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陣地 | 大佬們很悲觀,但2017年是賣得最好的一個(gè)春天


文 / 原石

政策向左,市場(chǎng)向右

今年一季度,是房企歷史上賣得最好的一個(gè)春天。不過(guò)才三個(gè)月的光景,已經(jīng)有三家龍頭房企的銷售規(guī)模超過(guò)了千億。

一方面是密集的政策調(diào)控,另一方面是房企的大賣特賣,在剛剛過(guò)去的房企財(cái)報(bào)發(fā)布季中,不少行業(yè)的龍頭企業(yè)都表示出對(duì)后續(xù)行情的觀望情緒。

集中度越來(lái)越高

這個(gè)市場(chǎng)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)寡頭,但是行業(yè)的集中度越來(lái)越高。

2017年第一季度,多個(gè)城市密集出臺(tái)新一輪緊縮調(diào)控,調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市由熱點(diǎn)一二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三四線城市。

在這樣的政策環(huán)境下,規(guī)模房企和品牌房企的優(yōu)勢(shì)越加凸顯。房企規(guī)模門檻和行業(yè)集中度升高的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。

拿萬(wàn)科來(lái)說(shuō)事兒,2010年是萬(wàn)科比較重要的一年。那一年,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平方米,銷售金額1081.6億元,算是正式破了千億。

到2013年的時(shí)候,銷售業(yè)績(jī)達(dá)1709億元。2017年呢,僅僅用三個(gè)月的時(shí)間,來(lái)自克而瑞的銷售數(shù)據(jù)就顯示,萬(wàn)科已經(jīng)賣了1496.3億元。

整個(gè)行業(yè)都處于飛速發(fā)展的時(shí)期,有一組數(shù)據(jù)比較有意思,TOP30門檻增速加劇,TOP50到100僅維持去年水平。從金額門檻來(lái)看,TOP30門檻增速加劇,由16年第一季度的73.8億元跨越至135.3億元,同比大幅提升了83%。而TOP50到100的門檻僅維持去年水平。

過(guò)去的整整一年,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。今年的一季度,多個(gè)數(shù)據(jù)同樣創(chuàng)下歷史新高。

你讓這些開發(fā)商怎么想?時(shí)不我待,只爭(zhēng)朝夕。

悲觀的樂(lè)觀主義者們

只爭(zhēng)朝夕的大佬們都很積極和樂(lè)觀,他們的戰(zhàn)略主要看對(duì)手怎么做,具體一點(diǎn)可以說(shuō),看同鄉(xiāng)們?cè)趺崔k,尤其是華南和福建的開發(fā)商們,這并不是一個(gè)壞的主意。

對(duì)于整個(gè)大行業(yè)而言,這些TOP20外的開發(fā)商,都還不是行業(yè)的主角,就連男三號(hào)都算不上。

TOP10以內(nèi)的不一樣,那些,都是男一號(hào),萬(wàn)科做不做老大,萬(wàn)達(dá)是不是要退出房地產(chǎn)行業(yè),一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著其他人的喜怒哀樂(lè)。

在剛剛過(guò)去的財(cái)報(bào)季中,融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在香港說(shuō),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常非常悲觀,融創(chuàng)去年10月份后沒(méi)有再拿地。他表示,融創(chuàng)從2016年10月1日以后開始已經(jīng)停止在公開市場(chǎng)拿地,2017年也將以并購(gòu)為主。

實(shí)際上,他從去年底就開始警告本輪調(diào)控力度幅度超過(guò)以往,“這輪調(diào)控史無(wú)前例的嚴(yán)格,我對(duì)市場(chǎng)非常、非常悲觀”。

融創(chuàng)確實(shí)放棄了和其他房企在土拍市場(chǎng)上的短兵相接,數(shù)據(jù)顯示,2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰,為2143萬(wàn)平方米,其中60%地塊以收并購(gòu)方式獲得;第四季度融創(chuàng)獲取土地1150萬(wàn)平方米,收并購(gòu)比例更是達(dá)到82%。在地價(jià)上漲時(shí),融創(chuàng)憑借并購(gòu)方式避免了土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

萬(wàn)科在3月27日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上披露,2016年新增存貨減值合計(jì)約8.4億元,涉及一個(gè)老項(xiàng)目和六個(gè)新項(xiàng)目。

查閱年報(bào)可知,這七個(gè)項(xiàng)目分別位于七個(gè)城市:遼寧大連、營(yíng)口、撫順,江蘇鎮(zhèn)江、南通,浙江寧波,四川南充。此后有媒體解讀,萬(wàn)科對(duì)這些城市的樓市持悲觀預(yù)期。

萬(wàn)科對(duì)此回應(yīng)財(cái)新記者稱,公司堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)策略。

為何萬(wàn)科和融創(chuàng)都看“跌”樓市?巴菲特說(shuō):“別人貪婪是我恐懼,別人恐懼時(shí)我貪婪”。大家最悲觀的時(shí)候,往往是市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的到來(lái)。大家最看好的時(shí)候,就是風(fēng)險(xiǎn)的開始。

那么,到底什么才是最貪婪和最恐懼的那一刻?

份額之爭(zhēng),規(guī)模之爭(zhēng)

從公司成立到千億規(guī)模,萬(wàn)科用了26年,碧桂園用了22年,融創(chuàng)用了13年。

這個(gè)速度,還不斷的有人在挑戰(zhàn)中,不管是不是看好后市,對(duì)于龍頭房企來(lái)說(shuō),調(diào)控之外,依然是份額之爭(zhēng),規(guī)模之爭(zhēng)。

孫宏斌表示在今年1月份說(shuō)過(guò),“地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模在2015年達(dá)到了8萬(wàn)億,2016年是11.5萬(wàn)億,今后會(huì)保持在11萬(wàn)億左右,現(xiàn)在行業(yè)的特點(diǎn)是大公司好做,今后5到10年,這個(gè)行業(yè)只能是部分企業(yè)的鉆石時(shí)代?!?/p>

鉆石時(shí)代,想要做一個(gè)閃閃發(fā)光的鉆石可不容易。

恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞最近談過(guò)對(duì)于規(guī)模的看法,從2009年到今年,國(guó)家在進(jìn)行宏觀調(diào)控,大的企業(yè)都是穩(wěn)定的增長(zhǎng),不光恒大,還包括萬(wàn)科、碧桂園、保利、中海。未來(lái)要擠進(jìn)前十,企業(yè)銷售額需要去到4000億元,高一點(diǎn)的銷售額需去到6000億元到7000億元。

2016年全國(guó)各地地王頻出,被稱為“地王年”,企業(yè)拿地?zé)崆榭梢娨话摺?/p>

2017年是房企的春天,還是冬天?在房企大佬不看好的今天,正是房地產(chǎn)市場(chǎng)疾馳的一年。調(diào)控壓頂、市場(chǎng)降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快,行業(yè)的卡位戰(zhàn)早就打響了!大魚吃小魚,小魚吃蝦米。

這一年,是號(hào)角吹響的戰(zhàn)斗年。

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