內(nèi)容設(shè)計(jì)：趙廷凱 老師
課程內(nèi)容: 第一部分 物權(quán)法基本知識(shí)介紹
一、物權(quán)法的立法背景和立法歷程回顧
在我國(guó)的立法史上，對(duì)制定物權(quán)法草案的重視程度、審慎程度和民主程度，都是史無(wú)前例的。這部經(jīng)反復(fù)修改、千錘百煉的草案的制定過(guò)程，堪稱我國(guó)立法工作民主化、科學(xué)化的生動(dòng)寫照。在物權(quán)法草案審議過(guò)程中，立法機(jī)關(guān)召開的各種座談會(huì)就有一百多次。對(duì)物權(quán)法草案先后進(jìn)行七次審議，創(chuàng)造了全國(guó)人大及其常委會(huì)立法史上單部法律草案審議次數(shù)之最。
制定物權(quán)法，是歷史所趨，人心所向；是共和國(guó)法治建設(shè)的深切呼喚；是共和國(guó)司法實(shí)踐的必然要求。
這部法律能順利出臺(tái)并有效實(shí)施，從民事基本法的層面確認(rèn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的成果，并為人民富裕、國(guó)家富強(qiáng)提供堅(jiān)實(shí)的法律基石。物權(quán)法的通過(guò)和有效實(shí)施，還將使我國(guó)在形成中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系、實(shí)施依法治國(guó)基本方略的道路上邁出重要的一步。在共和國(guó)立法史上，物權(quán)法草案的制定，注定會(huì)留下一座非同尋常的里程碑。這部法律的出臺(tái)過(guò)程，也必將成為科學(xué)立法、民主立法的光輝典范。
二、物權(quán)法立法過(guò)程中的主要爭(zhēng)議問(wèn)題
物權(quán)法在整個(gè)起草過(guò)程中，一直伴隨有各方面的爭(zhēng)議。其中最有代表性的是北京大學(xué)法理學(xué)教授鞏獻(xiàn)田為代表的718人在2006年聯(lián)名發(fā)表的公開信，并上書全國(guó)人大常委會(huì)，認(rèn)為《物權(quán)法》草案在五個(gè)重大原則上違反憲法。
歸納起來(lái)，物權(quán)法最主要的爭(zhēng)議有以下幾個(gè)方面：
爭(zhēng)議1、國(guó)家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)由國(guó)務(wù)院行使違憲嗎？
爭(zhēng)議2、公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)能平等保護(hù)嗎？
爭(zhēng)議3、私有財(cái)產(chǎn)一律都保護(hù)嗎（私有財(cái)產(chǎn)合法性的爭(zhēng)論）？
爭(zhēng)議4：農(nóng)村宅基地地是否可以轉(zhuǎn)讓？
第二部分 物權(quán)法主要內(nèi)容解讀
第一編 總則
總則分三章：
第一章 基本原則
第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記
第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付
第三節(jié) 其他規(guī)定
第三章 物權(quán)的保護(hù)
第一章 基本原則
1、物權(quán)概念：
"物"：民法上關(guān)于物的定義，有廣義和狹義之別。廣義的物，包括有體物、財(cái)產(chǎn)權(quán)利和無(wú)形財(cái)產(chǎn)。狹義的物，僅指"有體物"，亦即有形財(cái)產(chǎn)。為德國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法等采用。我國(guó)民法理論一直采用"有體物"概念。所謂"有體物"，指具有形體、占據(jù)空間，并能夠?yàn)槿烁兄奈铩Ｊ紫仁强陀^存在的物，具有形體并占據(jù)空間，有固體、液體和氣體的區(qū)別。其次，因人身為自然人人格之載體，受法律絕對(duì)保護(hù)，不得成為法律上的客體，故人的身體以及人體的任何組成部分均不是物。但是被捐贈(zèng)的血液、器官和脫離人身的毛發(fā)除外。再次，必須是人力能夠控制、有必要控制的有體物。人力所無(wú)法控制的物，如日月星辰，不屬于民法上的物，任何人不得對(duì)其主張民事權(quán)利。
物權(quán)：是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
2、基本原則：
概括起來(lái)，有兩個(gè)基本原則：物權(quán)法定原則和平等保護(hù)原則。
物權(quán)法定原則：第5條規(guī)定：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。
第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
在這一章中，重點(diǎn)有兩個(gè)制度：不動(dòng)產(chǎn)登記制度和動(dòng)產(chǎn)交付制度。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
物權(quán)存在、狀態(tài)、變動(dòng)必須通過(guò)一定的方法公開表現(xiàn)出來(lái)，讓他人知道。合同不需要公示反而可以進(jìn)行保密。這是因?yàn)楹贤簧婕爱?dāng)事人自己的利益，可以是商業(yè)秘密。物權(quán)是一個(gè)獨(dú)占性、排他性權(quán)利，這個(gè)權(quán)利的存在狀態(tài)，對(duì)他人的權(quán)利很重要。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方法可以通過(guò)登記實(shí)現(xiàn)，以登記為公示方法。
1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的登記。
2、權(quán)利人和利害關(guān)系的申請(qǐng)更正登記和異議登記。
第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
二、動(dòng)產(chǎn)交付制度。
動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是不要登記的，交付即發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果物權(quán)法還要規(guī)定登記，那就大大增加了社會(huì)成本。
1、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
2、船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！?span lang="EN-US">
三、善意取得制度。
物權(quán)法在第九章"所有權(quán)取得的一般規(guī)定"中第106條明確了無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
第二編 所有權(quán)
關(guān)于所有權(quán)的內(nèi)容主要有：
1、國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)（第五章）；
2、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（第六章）；
3、相鄰關(guān)系（第七章）；
4、共有（第八章）：
5、所有權(quán)取得的特別規(guī)定（第九章）。
第四章 一般規(guī)定
1、法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)2、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。
征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
第五章 國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)
掌握的要點(diǎn)：
1、國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。
2、農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：
?。ㄒ唬┩恋爻邪桨敢约?b>將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；
（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；
?。ㄈ┩恋匮a(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；
?。ㄋ模┘w出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；
?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他事項(xiàng)。
3、對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：
?。ㄒ唬儆诖遛r(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；
?。ǘ┓謩e屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；
?。ㄈ儆卩l(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
4、集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)，指包含多個(gè)居住單位的高層或多層建筑物內(nèi)多個(gè)居住者的所有權(quán)。商品房開發(fā)，無(wú)非是兩類商品房，一類是單棟的，一類是單元房。如果是單家獨(dú)院的商品房，這樣的房子和普通的商品房所有權(quán)沒有差別，是單棟的，一個(gè)建筑物、一個(gè)所有權(quán)、一個(gè)所有人。但是單元房不一樣，每一個(gè)商品房的樓上面有就有幾十個(gè)上百個(gè)所有權(quán)，所有權(quán)人之間的關(guān)系就高度復(fù)雜。在物權(quán)法上規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是針對(duì)單元房的。
建筑物區(qū)分所有權(quán)包含三方面內(nèi)容：首先就是專有權(quán)。也就是套內(nèi)面積的專有權(quán)。其次，除了套內(nèi)空間之外，共用部分，樓道、電梯間，還有外墻、房頂、道路、綠地等等，這是共用部分叫做共用部分，這屬于共有權(quán)。此外，除了這兩部分之外，對(duì)物業(yè)享有共同管理的權(quán)利。
掌握條款：
第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第七十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第七章 相鄰關(guān)系
相鄰關(guān)系是兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，因通行、采光、通風(fēng)等必須，依照法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
掌握條款：
第八十九條 建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
第九十條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
第八章 共 有
不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。
掌握條款：
第九十四條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
第九十五條 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定
第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
所有權(quán)是物權(quán)體系中的核心性的權(quán)利類型。所有權(quán)的定義：所有權(quán)是指權(quán)利人徹底支配物，并因此排斥他人干涉的權(quán)利總稱，包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能中的核心權(quán)能。
第三編：用益物權(quán)
第十章 一般規(guī)定
用益物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。本章規(guī)定了一些情況下用益物權(quán)的主要類型，如：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（第十一章）、建設(shè)用地使用權(quán)（第十二章）、宅基地使用權(quán)（第十三章）、地役權(quán)（第十四章）。同時(shí)，還規(guī)定了自然資源使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)等用益物權(quán)的權(quán)利類型。
掌握條款：
第一百二十八條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。
第一百三十三條 通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)
第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
第一百三十七條 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。
嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
第十三章 宅基地使用權(quán)
第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
第一百五十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
第十四章 地役權(quán)
物權(quán)法設(shè)立了地役權(quán)制度。地役權(quán)是按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效能的權(quán)利。從實(shí)踐看，很多情況下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人都要利用別人的土地來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利益，比如在他人土地上建造設(shè)施?！段餀?quán)法》在用益物權(quán)中規(guī)定了地役權(quán)，這實(shí)際上是規(guī)定了在出讓、劃撥、租賃等方式之外的一種利用土地的方式。這種方式適用范圍究竟有多大，還需要配套的法律法規(guī)作進(jìn)一步解釋。
地役權(quán)和相鄰關(guān)系經(jīng)常發(fā)生混淆，怎樣區(qū)分這兩者，也是《物權(quán)法》起草中爭(zhēng)議很大的問(wèn)題。地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，指因通行、排水等需要，通過(guò)簽訂合同，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)或者限制他人不動(dòng)產(chǎn)的利用，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。它和相鄰權(quán)的區(qū)別：一是相鄰關(guān)系是所有權(quán)，地役權(quán)是用益物權(quán)。二是相鄰關(guān)系是天然的，是生活必須的，而地役權(quán)是通過(guò)合同約定的，是為了提高不動(dòng)產(chǎn)效益的。比如,張三和李四的土地相鄰,歷史上形成張三勞動(dòng)要經(jīng)過(guò)李四的土地,這就是相鄰關(guān)系。但張三如果為了方便,想走王五的地上走,那就是地役關(guān)系，要支付一定的報(bào)酬，就是地役權(quán)。相臨權(quán)是法律規(guī)定的，天生的。而地役權(quán)不是由法律強(qiáng)制規(guī)定的，是由雙方通過(guò)合同談判解決的。為什么必須這樣呢？就是因?yàn)橄嗯R權(quán)是生產(chǎn)生活必須的，沒有其他解決辦法。。但地役權(quán)是為了滿足更高的要求和需要，是為提高效益，并且用他人家的地可能會(huì)給他人造成重大損失，法律很難確定補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，但是損失必須得到補(bǔ)償，因此只能由雙方協(xié)商，通過(guò)地役權(quán)的方式解決。
掌握條款：
第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益
第一百六十八條 地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
?。ㄒ唬┻`反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
?。ǘ┯袃斃霉┮鄣?，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。
第四編 擔(dān)保物權(quán)
擔(dān)保物權(quán)，指在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人到期未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。包括三種權(quán)利：抵押權(quán)（第十六章）、質(zhì)權(quán)（第十七章）、留置權(quán)（第十八章）。
第十五章 一般規(guī)定
第一百七十二條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。
擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
第十六章 抵押權(quán)
抵押權(quán)，指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。特點(diǎn)是不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有。
掌握條款：
第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
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?。ǘ┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)；
?。ㄈ?b>以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
?。ㄋ模┥a(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
?。ㄎ澹┱诮ㄔ斓慕ㄖ?、船舶、航空器；
?。┙煌ㄟ\(yùn)輸工具；
?。ㄆ撸┓伞⑿姓ㄒ?guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
關(guān)于抵押權(quán)，物權(quán)法規(guī)定，不僅不動(dòng)產(chǎn)可以抵押，而且生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成口、產(chǎn)品都可以抵押。
第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
第一百八十四條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：
?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)；
?。ǘ?b>耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；
?。ㄈ?b>學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
?。ㄋ模┧袡?quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；
（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（建筑物或土地使用權(quán)）或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
第十七章 質(zhì) 權(quán)
掌握條款：
第一節(jié) 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)
第二百零八條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人，交付的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。
第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán)
第二百二十三條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：
?。ㄒ唬﹨R票、支票、本票；
（二）債券、存款單；
?。ㄈ﹤}(cāng)單、提單；
?。ㄋ模┛梢赞D(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；
?。ㄎ澹┛梢赞D(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；
?。?yīng)收賬款（應(yīng)收賬款，也可以作為質(zhì)權(quán)，這也是一種創(chuàng)新。比如公路收費(fèi)權(quán)，在法律意義上就是一種應(yīng)收賬款，可以作為質(zhì)權(quán)）；
?。ㄆ撸┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
第二百二十六條 以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。
第二百二十七條 以注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。
第二百二十八條 以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。
第十八章 留置權(quán)
第二百三十條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)。
第二百三十一條 債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外。（根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，只有因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債權(quán)人才有留置權(quán)。此為制度創(chuàng)新。比如，某企業(yè)拖欠我公司貨款500萬(wàn)元，剛好該企業(yè)有些設(shè)備存放在我公司，則我公司可以留置）。
第二百三十六條 留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
第五編：占有
雖然是一編，只有五條，但內(nèi)容并不簡(jiǎn)單。占有是指占有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制。它實(shí)際上不是一種民事權(quán)利，也不是一種物權(quán)，而是屬于一種單純的事實(shí)。
第十九章 占 有
第二百四十五條 占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。
占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。
第三部分 物權(quán)法實(shí)施后其他法律法規(guī)的修訂、完善情況
一、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的修訂情況。
二、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》修訂情況
三、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂情況
二○○七年八月二十六日，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自
四、《房屋登記辦法》已于
五、由建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，從
六、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》修訂情況：正在修訂。
第四部分 物權(quán)法關(guān)于房地產(chǎn)的若干新規(guī)定及其對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的主要影響
一、《物權(quán)法》中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)主要變化歸納
歸納一下：《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個(gè)方面：
一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；
二是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問(wèn)題。
三是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問(wèn)題；
（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面
首先,明確提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。其次,增加了三種登記方式。
（二）土地征收和房屋拆遷方面
第一，只有因公共利益的需要才可實(shí)行征收，非公共利益需要的拆遷由當(dāng)事人平等協(xié)商。
第二，《物權(quán)法》涉及到集體土地上房屋的征收拆遷活動(dòng)。
第三，強(qiáng)調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利。
（三）物業(yè)管理方面
第一，明確了業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。
第二，修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過(guò)的條件。
第三，確定了公共維修資金的歸屬。
第四，規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途。
二、物權(quán)法相關(guān)條款對(duì)房地產(chǎn)的影響
（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的助推作用
（二）物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的抑制影響
第五部分 物權(quán)法實(shí)施后房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的一些法律問(wèn)題
一、確定完善的拆遷方案，確保順利開發(fā)。
二、受讓項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)辦理登記，避免發(fā)生損失。
三、銷售房屋應(yīng)謹(jǐn)慎設(shè)計(jì)合同，防止資產(chǎn)外流。
四、合理利用融資渠道，壯大企業(yè)實(shí)力。
五、規(guī)范銷售行為，防止出現(xiàn)糾紛。
六、遵守物業(yè)條例，理順業(yè)主關(guān)系。
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