一個普通的夏天，深圳學(xué)區(qū)房突然被一盆涼水兜頭澆下。前兩天（8月2日），深圳發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》（下文簡稱《條例》）。其中，“完善二手房參考價制度+推行大學(xué)區(qū)招生制度+建立租賃參考價格制度”這套組合拳被熱議。“一首涼涼送給學(xué)區(qū)房”，是大部分網(wǎng)友的看法。百花片區(qū)一套低于市場價326萬的名校學(xué)區(qū)房流拍；來源：網(wǎng)絡(luò)
接連兩個消息，似乎都在證明：深圳學(xué)區(qū)房不行了。事實真的如此嗎？
后經(jīng)核實，百花這套流拍的房子，學(xué)位被占用了6-9年。學(xué)區(qū)房的核心價值沒有了，再加上現(xiàn)階段風向不明，無人敢接盤。
來源：住鑒局
截至8月4日，貝殼、中原顯示百花片區(qū)分別掛盤158套、55套，都沒有傳言中的250套。
僅憑兩條消息，無法證明深圳學(xué)區(qū)房的行情。那么，深圳學(xué)區(qū)房未來會走向何方？
房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行（中國）地產(chǎn)、同致誠評估創(chuàng)始人王波博士認為：“深圳推行大學(xué)區(qū)后，學(xué)區(qū)房價值格局肯定會大變。天價會成為歷史，但學(xué)區(qū)依然存在，好學(xué)校周邊的房子仍然珍貴?！?/span>大學(xué)區(qū)制，打破學(xué)區(qū)房捆綁名校
先說《條例》中的第一個要點：貫徹實行大學(xué)區(qū)招生。什么是大學(xué)區(qū)？不明白的朋友可以看看下面這張圖：左為獨立學(xué)區(qū)，右為大學(xué)區(qū) | 來源：網(wǎng)絡(luò)獨立學(xué)區(qū)，買了名校旁的房就能上名校。
大學(xué)區(qū)，即便住在名校旁也不一定能上名校。
大學(xué)區(qū)招生對應(yīng)的是多校劃片。簡單來說，就是一套房子不再對應(yīng)單一學(xué)校，而是對應(yīng)很多所學(xué)校。
這一招打破學(xué)區(qū)房捆綁名校，削弱房子的教育屬性。
其實，早在2015年，深圳就已經(jīng)在各區(qū)試點推行大學(xué)區(qū)制度。按照“相對就近、教育均衡程度相當、學(xué)校相對集中、九年一貫對口”的要求，家長在學(xué)區(qū)內(nèi)為孩子報讀2-3所學(xué)校，按志愿次序和積分高低依次錄取。
《條例》明確將通過戶籍、居住時長、社保年限等綜合考量來計算入學(xué)積分，家長們填報志愿后并通過抽簽、積分排名等方式入學(xué)。拼概率可比拼積分難度提高不少。霎時間，不少網(wǎng)友都在哀嘆：“學(xué)區(qū)房涼了”。教師輪崗制釜底抽薪
《條例》中的第二個要點：建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度。對大部分家長而言，“擇校即擇師”，名師才是學(xué)校的核心競爭力。一旦老師“動”起來，教育資源也開始流動。可以說，教師輪崗制是狙擊天價學(xué)區(qū)房的“殺手锏”。
為什么容不下天價學(xué)區(qū)房？因為天價學(xué)區(qū)房已經(jīng)嚴重影響了公辦教育的公平性。天價學(xué)區(qū)房之所以存在，根本原因在于優(yōu)質(zhì)教育資源供給和布局不平衡。國人歷來重視后代教育，在“孟母三遷”“望子成龍”等傳統(tǒng)觀念的熏陶下，家長渴求優(yōu)質(zhì)教育資源。追求優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，本質(zhì)上是追求優(yōu)質(zhì)教育資源。“就近入學(xué)”的初衷，是為了保證教育公平。只不過，隨著城市化進程不斷加快，人口不斷增加，優(yōu)質(zhì)教育資源供應(yīng)增速遠遠跟不上適齡入學(xué)兒童的增速。供需矛盾加劇+教育資源分配、布局差異，“學(xué)區(qū)房熱”席卷而來。北京西城區(qū)、深圳“四大”“八大”、上?！八拇竺！钡龋苓厡W(xué)區(qū)房動輒幾十萬一平方米，一間“老破小”總價上百萬，不斷刷新我們的認知。| 2019年雙11，北京西城爛縵胡同一套5.6㎡老破小學(xué)區(qū)房拍賣出127.55萬?????????????，折合近23萬/㎡。市場決定房屋配置，房屋配置決定教育資源。這種畸形結(jié)構(gòu)，是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格攀升的元兇，也直接影響教育公平。今年4月，中央提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”，再配合近期，國家大力整治課外培訓(xùn)機構(gòu)等動作。結(jié)合來看，深圳的目的也很明顯——給學(xué)區(qū)房“降溫”，給學(xué)校、學(xué)生、家長減負，給教育公平開路。可以預(yù)見的是，當優(yōu)秀教師變成“走讀”，學(xué)校間的軟硬件設(shè)施會逐漸平衡，最終實現(xiàn)教育資源共享。
《條例》最后一個要點，提到推動租房與購房居民公共服務(wù)享同等待遇，同步建立租賃房參考價機制。再結(jié)合深圳發(fā)改委上周發(fā)布的《公共住房建設(shè)標準》來看，無論是公共房選址、建筑標準還是社區(qū)配套，公共房和商品房均享受同等配套這一招，扼殺了學(xué)區(qū)房的名校光環(huán)和房價預(yù)期，限制了學(xué)區(qū)房的盈利空間，止住了炒家的腳步。不過，有一個現(xiàn)實不得不提：租房上名校，任重道遠。① 學(xué)區(qū)房，有多少業(yè)主自己不用，出租的？② 租戶的積分普遍比不上業(yè)主，競爭學(xué)位優(yōu)勢不明顯。③ 相關(guān)政策規(guī)定的出發(fā)點很好，實際執(zhí)行有難度。假如租約到期，業(yè)主不出租房子了，租戶怎么辦？名校學(xué)區(qū)房會不會消失？
任何事物都是一把雙刃劍。
深圳推行大學(xué)區(qū)制度，分散生源、師資力量等關(guān)鍵因素，各個學(xué)校的差距縮小，某種程度上推進了教育公平。同時，也把一道難題擺在買房人面前：對此，王波博士認為：大學(xué)區(qū)制對學(xué)區(qū)房有影響，但學(xué)區(qū)房不會消失。推行大學(xué)區(qū)制，并不是取消名校。名校非一日之功建成，經(jīng)歷了長期的市場競爭，在師資、生源、制度、文化、校社家等方面，有普通學(xué)校難以超越的優(yōu)勢。
學(xué)區(qū)房依然有市場。只要有考試選拔升學(xué)，依然會有家長買學(xué)區(qū)房，搏一個上名校的概率。
天價學(xué)區(qū)房難再現(xiàn)。學(xué)區(qū)擴大，對應(yīng)學(xué)區(qū)房供應(yīng)量增加，“名校學(xué)區(qū)房”光環(huán)脫落，二三十萬一平的學(xué)區(qū)房將成為歷史?！疤靸r學(xué)區(qū)房將出現(xiàn)橫盤，甚至下跌”。
有名校在的大學(xué)區(qū)房，價格會比沒有名校的大學(xué)區(qū)房，更有競爭力。
對買房人，王波博士提出了三點建議：
1、可以買學(xué)區(qū)房，但不要孤注一擲。教育改革是大勢，如果孩子上學(xué)不著急，可以等細則出來后再做決定。
2、已經(jīng)買了學(xué)區(qū)房，孩子已就讀：這類家長不用太擔心，義務(wù)教育階段內(nèi)，學(xué)校再變動的可能性不大。
3、已經(jīng)買了學(xué)區(qū)房，孩子未就讀：這類家長應(yīng)該是最頭疼的，板上釘釘?shù)拿Ｕf沒就沒。
不過也不用太著急，目前出臺的只是《征求意見稿》，到具體落地還有一定時間；政策在執(zhí)行期間，也會有細則出臺。
4、租房也能上好學(xué)校。根據(jù)《條例》內(nèi)容，未來將實施房屋租賃參考價格制度；《民法典》規(guī)定房東不能單方面提高租金，還需承租人同意。
也就是說，未來想讀好學(xué)校，不是只有買房這一條路，還有租房的選項（雖然有點難）。
寫在最后：
學(xué)區(qū)房，只是孩子成長路上的加分項，而只要是金子，在哪里都會發(fā)光，家長們不用太焦慮。
推行大學(xué)區(qū)制，目的并不是為了讓好學(xué)校變差，而是為了更好地實現(xiàn)教育公平，對家長、對孩子，未必是壞事。
真正危險的，是那些想靠著“名校學(xué)區(qū)房”牟取利益的買家，這類人才是調(diào)控的主要目標。
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