租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ?。在給予對方合理時間后，任意一方皆可隨時提出解除租賃合同。承租人如果不想租賃合同變?yōu)椴欢ㄆ诤贤瑧?yīng)在租期屆滿前，及時告知出租人要續(xù)租，并與其簽訂新的租賃合同，白紙黑字地固定下來租期、租金和違約責(zé)任等內(nèi)容，預(yù)防不必要的法律風(fēng)險。
小天名下有一鋪子，不愿意自己開店經(jīng)營的他決定將鋪子租出去收租金。經(jīng)過初步接洽，小天決定將商鋪租給阿旺經(jīng)營服裝店。
雙方遂于某日簽訂了《房屋租賃合同》，約定租賃期限為1年，租金為3萬元/月，需按季度提前20天支付；押金為6萬元，簽訂合同之日支付。合同還約定，若租期屆滿，在結(jié)算完畢相關(guān)費用后，小天需將押金無息返還給阿旺；屆時若阿旺逾期支付房租及其他費用超過一個月的，則押金全部沖抵違約金，不再退還，小天可以單方解除租賃合同。
合同簽訂當(dāng)日，阿旺按約向小天支付了押金6萬元及第一個季度的租金9萬元，小天也依約向阿旺交付了商鋪。再之后，雙方租約到期，但阿旺沒有搬離騰退鋪子，而是繼續(xù)使用經(jīng)營。
45天后小天來到該鋪子，要求收回房屋，責(zé)令阿旺五日內(nèi)搬走。小天還表示，阿旺強行滯留在商鋪內(nèi)并且沒有交房租及其他費用，已經(jīng)構(gòu)成違約，所以他要求按照雙方合同約定，將押金沖抵違約金。
阿旺十分不服氣，認(rèn)為雖然租賃合同到期了，但是因為阿旺新租店鋪的租期開始之日，和小天店鋪租期屆滿之日有段時間差，所以阿旺之前打電話給小天，表示要再續(xù)租45天即一個半月，小天當(dāng)時是同意的。二人商量好了自動續(xù)租45天，這45天的租金和其他費用（若有），屆時在退還的押金中扣除。現(xiàn)在小天竟然反悔，太不誠信了。
雙方多次協(xié)商不成，阿旺便起訴至法院，要求判令小天退還扣除45天房租后的押金1.5萬元。
庭審中，阿旺沒有提供證據(jù)證明自己曾與小天協(xié)商過續(xù)租商鋪事宜，小天也沒有證據(jù)證明租賃期間屆滿其對阿旺繼續(xù)承租商鋪提出過異議。
法院認(rèn)為：
本案中，《房屋租賃合同》約定的租賃期間屆滿后，阿旺仍舊占用該商鋪，小天也沒有證據(jù)證明其對阿旺繼續(xù)租賃商鋪提出過異議，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，可以認(rèn)定原來的租賃合同繼續(xù)有效。
但《房屋租賃合同》約定，租賃期間屆滿后繼續(xù)占用該商鋪，且逾期支付房租及其他費用超過一個月的，構(gòu)成違約，屆時押金全部沖抵違約金，不再退還。
根據(jù)庭審雙方當(dāng)事人的自述，阿旺確實超過一個月未向小天支付相應(yīng)的租金及其他費用，且其未提供任何證據(jù)證明其與小天有過協(xié)商更改原租賃合同條款的情形，故小天有權(quán)將押金沖抵違約金，阿旺無權(quán)要求小天退還押金。
綜上，法院依法判駁回阿旺的訴訟請求。
居者有其屋，是千百年來中國人的共同夢想。很多人努力拼搏奮斗，就是為了擁有屬于自己的房產(chǎn)。但在經(jīng)濟條件不足以購房的情況下，不論是居住還是經(jīng)營，租賃房屋是較為合適的方式。
合適的房子難找，很多人一旦租到了稱心的房子，就不愿意再去換房子。但是房屋租賃合同是有期限的，合同到期，有些人選擇重新簽合同；有些人則是懶得簽訂新的租賃合同，在口頭協(xié)商達成一致或“心照不宣”的默契中，租客繼續(xù)使用租賃物，房東不發(fā)表異議，繼續(xù)收租。此時，原租賃合同繼續(xù)有效，雙方都要繼續(xù)履行原合同的約定，只是原合同的租賃期限改變?yōu)椴欢ㄆ?。在給予對方合理時間后，任意一方皆可隨時提出解除租賃合同。
上海達必誠律師事務(wù)所周宇龍律師提醒您，如果不想租賃合同變?yōu)椴欢ㄆ诤贤?，?yīng)在租期屆滿前，及時告知出租人要續(xù)租，并與其簽訂新的房屋租賃合同，白紙黑字地固定下來租期、租金和違約責(zé)任等內(nèi)容，預(yù)防不必要的法律風(fēng)險。
《中華人民共和國民法典》
第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
第七百三十三條 租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
文案：丁金金
編輯：李雨新
審核：華 莉
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