。
2020年10月31日，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人朱保全對(duì)外宣布萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司”（簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)物云），邁出了其向科技服務(wù)公司轉(zhuǎn)型的重要一步。
會(huì)上，祝九勝表示：“從萬(wàn)科物業(yè)到萬(wàn)物云，定位切換到空間科技服務(wù)上，希望將住宅、商企、城市三大空間打通，其中萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行專(zhuān)注住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，萬(wàn)物云城希望結(jié)合自身管理社區(qū)、街區(qū)經(jīng)驗(yàn)，幫政府為公眾提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、管理城市、管理城市功能片區(qū)?？萍荚品矫?，以“BPass”為平臺(tái)，定位幫助物業(yè)公司降低成本、提升運(yùn)營(yíng)效率、保證服務(wù)質(zhì)量，并在此基礎(chǔ)構(gòu)建高效的物管網(wǎng)絡(luò)?！?/p>
對(duì)于業(yè)內(nèi)關(guān)于“萬(wàn)物云”與貝殼模式相仿的猜測(cè)，郁亮大方地予以了承認(rèn)?！叭f(wàn)物云跟貝殼是一樣的，貝殼是在定義它所處的行業(yè)，萬(wàn)物云也將定義自己所處的行業(yè)?！庇袅帘硎?。
對(duì)于上市問(wèn)題，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，不同業(yè)務(wù)類(lèi)型最終都要接受市場(chǎng)檢驗(yàn)，萬(wàn)科的多元業(yè)務(wù)先后都會(huì)上市。但在業(yè)務(wù)上市過(guò)程中，會(huì)考慮兩點(diǎn)：全面和長(zhǎng)期?！叭嬷肝覀?nèi)f科今天每個(gè)業(yè)務(wù)，其實(shí)相互之間都有協(xié)同性。從整體集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同性角度出發(fā)，我們從萬(wàn)科集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同性最好、效益最好的角度出發(fā)來(lái)考慮上市問(wèn)題，需要全面考慮平臺(tái)最大化和平臺(tái)的資金協(xié)同，而不是純粹只考慮單個(gè)業(yè)務(wù)的一個(gè)問(wèn)題。而長(zhǎng)期是指我們并不需要趕資本市場(chǎng)熱點(diǎn)，把業(yè)務(wù)養(yǎng)大賣(mài)掉這不是作為成功的標(biāo)記?！?/p>
在郁亮看來(lái)，短期資本市場(chǎng)熱點(diǎn)并不是萬(wàn)科的選擇。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)亦是如此?！拔覀兛紤]投資也有兩方面，第一是每個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿τ卸啻?，第二是能力有多高，如果潛力大但沒(méi)有能力也做不下去。在業(yè)務(wù)有發(fā)展空間的前提下，能力大小成為我們的優(yōu)先級(jí)，沒(méi)有能力我們是不會(huì)做資本投資的?！?/p>
對(duì)于泰禾問(wèn)題，祝九勝回應(yīng)稱(chēng)，目前正在醞釀的操盤(pán)公司不是接盤(pán)公司，不承接項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。據(jù)他透露，該操盤(pán)公司對(duì)于少數(shù)條件較好、能達(dá)成債權(quán)債務(wù)諒解、相關(guān)各方協(xié)同支持的項(xiàng)目，嘗試通過(guò)盤(pán)活項(xiàng)目自身資源，恢復(fù)開(kāi)工和銷(xiāo)售。但具體的方案還在探討過(guò)程中。
在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，祝九勝坦言，以目前的進(jìn)度來(lái)看，萬(wàn)科入股泰禾還有相當(dāng)大的難度?！疤┖虇?wèn)題如果能得到妥善解決，對(duì)客戶(hù)、金融機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目股東、相關(guān)各方都是好事，但同時(shí)這也是很難的事?！?/p>
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