東莞摩天大廈三問：誰將成為下一個(gè)“第一高樓”？高樓是否等于盈利？這座GDP即將邁入4000億元俱樂部城市未來需要多少座摩天大廈？

　　高逾200米的厚街嘉華大酒店和虎門黃河中心大廈，這對(duì)東莞“雙子星”在第一高樓的位置上沒坐多久，紀(jì)錄即被打破。于本月17日正式封頂?shù)呐_(tái)商大廈以289米刷新了東莞新的城市高度，成為了新地標(biāo)。

　　不過，這個(gè)“第一”能維系多久，將會(huì)注定成謎。因?yàn)椋瑤缀跖c臺(tái)商大廈封頂?shù)耐瑫r(shí)，長安萬科中心正在向260米的高度沖刺；南城中央商務(wù)核心區(qū)方案之一，也提出要建480米摩天大廈。

　　這場城市“第一高度”的暗戰(zhàn)對(duì)東莞的未來意味著什么？本報(bào)記者近日展開調(diào)查，揭開東莞摩天大廈的喜憂。

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　　誰是第一高度？

　　幾年前，230米高的厚街嘉華大酒店和虎門黃河中心大廈并列為東莞第一高樓，如今已退居第二、三位；臺(tái)商大廈，68層、289米高……樓越建越高，躥升的不止是城市身高，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度的象征。

　　盡管東莞從未計(jì)劃要建多少座摩天大廈，但這個(gè)“第一高樓”的數(shù)字卻在不經(jīng)意間刷新了。

　　位于東莞國際會(huì)展中心的東南角，一座尚未揭開面紗、卻已名聲大噪的建筑佇立于此，它叫臺(tái)商大廈。這座68層、289米高的建筑于本月17日宣告正式封頂，瞬間完成了“東莞第一高樓”的交接。

　　這個(gè)第一的紀(jì)錄到底能維系多久，尚不可知。因?yàn)椋那叭卧凇暗谝弧钡奈恢蒙洗舻貌⒉婚L久。

　　東莞房地產(chǎn)界一位資深人士分析說，幾年前，高達(dá)230米的厚街嘉華大酒店和虎門黃河中心大廈并列為東莞第一高樓，如今已退居到第二、三位。

　　這位人士還預(yù)測，東莞建筑突破289米的高度或許并不遙遠(yuǎn)，因?yàn)橐恍┙?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)街開發(fā)商們正出現(xiàn)一股“欲與天公試比高”的豪邁。

　　本報(bào)從多方渠道獲悉，長安萬科中心于本月動(dòng)工，正在向260米的高度沖刺，誓與臺(tái)商大廈比肩；而就在上個(gè)月，南城拿出兩套中央商務(wù)核心區(qū)方案，其中一個(gè)方案提出要建480米摩天大廈，高度堪比“世界第二高樓”臺(tái)灣101大廈。若這個(gè)方案成形，東莞未來最高的建筑將足足超出臺(tái)商大廈191米。

　　建筑高度，似乎呈現(xiàn)出一種“你追我趕”的態(tài)勢。長期關(guān)注東莞政情的中山大學(xué)教授林江提出，第一高樓今后將成為一個(gè)流動(dòng)性的相對(duì)高度，或許沒有上限。

　　林江同樣認(rèn)為，高樓越建越高，躥升的不止是城市身高，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度的象征?！皷|莞鄰居深圳就是一個(gè)很好的例子，經(jīng)濟(jì)每發(fā)展到一個(gè)層次，樓高就跟著漲一點(diǎn)。”

　　本報(bào)了解到，1985年，150多米高的深圳國貿(mào)大廈以“三天一層”的深圳速度首開全國超高層建筑先河；1996年，深圳地王大廈以“九天四層樓”的新深圳速度將樓高定格到384米。

　　摩天大廈暗中蘊(yùn)藏著經(jīng)濟(jì)形勢，東莞一直以來給人印象是“世界工廠”，被打上制造業(yè)烙印，此刻，東莞不斷刷新著城市高度，摩天大廈已明確宣告世人東莞未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。為此，林江指出，縱觀全國摩天大樓比較多的城市，比如北京、上海、廣州等城市，他們是有著發(fā)達(dá)的總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)等支撐，這也是東莞產(chǎn)業(yè)未來的一個(gè)打算。

　　本報(bào)細(xì)數(shù)出現(xiàn)摩天大廈的鎮(zhèn)街，主要是集中在長安、虎門、南城、厚街等發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街。省社科院教授丁力對(duì)此解讀為，不難發(fā)現(xiàn)，沖擊“第一高樓”不是隨便哪個(gè)地方、哪些人異想天開就能建成的，但具備這樣實(shí)力和條件的城市并不多?！斑@些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)街核心地段的土地已普遍稀缺，出現(xiàn)高樓就不足為奇了?！?/p>

　　丁力預(yù)測，這些建筑“巨無霸”建成后，不僅將成為這個(gè)鎮(zhèn)街甚至是東莞的象征，而且也標(biāo)志著東莞進(jìn)入新一輪的開發(fā)期?！斑^去10年，東莞小高樓滿足了社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展對(duì)空間的龐大需求?！倍×φJ(rèn)為，隨后經(jīng)濟(jì)總量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)即能消化這些摩天大樓。

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　　為何要建摩天大廈？

　　從最早的市外貿(mào)中心大廈，到銀城酒店，再到金源大廈，這些建筑儼然成了東莞的時(shí)代符號(hào)，他們所經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)、崛起的高度都是那個(gè)時(shí)代的代表。雖然這些高樓們?nèi)缃竦拿\(yùn)各異，但無一不是代表那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)業(yè)方向，讓東莞經(jīng)濟(jì)有了向上的力量。

　　在臺(tái)商大廈的宣傳手冊(cè)上，“289”這一數(shù)字放在了最顯眼的位置，毫無疑問，東莞第一高樓已成為臺(tái)商大廈最大的賣點(diǎn)。但它為何要建到289米高，卻一直是一個(gè)謎團(tuán)。

　　一位東莞臺(tái)商大樓的策劃者告訴記者，其實(shí)臺(tái)商大廈在規(guī)劃之初，并沒有規(guī)劃建造這么高，只有20多層。后來受需求影響，大樓的樓層和高度一加再加，從40多層加到了現(xiàn)在的68層。大樓高度也隨之水漲船高，漲到了288米。

　　有趣的是，后來經(jīng)調(diào)查得知，如果建到288米，東莞臺(tái)商大廈就要與國內(nèi)另一座摩天大樓同高度，并列當(dāng)時(shí)的“全國第五高樓”。多1米，289米，就不用并列，而成為東莞獨(dú)有的驕傲，“這就是多1米的哲學(xué)”。

　　臺(tái)商大廈坐上“第一高樓”的過程看似有些“陰差陽錯(cuò)”。樓高一改再改，這座臺(tái)商大廈未來將做何使用？“巢”已筑起，東莞臺(tái)商協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長翟所領(lǐng)并不愁飛不來“金鳳凰”。他告訴記者，作為全國第一大臺(tái)商協(xié)會(huì)，東莞臺(tái)協(xié)的辦公場所一直是租借來的，臺(tái)商大廈完工后，將撥出5000平方米作為東莞臺(tái)協(xié)永久的家。另外，臺(tái)商大廈招商工作雖然還沒開始，但企業(yè)進(jìn)駐的意愿就已經(jīng)很高了，比如富邦銀行、玉山銀行都表示想要在臺(tái)商大廈里預(yù)留位置，還有很多臺(tái)商企業(yè)都會(huì)把公司總部、研發(fā)中心以及服務(wù)、貿(mào)易公司設(shè)在這里。

　　在翟所領(lǐng)的勾勒中，臺(tái)商大廈前途可期。不過，盤點(diǎn)多年前東莞的“第一高樓”們，命運(yùn)卻各異。

　　本報(bào)記者從市檔案館、東莞志處了解到，東莞第一代最早代表性的高樓是市外貿(mào)中心大廈，又稱東信酒店，這座大廈始建于1981年5月，三年建成，主樓高13層，系當(dāng)時(shí)城區(qū)1989年以前最高的建筑，市民習(xí)慣稱之為“十三層”。這座高樓位于運(yùn)河之濱和古色古香的西城樓旁邊，曾是新樓與舊樓交相輝映的美景之一。時(shí)過境遷，當(dāng)年引以為豪的高度已不能適應(yīng)城市高起點(diǎn)建設(shè)的要求，1998年，由于東莞市文化廣場開發(fā)建設(shè)的需要，將其爆破拆除。

　　人們記憶深刻的另一座“第一高樓”是東莞首家五星級(jí)酒店——銀城酒店，當(dāng)時(shí)這座99米高的大廈帶著君臨天下的霸氣成為東莞最高建筑，鼎盛一時(shí)。

　　與“前輩”相比，金源大廈以136.4米高象征著東莞高樓正式進(jìn)入了100+時(shí)代。金源大廈并沒有走酒店的老路，這家定位主營為甲級(jí)寫字樓目前仍生機(jī)勃勃。

　　從最早的市外貿(mào)中心大廈，到銀城酒店，再到金源大廈，這些建筑儼然成了東莞的時(shí)代符號(hào)，他們所經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)、崛起的高度都是那個(gè)時(shí)代的代表。

　　丁力分析東莞高樓命運(yùn)時(shí)指出，雖然這些高樓們?nèi)缃竦拿\(yùn)各異，但無一不是代表那個(gè)時(shí)代的產(chǎn)業(yè)特征，讓東莞經(jīng)濟(jì)有了向上的力量。

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　　高樓=盈利？

　　230米、53層的嘉華大酒店的經(jīng)營，似乎證明“高樓等于盈利”的鐵律。但事實(shí)同樣證明，并非所有的第一高樓都以勝利者的姿態(tài)收官。

　　在臺(tái)商大廈這座摩天大樓建成之前，東莞的第一高度是230米的嘉華大酒店和虎門黃河中心大廈。

　　年關(guān)將近，嘉華大酒店近日又進(jìn)入超級(jí)繁忙狀態(tài)，各大公司的年會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)如往年一樣到此舉行。厚街酒店業(yè)一位人士稱，從每年1月開始，嘉華大酒店檔期排得滿滿的。例如，今年年初，國際知名企業(yè)“輝瑞”率領(lǐng)4500人到嘉華大酒店開會(huì)，訂了675間客房，每日滿足約3800人次的用餐。

　　“嘉華大酒店接待‘輝瑞’利潤相當(dāng)可觀，不會(huì)低于百萬元?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士后來保守評(píng)估，嘉華大酒店因“年會(huì)接待”經(jīng)濟(jì)可謂賺得盆滿缽滿，更因與廣東現(xiàn)代國際展覽中心“相隔一條馬路”的天然優(yōu)勢，承擔(dān)了大部分會(huì)務(wù)和用餐的安排。

　　230米高的嘉華大酒店，似乎證明了“高樓等于盈利”的鐵律。但也有事實(shí)證明，并非所有的第一高樓都以勝利者的姿態(tài)收官。

　　本報(bào)了解到，1995年年底，東莞首家五星級(jí)酒店——銀城酒店開張。這座當(dāng)時(shí)東莞最高建筑紅極一時(shí)，每天都有30多趟巴士穿梭于香港市區(qū)、香港新機(jī)場、澳門市區(qū)及澳門機(jī)場。但后來，這座酒店的高度被會(huì)展國際酒店等一批批后起之秀紛紛超越后，最終沒有逃脫歇業(yè)的命運(yùn)。去年金融危機(jī)中，銀城酒店這座曾經(jīng)的“標(biāo)桿”酒店因虧損不得不停業(yè)。直到最近，才有人重新接手，銀城酒店轉(zhuǎn)換定位后重新開張。

　　“高樓并不意味著高的經(jīng)濟(jì)效益”的又一例證出現(xiàn)在上海。當(dāng)?shù)丨h(huán)球金融中心這一全國第一高樓來說，由于高價(jià)策略失靈，人氣慘淡，很多商戶紛紛退租，面對(duì)高空置率，這座原本只租不售的大樓，如今正在尋覓買家。

　　對(duì)于那些正向摩天大廈沖刺的企業(yè)來說，如何判定未來局勢？剛剛動(dòng)工的長安萬科中心正向260米的高度沖刺，他們看好這個(gè)項(xiàng)目的前景。

　　據(jù)萬科東莞新聞發(fā)言人高峻透露，長安處于深莞穗經(jīng)濟(jì)走廊的核心位置，一直是東莞的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)；住宅市場供銷兩旺，商鋪?zhàn)饨鸶?，空置率少。此前，萬科一直很渴望在長安這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局。而長安萬科中心位于長青路“金三角”一帶，這塊地正好位于長安最早的發(fā)源地。今年3月，萬科地產(chǎn)以溢出底價(jià)一倍的高價(jià)——10.04億元，拿下“金三角”地塊。目前該項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂配套均十分成熟，可謂黃金地段。

　　高峻稱，萬科中心建成后一部分銷售，一部分則用來出租，但最終方向尚未確定。

　　長安鎮(zhèn)委書記歐林高給長安萬科中心“打氣”說，長安萬科中心的多元業(yè)態(tài)組合、先進(jìn)模式和高端品質(zhì)，將給長安人帶來豐富多彩的體驗(yàn)，對(duì)推動(dòng)長安及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市形象都將起到一定作用。

　　“長安萬科中心”們，如今正用實(shí)際行動(dòng)解答“高度=盈利”這一道命題。

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　　誰來掌控大廈命運(yùn)？

　　摩天大廈的規(guī)劃既不能一味限制，也不能隨意跟風(fēng)，東莞要從全局布局，來決定是否需要建設(shè)超高樓、建多少超高樓。從某種意義來講，摩天大廈也是一個(gè)城市轉(zhuǎn)型的象征。但如何讓摩天大廈既好看又實(shí)用，正在考量著東莞這座城市。

　　實(shí)際上，并非所有人都主張城市高樓林立，爭“第一高樓”。

　　一位東莞房地產(chǎn)人士分析，單從成本層面考慮，摩天大樓是非理性的，高層建筑的建造投資和管理投資比大約是1比3，也就是說，維護(hù)費(fèi)用是建造投資的3倍，超高層建筑就是一只“金元漏斗”。

　　撇開高成本管理費(fèi)問題，國內(nèi)高層樓宇一個(gè)教訓(xùn)是，有的摩天大廈空置現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。東莞高級(jí)經(jīng)濟(jì)師吳運(yùn)建叫板“摩天大廈”說，高樓建設(shè)不能拋開實(shí)際情況，不能超越當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同步水平，否則高樓建設(shè)將不再是紀(jì)念碑、里程碑，而有可能成為“墓碑”。

　　事實(shí)上，與普通樓座一樣，過去20多年東莞高樓的命運(yùn)也有起有落、優(yōu)勝劣汰。業(yè)界在分析東莞各個(gè)階段第一高樓的發(fā)展軌跡后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)一個(gè)全新的高度取代以前的“頂峰”時(shí)，往往意味著之前第一高樓的衰落，市外貿(mào)中心大廈等無一不在這個(gè)怪圈中輪回，而定位不清、目標(biāo)不明、規(guī)劃不遠(yuǎn)等因素同樣是這些曾經(jīng)的建筑“大佬”們衰退的重要原因。

　　如何讓東莞摩天大廈規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，林江認(rèn)為，不應(yīng)低估開發(fā)商們的理性與經(jīng)驗(yàn)，他們之所以耗巨資建設(shè)摩天大廈，勢必有其深謀遠(yuǎn)慮?！暗?，一個(gè)待解的問題，東莞這座GDP即將駛?cè)?000億元的城市，如何保障建起的高樓不被嚴(yán)重閑置、浪費(fèi)，這對(duì)東莞來說，對(duì)摩天大廈未來的數(shù)量、高度必須作出一個(gè)全局規(guī)劃。”

　　“時(shí)下，東莞經(jīng)濟(jì)正處于新一輪轉(zhuǎn)型期，未來向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展已是大勢所趨?！绷纸€認(rèn)為，東莞要從經(jīng)濟(jì)總量、未來產(chǎn)業(yè)形態(tài)做出一定的判斷和規(guī)劃，不能任由開發(fā)商等設(shè)定摩天大廈的高度與數(shù)量。

　　“這種規(guī)劃既要保證不能一味限制，更不能隨意跟風(fēng)，要從全局布局，結(jié)合各自鎮(zhèn)街的特點(diǎn)、發(fā)展條件和實(shí)際能力，來決定是否需要建設(shè)超高樓、建多少超高樓?！倍×ΨQ，如果無限制的攀比“第一高度”，對(duì)于一個(gè)城市來講則毫無意義。

　　吳運(yùn)建說，高層建筑一旦失敗，帶給這座城市的壓力將是巨大的。比如，城市道路壓力大、供水供氣緊張、管線鋪設(shè)難度大、城市局部熱場變化、消防等問題，這些都令人擔(dān)憂，“一旦出現(xiàn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，就會(huì)抹殺了最初節(jié)約用地的經(jīng)濟(jì)設(shè)想，因此，這需要政府從全市經(jīng)濟(jì)形勢層面上布局高樓?！?nbsp;

　　上述專家學(xué)者還認(rèn)為，從某種意義來講，摩天大廈也是一個(gè)城市轉(zhuǎn)型的象征。但如何讓摩天大廈既好看又實(shí)用，正在考量著東莞這座城市。