如何看待上海房貸利率上調(diào)，首套將從4.65%調(diào)整至5%，二套利率從5.25%上調(diào)至5.7%？
上海終于上調(diào)房貸利率了，此前上海房貸利率一直是中國的低谷，現(xiàn)在基本上全國各地的房貸利率都普遍上浮，過6%已經(jīng)稀松平常！不僅如此，上海也出臺二手房價格核驗，這是二手房指導(dǎo)價過渡；還有房屋贈與也被納入限購范圍，算是遏制炒房下的補(bǔ)短板/打補(bǔ)丁。對于上海的房地產(chǎn)政策，我曾在舊文《房市漫談之上海，魔都樓市基本面》評價過：2020年因為疫情對上海經(jīng)濟(jì)影響，其對房地產(chǎn)實際上是睜一只眼閉一只眼。本次算是不折不扣執(zhí)行國家意志！提高房貸利率就是國家級的勸退，歷史數(shù)據(jù)表明一般房價低點時候?qū)?yīng)的房貸利率較低，相當(dāng)于鼓勵居民購房；而利率高點，就是勸退，此次去房地產(chǎn)泡沫是系統(tǒng)性的、絕大部分地區(qū)房價倒下去就起不來了，極少數(shù)核心地段房產(chǎn)怕是要花10年時間才能解套。剛需現(xiàn)在極限杠桿接盤，以后怕是整個家庭淪陷，一些人只會說剛需買房變難了，要是你現(xiàn)在接盤，過幾年又會罵娘：“當(dāng)初為什么讓我們接盤，不阻止我們??？”別被一些說——“投資農(nóng)業(yè)銀行、永遠(yuǎn)漲（某酒）”“19年喊四五年城市房價會翻番（這家伙還想對賭來著）”“核心地區(qū)永遠(yuǎn)漲（東京謝謝你啊，茅臺/騰訊這么核心也要看估值啊，2000年美股互聯(lián)網(wǎng)泡沫微軟股價打三折，直到14年后才創(chuàng)新高，蘋果則是5年后才解套，時間成本這個重要因素這些垃圾大V永遠(yuǎn)不會告訴你們）”——的不負(fù)責(zé)任大V給忽悠瘸了。四川房地產(chǎn)一哥藍(lán)光順利走上華夏幸福、泰禾集團(tuán)的老路——債務(wù)違約，恒大則是到處借錢（甚至特高息錢都要）并且打擦邊球打折賣房回籠資，這就是這些大V說的房地產(chǎn)盛景嗎？現(xiàn)在只有大房企出問題還有資格上新聞報道，小房企倒閉是無人問津的！為什么最近幾年，房地產(chǎn)和銀行板塊股市走勢一言難盡？因為中國房地產(chǎn)和銀行存在價值陷阱。為什么很多房地產(chǎn)開發(fā)上市公司（萬科、融創(chuàng)、恒大等）的市值紛紛破凈（市凈率小于1），這表明資本市場認(rèn)為目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)是有很大水分的，所囤的土地有資產(chǎn)縮水風(fēng)險，別以為拍下的地就是穩(wěn)賺不賠，中國房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的歷史早就過去了！銀行和房地產(chǎn)是形影不離的兩個行業(yè)，一榮俱榮、一損俱損。上個世紀(jì)80年代末，日本房地產(chǎn)泡沫泡沫之前，全球市值前10，好幾家日本的銀行。之后呢？為了挽救生育率和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)/消費(fèi)升級，繼校整治外培訓(xùn)之后，房地產(chǎn)是下一個！醫(yī)療醫(yī)藥方面，集采等也在穩(wěn)步推進(jìn)！我覺得最近大家最好每天花30分鐘看看新聞聯(lián)播，主要看關(guān)鍵政策會議相關(guān)的新聞，比如昨天又有關(guān)于應(yīng)對人口老齡化和促進(jìn)生育的新聞：有些朋友思考問題還是太局限了，單點思維，就我國當(dāng)下房地產(chǎn)，首先要做的是修筑戰(zhàn)壕，做好去泡沫準(zhǔn)備，然后再明明白白去泡沫，房地產(chǎn)不是教育培訓(xùn)行業(yè)，需要系統(tǒng)性準(zhǔn)備好防護(hù)堤壩。事情是循序漸進(jìn)的，而不是總想著吃一個胖子。有些人更搞笑說“國家只說穩(wěn)房價、防止房價過快上漲，沒有說要房價跌”，就當(dāng)下的情況，如果國家喊出“讓房價跌”，你知道會產(chǎn)生什么影響力嗎？要想洞悉政策的變化，首先你要站在管理層的角度看待問題，而不是胡思亂想。如果你非得國家明確說“不”才能了解嚴(yán)重性，只能說你太有趣了。房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，“三條紅線”“兩條杠”等已經(jīng)從資金層面扼住了房地產(chǎn)咽喉，要不是如此，恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等還可以“拆東墻補(bǔ)西墻”。“土地雙集中”則是限制地方政府，威力正在顯現(xiàn)，我說過很多企業(yè)會死在高價亂拍地上面，拭目以待！提高房貸利率、首付比例、降低公積金貸款額度以及收緊貸款，這些其實就是一種篩選機(jī)制或者說是勸退機(jī)制，主要是盡量篩除（勸退）那些意圖高杠桿上車抵御不了房價下跌風(fēng)險的人。如果您通過篩選，那證明你是“安全家庭”，什么是安全家庭？就是房價即便下跌，你們也不會棄貸。達(dá)到要求的剛需就是最安全家庭，即便下跌，也幾乎不可能棄貸的。以下為我國各大銀行最新房貸利率，普遍超過6%，這個真的太嚇人了（上海房貸利率低谷城市也上調(diào)了）。房貸利率上調(diào)對新購房的錢包產(chǎn)生多大影響呢？假設(shè)貸款200萬，等額本息還款30年，此前房貸利率為5.2%，調(diào)整后變?yōu)?.4%（也就增加20BP）。那么，原本利息總額為195.36萬，每月還款10982.22元；經(jīng)利率上調(diào)20BP后，利息總額變成了204.30萬（增加約8.94萬），每月還款11230.62元（增加約248.4元）。可見房貸利率上調(diào)對于大額房貸來說還是影響較大的。而且您還可以看到，我國房貸極其恐怖，房貸利率是5.3%時候基本上就是借一還二。為什么說房貸利率超過6%就是打劫呢？因為太高了，上述條件不變，以6%房貸利率計算利息總額高達(dá)231.68萬（借200萬，利息就要還231萬）。知道日韓房貸利率多少么？目前，韓國房貸利率大約2.5%，日本則是0.5%-3.5%之間，都假設(shè)房貸利率為2.5%，那么同樣條件下，利息總額才84.49萬。日本房貸利率基本上1%左右，1%計算，同樣條件下，利息總額才31.58萬。所以，我們不能單純僅比較中日韓的絕對房價，雖然絕對房價我們也高高在上，我們還要考慮利率、公攤這樣的因素。很多人說什么日韓有房產(chǎn)稅，其實，就我們這恐怖房貸利率，他們的房產(chǎn)稅算的了什么呢？且不說我們房地產(chǎn)稅改革也加速了！為什么存量房貸數(shù)額不會受影響呢？這主要與當(dāng)初轉(zhuǎn)為浮動利率（LPR）的規(guī)則有關(guān)，當(dāng)初的轉(zhuǎn)換原則是：轉(zhuǎn)換后的房貸利率 = 當(dāng)期的LPR（5Y） + 加減點數(shù)（可為負(fù)值）。（詳細(xì)參見舊文《房地產(chǎn)雜談，請速換成LPR浮動利率》）轉(zhuǎn)換期間統(tǒng)一參考2019年12月20日發(fā)布的5年期以上LPR數(shù)值（即4.8%），也就是說，轉(zhuǎn)換時候的“加減點數(shù)”= （您當(dāng)時的固定利率 - 4.8%）*100轉(zhuǎn)換后，“加減點數(shù)”就固定了，以后是不會變化的，之后的房貸利率只會隨著五年期以上LPR而變化，但是，自2019年12月20日以來，LPR從來沒有增加過，最近14個月LPR保持不變，可見，雖然各地在調(diào)高房貸利率，但是，由于LPR沒變，所以對存量房貸沒有影響。目前，房貸利率構(gòu)成為：房貸利率 = 當(dāng)期的LPR + 加減點數(shù)（加減點數(shù)存在就是為了因地制宜靈活調(diào)整各地房貸利率）。當(dāng)下，這些城市都是通過提高“加減點數(shù)”來上調(diào)房貸利率的。考慮到當(dāng)下五年期以上LPR為4.65%，較4.8%下降了0.15%（即15BP），按理說，只要您轉(zhuǎn)換成浮動利率，未來五年期以上LPR不超過4.8%，您的房貸現(xiàn)在就已經(jīng)稍稍減輕。
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請
點擊舉報。
