一、商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 自20世紀(jì)80年代起，伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，居民購房需求不斷增大，我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年5月末，金融業(yè)本外幣貸款余額118.66萬億元，這其中約60%的貸款為抵質(zhì)押貸款，房地產(chǎn)為主要押品，占押品比重約為50%，其次為應(yīng)收賬款、金融資產(chǎn)。當(dāng)前銀行貸款體系中，押品所占的比重較大，在所有的押品中，房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）押品占大頭。
此外，多家上市銀行出現(xiàn)公司貸款比重下降、個人（零售）貸款比重上升的現(xiàn)象，而個人住房貸款又成為個人貸款中增長最快的項目。從新增貸款構(gòu)成來看，2016年五大行新增個人住房信貸達(dá)到2.9萬億元，除交行外，四大行新增個人住房信貸占全部新增個人貸款的比例，均在七成以上。在商業(yè)銀行的抵押貸款中，占比較高的是個人住房貸款，現(xiàn)有商業(yè)銀行的押品中房地產(chǎn)押品占比超過50%，以五大行為例，2016年年報顯示，其個人住房貸款總計達(dá)12.83萬億，占整個個人貸款16.55萬億的比例，高達(dá)77.52%；占整個五大行2016年48.61萬億規(guī)模的26.39%，接近三成。
據(jù)央行統(tǒng)計：2017年第一季度末中國人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%，占人民幣貸款余額的25.62%，同比多增1970億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比上年占比低4.5個百分點。
2017年一季度末，中國房產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.13萬億元，同比增長17.3%，其中，保障性住房開發(fā)貸款余額2.75萬億元，同比增長47.7%，比上年末高9.4個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴(kuò)大16.6個百分點。
一季度末，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。同比增長5.2%，增速比上年末高1個百分點，一季度增加1506億元，同比多增198億元。
從房地產(chǎn)貸款余額占當(dāng)期人民幣貸款余額的比重來看，該比值呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，2017年1季度末該比值達(dá)25.62%，比上年末提高0.59個百分點，比2015年年底提高3.26個百分點。
2016年上市銀行涉房貸款資產(chǎn)質(zhì)量分化，尤其是開發(fā)貸的資產(chǎn)質(zhì)量分化明顯：四大行中，除了中國銀行以外，三家國有大行開發(fā)貸不良貸款率都超過了2%，最高甚至達(dá)到了達(dá)到了2.53%。
當(dāng)然，并非所有上市銀行的開發(fā)貸的不良貸款率都較高，同為國有大行，中國銀行開發(fā)貸雖然規(guī)模領(lǐng)跑上市銀行，但是不良貸款率僅為0.87%。
股份制銀行開發(fā)貸的資產(chǎn)質(zhì)量則要好很多。中信銀行不良貸款率低至0.05%，興業(yè)銀行為0.46%，另有部分銀行的開發(fā)貸不良貸款率也在1%左右。
住房按揭貸款方面，招商銀行的不良貸款率僅為0.42%；農(nóng)業(yè)銀行的不良貸款率為0.43%，在個人零售貸款中資產(chǎn)質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其它貸款產(chǎn)品。
住房按揭貸款整體的資產(chǎn)質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于開發(fā)貸，這也解釋了上市銀行為什么拋棄開發(fā)貸，轉(zhuǎn)而大舉“增發(fā)”住房按揭貸款。
值得警惕的是，部分上市銀行開發(fā)貸的抵質(zhì)押率2016年有所下降，這意味著其對應(yīng)的風(fēng)險有所上升，而且很可能在目前的報表中還未顯現(xiàn)。
1998年房改后，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價值急劇膨脹。為大致了解商品房凈值水平，我們可以運用國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫2000年至2014年間銷售的商品房及商品住宅的數(shù)量和價格估算它們2014年底的市場價值（以下簡稱“現(xiàn)值”）和凈值。
根據(jù)歷年商品房平均銷售價格和住宅商品房平均銷售價格，不考慮房屋折舊及不同房屋區(qū)位導(dǎo)致的價格差異，分別計算各年銷售房屋的現(xiàn)值系數(shù)（統(tǒng)一折算至2014年，計算方法為2014年銷售價格除以相應(yīng)年份的銷售價格），以各年銷售金額分別乘以對應(yīng)的現(xiàn)值指數(shù)得到該年度銷售房屋的現(xiàn)值，如2000年的商品房銷售金額為3935.44億元乘以其對應(yīng)的現(xiàn)值系數(shù)2.994，可以得到該年銷售的商品房的現(xiàn)值為11782億元，住宅商品房的現(xiàn)值為3228.6 億元乘以現(xiàn)值系數(shù)3.045等于9832億元。依次方法，2000-2014 年銷售的商品房的現(xiàn)值達(dá)到了688591 億元，高于簡單加總的504363.04 億元，商品住宅現(xiàn)值581540 億元，高于簡單加總的420293.37億元。
我國缺乏類似標(biāo)準(zhǔn)普爾Case-Shiller指數(shù)這樣比較科學(xué)的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因此無法準(zhǔn)確反映同一住房在不同時期的價格。由于房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，市中心及近市中心的可開發(fā)用地迅速下降，新建房屋越來越遠(yuǎn)離市中心，因此假設(shè)住房同質(zhì)性的估算方法其實大大低估了我國住房凈值的增值幅度。2014年，我國個人住房貸款余額為11.52 萬億元，與商品住宅現(xiàn)值581540 億元的差額466340億元，即為2000-2014年間所銷售住宅商品房的凈值，凈值率高達(dá)80.2%。考慮到2000年前的存量房屋高于2000-2014年銷售商品房價值，因此全國總住房凈值水平遠(yuǎn)大于46萬億元，至少在百萬億元以上。巨大的凈值水平將為發(fā)展住房凈值融資提供充足的抵押物。
二、商業(yè)銀行住房抵押貸款前景分析
住房抵押貸款市場需求較大
雖然目前多地的商用房抵押貸款暫停了，但并未影響普通住宅的抵押貸款，個人住房抵押貸款仍在正常進(jìn)行。在房貸按揭業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格管控之后，住房抵押貸款成為不少銀行的次優(yōu)選擇。
雖然抵押貸款審查趨嚴(yán)，但目前抵押貸款的需求依然很大。從4月各家銀行的抵押政策可以看出，目前對于借款人自身資質(zhì)的審查仍然趨于嚴(yán)格，個人必須提供自身的工資流水，抵押用途為裝修或購買家具或珠寶等，在貸后需要提供真實的發(fā)票。
接近年中，借款人對于抵押消費的需求也在不斷擴(kuò)大，雖然銀行抵押貸款的上限僅為100萬元，但是名下?lián)碛蟹慨a(chǎn)的借款人在融資方面仍然首選為銀行。一方面是借款人的借貸成本相對較低；另一方面是個人消費用途方面，抵押貸款的額度也能夠滿足大多數(shù)人的要求，所以銀行額度也在從房貸逐漸轉(zhuǎn)移至消費信貸方面。
此前，房貸業(yè)務(wù)一直是銀行的“心頭好”，央行數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度末，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%。不過，伴隨房貸調(diào)控趨緊，一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務(wù)，將目光轉(zhuǎn)向房屋抵押貸款上。
3月的新增居民中長期貸款僅為4500億元，已經(jīng)低于2016年的平均水平，同比多增額也降至零左右。而按照央行此前的計劃，2017年新增房貸占信貸的比重將控制在30%以內(nèi)，由此計算2017年的房貸總額將從2016年的6萬億元降至2017年的4萬億元左右，未來每個月的房貸將降至3000億元左右，換言之，即將步入負(fù)增長時代。
分析人士指出，房貸業(yè)務(wù)是銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不良率低于0.4%，最近兩年房貸成為銀行最為青睞的業(yè)務(wù)。而在房貸業(yè)務(wù)要求越來越嚴(yán)格的背景下，一些銀行正在舍棄房貸按揭業(yè)務(wù)，將目光轉(zhuǎn)向了利率更高、更能賺錢的房屋抵押貸款上。
政策推動抵押貸款行業(yè)良性發(fā)展
當(dāng)前我國信用借款增長額的很大一部分都投向了房地產(chǎn)行業(yè)。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景良好，與其緊密相關(guān)的房產(chǎn)抵押行業(yè)也會邁入發(fā)展的新階段。近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，就目前的國家經(jīng)濟(jì)形勢和政府相關(guān)措施來看，房地產(chǎn)行業(yè)在未來一段時間內(nèi)還將會保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。此外，相比于其他類型的抵押物，房產(chǎn)無疑是最具保值價值的資產(chǎn)，未來變現(xiàn)也相對比較容易。所以，作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要細(xì)分領(lǐng)域之一的房產(chǎn)抵押行業(yè)也會借勢大力發(fā)展。
另一方面，2016年4月28日銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信用借款資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的通知》。通知明確指出，出讓方銀行不得通過本行理財資金直接或間接投資本行信用借款資產(chǎn)收益權(quán)，不得以任何方式承擔(dān)顯性或者隱性回購義務(wù)。此通知的下發(fā)將會阻止沒有抵押物的物主繼續(xù)隱形借款買房，從而抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)步入規(guī)范化發(fā)展的軌道。作為與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的房產(chǎn)抵押行業(yè)也會借此朝更加良性的方向發(fā)展。
住房抵押貸款市場存發(fā)展空間
住房凈值貸款是指以住房凈值（房價減去房屋上設(shè)定的所有債務(wù)）為依據(jù)發(fā)放的抵押貸款。住房凈值貸款通常有一般貸款模式的住房凈值貸款（HEL）和住房凈值信貸額度（HELOC）兩種貸款方式。HEL為封閉式貸款，貸款金額確定，一次性發(fā)放，采用固定利率或浮動利率，常被稱為第二住房抵押貸款。
HELOC 在授信額度內(nèi)可循環(huán)使用，通常使用浮動利率，前幾年利率水平較低，而且可采用約定期間內(nèi)僅付息不還本方式（不還本僅付息期限最長可達(dá)10年）。由于住房凈值貸款是利用住房凈值獲得融資，因此又被形象地稱為住房凈值提?。∕EW）。由于住房凈值貸款也是以住房設(shè)定抵押的貸款 （第二抵押權(quán)），因此在不少統(tǒng)計及研究中將其歸入廣義住房抵押貸款的范疇。
美國房屋凈值貸款主要的發(fā)放機(jī)構(gòu)為商業(yè)銀行、住房抵押或不動產(chǎn)貸款人和節(jié)儉機(jī)構(gòu)。在我國，住房凈值貸款主要表現(xiàn)為加按揭和轉(zhuǎn)按揭，一些房屋的第一抵押權(quán)、第二抵押權(quán)貸款也屬于房屋凈值貸款的范疇。
目前美國凈值貸款與住房抵押貸款的比例約為1:15，較高峰期有所下降。如按照這一比例，目前我國凈值貸款的發(fā)展?jié)摿υ?000億元以上。美國凈值貸款與房屋凈值的比例約為1:22，如按這個比例估算，我國凈值貸款的市場潛力至少為5萬億元左右?？紤]到我國貸款房價比低于美國20%以上以及消費者旺盛的借貸需求，5-10年內(nèi)住房凈值貸款的市場空間將在10萬億元以上。相對于2014年我國63.6萬億元的GDP及26.2萬億元的社會消費品零售總額來講，這是一個相當(dāng)可觀的數(shù)據(jù)。因此，如能及時推出國際通行的住房抵押貸款、凈值貸款利息抵扣所得稅的政策，從中長期看凈值貸款對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)有望達(dá)到1個百分點以上，甚至接近美國貢獻(xiàn)度較高的年份。
銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展
隨著利率市場化的推進(jìn)，我國商業(yè)銀行存款活期化趨勢明顯，負(fù)債穩(wěn)定性趨于下降。另一方面，伴隨著個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，銀行住房貸款規(guī)模占比不斷提升，“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾日趨突出，加劇了商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險。因此，盤活存量貸款、推進(jìn)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整、提升有限資源收益成為商業(yè)銀行實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然要求。通過個人住房抵押貸款證券化，商業(yè)銀行未來可擴(kuò)大資金來源，加速信貸資金周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
此外，與歐美國家高達(dá)70%的房貸證券化率相比，我國個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）起步晚、規(guī)模小。但近年來，伴隨著其他證券化產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量的井噴，RMBS在發(fā)行規(guī)模和數(shù)量上也都創(chuàng)了歷史新高，截至2016年中，商業(yè)銀行已發(fā)行的RMBS共計15只，發(fā)行總規(guī)模達(dá)560億元。長期來看，從2015年5月批準(zhǔn)注冊發(fā)行開始，至2016年中，已注冊的5180億額度中，RMBS注冊額度申請最高，達(dá)2600億元，占比50.19%，可見未來住房貸款證券化發(fā)展仍有較大空間。
綜上，無論是從需求、政策、發(fā)展空間以及銀行自身情況來看，未來銀行房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展前景良好，市場將更加廣闊。
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