上海達必誠律師事務所周宇龍律師在此提示您，房屋增值損失并不屬于信賴利益的范疇，主張該種損失需同時滿足以下條件：1、購房合同已經(jīng)成立并生效；2、合同無法履行的原因是出賣人違約導致；3、合同系法定解除，且出賣方因違約而獲得房屋增值的利益。
小芳系A房產(chǎn)開發(fā)公司的老員工。某年，A房產(chǎn)開發(fā)公司準備在xx街道xx弄修建住宅對外出售，小芳獲得了公司內(nèi)部優(yōu)惠購房資格，很快相中了心儀的戶型樓層，與公司簽訂了《內(nèi)部優(yōu)惠售房協(xié)議》。該協(xié)議約定：小芳購買公司xx街道xx弄xx樓xx層xx號住宅，初設建筑面積125㎡，單價1.2萬元/㎡，總價150萬元，首付款75萬元應于簽訂合同之日支付，尾款75萬元應于收房之日支付，不支持貸款。該協(xié)議還約定，在房屋具備預售資質后，小芳需與公司另行簽訂購房合同，該協(xié)議自購房合同簽訂之日自行失效。若小芳不愿意簽訂購房合同的，視為其放棄所選房屋，首付款由公司無息退還。
協(xié)議簽訂當日，小芳向A房產(chǎn)開發(fā)公司支付75萬元，公司出具了收據(jù)。但之后三年，A房產(chǎn)開發(fā)公司未實際修建房屋，也未退還小芳已付購房款。由于公司高層投資意向的變動，xx街道xx弄的土地使用權最終由A房產(chǎn)開發(fā)公司轉讓給了其他公司。
小芳期盼已久的房子落空了，考慮到這三年來房價飛速上漲，小芳訴至法院，請求判決：1、解除小芳與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《內(nèi)部優(yōu)惠售房協(xié)議》；2、A房產(chǎn)開發(fā)公司返還其已付購房款75萬元并支付以此款為基數(shù)、自小芳付款之日起至A房產(chǎn)開發(fā)公司還清款項之日止、按LPR計算的利息；3、A房產(chǎn)開發(fā)公司賠償其房屋增值損失（以法院鑒定為準）。
訴訟中，法院向案涉房屋所在區(qū)不動產(chǎn)登記中心調取了當時的住宅銷售價格，統(tǒng)計均價為3.2萬元/㎡，于是一審法院據(jù)此計算小芳的增值損失為：125㎡×（3.2萬元/㎡一1.2萬元/㎡）＝250萬元。一審法院判決支持小芳第一、二項訴訟請求，對于第三項訴訟請求，酌定支持了60%，即判決A房產(chǎn)開發(fā)公司賠償小芳房屋增值損失150萬元。
A房產(chǎn)開發(fā)公司不服一審判決，認為：1、協(xié)議應屬自始無效，而非判決解除協(xié)議；2、小芳主張的房屋增值損失不屬于信賴利益的范圍；3、一審法院參照當前房屋市場價格確定小芳的房屋增值損失的做法錯誤，小芳沒有采取適當措施致使損失擴大的部分不應由公司承擔；4、公司考慮到小芳是多年員工，同意支付利息，但一審判決公司同時應承擔房屋增值損失，違反了公平原則，對于房屋增值，公司也不能預見；5、小芳未提供任何證據(jù)證明其存在房屋增值損失，應由小芳承擔舉證不能的法律后果。故A房產(chǎn)開發(fā)公司向二審法院提起上訴，請求撤銷一審判決并依法改判。
二審法院認為：1、從小芳與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《內(nèi)部優(yōu)惠售房協(xié)議》的內(nèi)容上看，雖然包含了雙方當事人之間的權利、義務，已具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，但因該協(xié)議已明確載明“在房屋具備預售資質后，小芳需與公司另行簽訂購房合同……”，由此可知，小芳與A房產(chǎn)開發(fā)公司在簽訂該協(xié)議的當時都明確知道A房產(chǎn)開發(fā)公司沒有取得商品房預售許可資格，且A房產(chǎn)開發(fā)公司至今也未取得該商品房預售許可證明，雙方當事人對此也無異議，故售房協(xié)議依法應屬無效協(xié)議。2、小芳一審第三項訴訟請求，系按照雙方簽訂上述《內(nèi)部優(yōu)惠售房協(xié)議》約定可期待得到的利益損失。因售房協(xié)議屬無效協(xié)議，從簽訂之日起就是無效的，對雙方?jīng)]有法律上的約束力，從該無效售房協(xié)議約定可期待得到的利益不應當受到法律的保護；且協(xié)議約定修建的房屋至今沒有實際修建，小芳提出的房屋增值損失并沒有實際發(fā)生，無相應的事實基礎。因此，一審判決A房產(chǎn)開發(fā)公司賠償小芳房屋增值損失沒有足夠、充分的事實根據(jù)和法律依據(jù)，屬于認定案件的部分事實錯誤，依法應予改判。
綜上，二審法院判決：1、撤銷一審判決第一項，改判為小芳與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《內(nèi)部優(yōu)惠售房協(xié)議》無效；2、維持一審判決第二項；3、撤銷一審判決第三項。
《中華人民共和國民法典》
第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
買房對于國人來說是人生大事之一，但從選購到接房往往并不是一帆風順的。開發(fā)商隱瞞事實出售安置房屋、開發(fā)商違反法律法規(guī)未取得預售許可證即售房等多種情形，均會導致購房合同無效。
購房合同無效的情況下，有過錯的一方應當賠償另一方損失。這里的損失是指信賴利益損失，即因為一方相信對方能夠誠實信用的履行合同而蒙受的直接損失，也就是因為信賴合同的有效所支出的各種費用。
上海達必誠律師事務所周宇龍律師在此提示您，房屋增值損失并不屬于信賴利益的范疇，而屬于履行利益。主張該種損失需同時滿足以下條件：1、購房合同已經(jīng)成立并生效；2、合同無法履行的原因是出賣人違約導致；3、合同系法定解除，且出賣方因違約而獲得房屋升值的利益。
文案：丁金金
編輯：李雨新
審核：華 莉
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