【老潘說】老潘在深圳，時常在想，有沒有一個旅游項目，真的能讓你放下所有，盡情陶醉，忘記時光的存在。身在大城市中的你，觥籌交錯、香車美酒、車水馬龍、霓虹閃爍……雖然每天熱鬧的穿行而過，但心靈卻未停留。
急速運(yùn)轉(zhuǎn)的快節(jié)奏工作，讓你疲于奔命，沒有時間體驗生活的美好，這反而讓內(nèi)心越發(fā)的渴望返璞歸真、原汁原味的“慢生活”——哪怕只是一段時光，哪怕“在別處”，也值得你說走就走。
但是，當(dāng)下的中國，能夠讓人徹底回歸人文、旅游的凈土少之又少，不客氣的說，當(dāng)下的旅游地產(chǎn)，更多是地產(chǎn)而不是旅游，處處充斥過度商業(yè)化的“庸俗”，比如麗江、比如周莊……
商業(yè)開發(fā)，在一方面創(chuàng)造美好物質(zhì)生活的同時，也一方面也丟掉了人文凈土。今天老潘說說旅游地產(chǎn)，他應(yīng)該是什么樣的？而現(xiàn)實又是什么樣！
一、說走就走——古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)
從城市來看，目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場基本是“一線城市靠地產(chǎn)，二三線城市靠資源”涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢，北京、上海等以及城市的旅游地產(chǎn)基本都走“地產(chǎn)”路線，即以人造景區(qū)、景點來配套住宅、酒店等的開發(fā)，而二、三線城市旅游地產(chǎn)則主要是借勢，核心依托區(qū)域高等級旅游資源進(jìn)行項目配置。
在這其中，目前在國內(nèi)頗受歡迎的古鎮(zhèn)旅游大大刺激了古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的開發(fā)。國內(nèi)的周莊、烏鎮(zhèn)、鳳凰古城、麗江古城、芙蓉古鎮(zhèn)、平遙古城，德國的特里爾小鎮(zhèn)、英國的牛津古鎮(zhèn)、劍橋古鎮(zhèn)等都是古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功案例。古鎮(zhèn)旅游不是純粹的觀光，它能提供一種浸入式的文化生活體驗。古鎮(zhèn)可以喚起都市人的浪漫情懷，讓人重新回到一種小國寡民、與世無爭的心理狀態(tài)。
在古鎮(zhèn)，都市人逃離了城市的喧囂、緊張和焦慮，他們可以在古鎮(zhèn)吃吃飯、喝喝茶，體驗一種慢生活。隨著中國城鎮(zhèn)化的深入，越來越多的人正成為都市人，給都市人提供一種返璞歸真、回歸自然的機(jī)會也將成為一種不斷增長的需求。
二、古鎮(zhèn)麗江——讓我們忘記時光
中國最浪漫的所在——麗江，是國內(nèi)唯一的三遺城市：世界自然遺產(chǎn)—三江并流、世界文化遺產(chǎn)—麗江古城、世界記憶遺產(chǎn)—納西東巴文化，麗江從自發(fā)形成旅游地、品質(zhì)駁雜的觀光圣地、到“艷遇之都”，再到政府主導(dǎo)下打造文化、活力和國際化的“世界麗江”，并成為吸引全國和全球的高端人群度假、生活和國際交流的國際雪山小鎮(zhèn)。
麗江地處北緯26°，這一緯度帶是地球上最適宜人類居住的。這一緯度上有夏威夷、美國氣溫最佳地區(qū)邁阿密、日本的沖繩等，都是以氣候宜人著稱的城市。麗江屬于溫帶季風(fēng)氣候，四季如春，全年平均氣溫為20°，同時麗江的空氣質(zhì)量、PM值在全國數(shù)一數(shù)二，優(yōu)于三亞。 《人民日報》公布的2015年第一季度全國360個城市PM2.5濃度排行榜，麗江排名359位，PM2.5僅14，排名第360位的是西藏的林芝，PM2.5是13.優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量和氣候條件讓麗江不僅僅成為東方秘境-旅行者的天堂，更成為一個宜居的城市。
全市無工業(yè)，旅游度假成為了整個城市的核心產(chǎn)業(yè)，僅僅200公里內(nèi)麗江旅游風(fēng)景就多達(dá)104處，麗江也逐漸從早期單一的“觀光型旅游度假城市”轉(zhuǎn)向“世界級旅游度假目的地”。麗江接待國內(nèi)外游客的數(shù)量，從08年開始已經(jīng)超過三亞，年均保持31%以上的增幅，據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013、2014年麗江全年旅游人數(shù)均突破2000萬人次。
三、旅游地產(chǎn)：請別再項莊舞劍
近幾年，國內(nèi)一線城市人均GDP已經(jīng)很高，消費能力十分強(qiáng)，存在一批已經(jīng)不僅僅滿足于本地?fù)碛蟹孔泳幼』蛘咄顿Y的高消費人群，他們更希望有額外的旅游度假或者投資需要的房子。
但是旅游地產(chǎn)，并非旅游加地產(chǎn)的簡單組合，而是通過房地產(chǎn)業(yè)與休閑度假產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過產(chǎn)業(yè)與資源的整合，空間與空間的重組，產(chǎn)品與營銷的創(chuàng)新等一系列戰(zhàn)略調(diào)整，所產(chǎn)生的一種全新的產(chǎn)業(yè)模式，全新的人居生活模式，全新的產(chǎn)品消費模式。而現(xiàn)實中的旅游地產(chǎn)，卻存在大量“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”的偽旅游地產(chǎn)。全國旅游地產(chǎn)興起之初，全國不乏大量以旅游地產(chǎn)為名、實際僅為普通住宅開發(fā)的項目，其實質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進(jìn)行單純住宅開發(fā)，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。
旅游地產(chǎn)，還處于急功近利的發(fā)展階段，真正繁榮發(fā)展旅游地產(chǎn)，關(guān)鍵在于如何將地產(chǎn)和旅游打通，如果只是注重做地產(chǎn)，把旅游作為配套，作為銷售的支撐，這是不可持續(xù)的。只有為旅游插上文旅的翅膀，通過文化旅游帶動地產(chǎn)的騰飛，給旅游植入文化的芯片，才能讓旅游地產(chǎn)發(fā)展有“魂”。
旅游地產(chǎn)發(fā)展須做到，先旅游、后地產(chǎn)。不能本末倒置。旅游地產(chǎn)的未來一定要回歸到“度假和生活”。如果沒有朝兩者中任一方向發(fā)展的話，“旅游地產(chǎn)必死無疑”，誰會為一襲風(fēng)景而買一棟房子發(fā)呆？
四、麗江旅游：從艷遇麗江到升級換代
1，麗江并未過度開發(fā)：知名度高，但開發(fā)受限
目前，麗江旅游度假市場依然處于起步階段，和三亞這些同等級的旅游度假勝地相比較，麗江在房地產(chǎn)開發(fā)上從一開始就迥然不同，麗江政府對整個城市規(guī)劃有著嚴(yán)格的要求，以先保護(hù)后規(guī)劃的原則下漸序開發(fā)，不存在過度的問題。麗江土地儲備本來就很少，全國類房企也是看到發(fā)展機(jī)會的局限性，存在拿地難的情況，就沒有大規(guī)模來麗江開發(fā)。
另一方面，麗江政府不以土地財政為主，更希望發(fā)展旅游配套，導(dǎo)致麗江很多旅游地產(chǎn)發(fā)展面臨尷尬，一方面，開發(fā)商及開發(fā)項目少，暗藏著嚴(yán)重的同質(zhì)化風(fēng)險，酒店加別墅，幾乎是大部分項目的標(biāo)配，高端度假生活方式所需要的配套嚴(yán)重不足。
2，麗江轉(zhuǎn)型：從觀光型城市向休閑度假型城市
但隨著旅游度假市場的不斷規(guī)范，和全國生態(tài)移民的發(fā)展趨勢，麗江在旅游地產(chǎn)開發(fā)市場上，空間和需求越來越大。當(dāng)前人們的度假需求已經(jīng)發(fā)生變化，養(yǎng)心、養(yǎng)生和追求心身靈的統(tǒng)一，被越來越多高端人士所看重，而無論是生態(tài)、還是人文，以及國際化氛圍，都適合營造這樣的生活方式，這也是開發(fā)商搶灘麗江、升級麗江度假生活方式的根本邏輯”。
麗江旅游資源豐富而稀缺，再伴隨麗江交通體系日趨完善，麗江由觀光型城市轉(zhuǎn)變升級為以觀光、休閑度假等復(fù)合型城市是城市迫在眉睫的升級任務(wù)，而以前麗江“艷遇之都”的名號，顯然并不匹配麗江的人文傳統(tǒng)，從吸引觀光客到吸引高端人士來此度假，這是巨大的變化。
央企方興地產(chǎn)是最早進(jìn)入麗江的實力房企，所開發(fā)的金茂雪山語投資總額37.68億元，集兩家金茂君悅酒店、J-LIFE商業(yè)中心和高端銷售物業(yè)于一體，酒店及商業(yè)都已經(jīng)投入運(yùn)營，且一期已經(jīng)入住。方興地產(chǎn)順應(yīng)麗江政府城市升級號召，立足于金茂雪山語的整體開發(fā)，創(chuàng)新提出無同谷鎮(zhèn)概念，他是區(qū)別于麗江和束河古城的第三城。方興地產(chǎn)麗江公司總經(jīng)理王振松透露，我們要升級打造無同谷鎮(zhèn)，無同谷鎮(zhèn)的核心理念和內(nèi)涵就是文化、活力、創(chuàng)新和智慧。
3，國際化雪山小鎮(zhèn)：方興帶頭大哥引無數(shù)國際品牌競扎堆
以高端休閑度假為切入點，在優(yōu)質(zhì)旅游資源地區(qū)以高端酒店和商業(yè)配套提供高品質(zhì)服務(wù)，提升區(qū)域價值，這是方興地產(chǎn)旅游地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，立足于服務(wù)高端客戶的經(jīng)驗，持續(xù)為業(yè)主提供教育、醫(yī)療、旅游、商業(yè)的升級體驗，成為方興差異化定位的底氣。
類似在三亞，當(dāng)?shù)剡€是三線城市的時候，方興引入一線國際品牌，植入城市發(fā)展，用J·LIFE生活館以及兩個國際五星級酒店，迅速提升片區(qū)價值，對三亞的城市進(jìn)化起了非常巨大的推動作用。這些寶貴的經(jīng)驗，也將迅速移植到麗江的旅游地產(chǎn)開發(fā)中來，方興有魄力去打造一個麗江的亞龍灣。
目前已經(jīng)有金茂君悅、悅榕莊、鉑爾曼、瑞吉（規(guī)劃）等一系列高端酒店集中進(jìn)駐；未來區(qū)域還將有書院酒店，朱美拉酒店、麗茲卡爾頓酒店入駐。預(yù)計在2018年，這里將入駐20~25家五星級以上高端酒店，規(guī)模接近三亞亞龍灣。
五、金茂模式：輻射全國，打造麗江高端靜心度假勝地
事實上，麗江高端度假產(chǎn)品價格已經(jīng)超過省會昆明，在云南地區(qū)排名第一，靠攏三亞，但度假產(chǎn)品的相應(yīng)配套還非常缺乏，品質(zhì)與品牌仍然無法滿足高端客戶需求。目前麗江旅游市場普宅銷售價格基本在5000-6000之間，高端地產(chǎn)一般在2萬左右區(qū)間，在市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、庫存量持續(xù)增大的趨勢下，只有具有高品牌價值、完善的高端度假體驗服務(wù)以及高端生活內(nèi)容的高端度假綜合體才能突出重圍。
與之對應(yīng)的是，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)正處于地產(chǎn)和旅游資源結(jié)合的起步階段，地產(chǎn)商貼著旅游度假的標(biāo)簽，但沒有完備的配套設(shè)施，衣食住行都不方便，何談度假享受。而國外的旅游地產(chǎn)開發(fā)則要成熟得多，像馬爾代夫，基本上“一個島就是一個城市”。 從坎昆、迪拜，到摩納哥其實不難發(fā)現(xiàn)，度假并非僅是唯美的景致和享受，更多時候是一種豐富、多元的生活風(fēng)格，包括舒適的居住、便捷的交通，完善的配套，和貼心的生活服務(wù)。更多是為高端消費者帶去休閑養(yǎng)生度假的一種生活方式，而不是僅僅的建一套房子建一套別墅。
金茂麗江雪山語項目，已經(jīng)成為該片區(qū)高端度假物業(yè)的踐行者，以自身的運(yùn)營帶動片區(qū)整體升值。產(chǎn)品全力實現(xiàn)了人與環(huán)境的互動。此項目不僅打造為體量最大、品質(zhì)最高、綜合性最強(qiáng)、業(yè)態(tài)最豐富、商業(yè)配套最全的旅游度假綜合體，項目內(nèi)還涵蓋了以酒吧、咖啡、餐飲為主的休閑商業(yè)，以國際頂級奢侈品牌為主的消費零售商業(yè)，以會館、藝術(shù)中心、畫廊為主的文化藝術(shù)街區(qū)，以中醫(yī)理療、SPA為主的養(yǎng)生中心;更值得一提的是將上海J·LIFE金茂時尚生活中心、金茂三亞J·LIFE的尊貴生活服務(wù)理念的標(biāo)準(zhǔn)，引入到金茂雪山語項目中來，打造成了全新的頂級商圈。
金茂麗江雪山語，不僅獨享世界上最純凈無瑕的視野，更有多元極致的生活延展，所有高端度假休閑需求即刻便可得到充分滿足，其所成就的私人度假區(qū)的感染力可見一斑。有業(yè)內(nèi)人士表示在北部片區(qū)、乃至整個麗江，真正將高端生活配套做足、營造出高端度假生活方式和氛圍的項目目前僅有金茂雪山語，隨著這一項目日益完善，其輻射和帶動作用將更加明顯，麗江打造國際雪山小鎮(zhèn)、高端靜心度假勝地的藍(lán)圖也日漸清晰，這也讓麗江在中國度假地產(chǎn)版圖中率先進(jìn)入國際頂尖行列。
六、因地制宜：與雪山對話，文旅與地產(chǎn)融合
旅游地產(chǎn)必須因地制宜，與當(dāng)?shù)匚幕惋L(fēng)俗融為一體，早期張藝謀的“印象·劉三姐”、“印象·麗江”、“印象·西湖”等系列演出推出后轟動一時，這股“印象”之風(fēng)也迅速席卷全國景區(qū)，同樣，旅游地產(chǎn)開發(fā)，如果未能深刻結(jié)合當(dāng)?shù)孛袼孜幕厣?，極有可能淪為雞肋產(chǎn)品，嚼之無味。簡單地復(fù)制模仿、拼湊疊加并不能維系長久的吸引力，真正做到給游客別樣體驗，才能保證人氣，而這也是旅游地產(chǎn)項目的核心價值。
金茂雪山語在于當(dāng)?shù)鼐坝^和風(fēng)俗融合方面，可謂用心良苦。雪山語正是處在著名景觀玉龍雪山下面，而在麗江，玉龍雪山是神圣的，她是納西族保護(hù)神三朵的化身，納西人認(rèn)為，越靠近雪山就會獲得越多的福祉。于是，金茂雪山語在園林規(guī)劃設(shè)計上，微縮麗江的“靈性之河”白水河，將原址的三個湖泊串聯(lián)；建筑群坐南面北，通過高度角和方位角，每戶住宅都有一個空間可以直面雪山。同時， 在室內(nèi)功能布局環(huán)節(jié)，金茂雪山語采用對景、借景手法，把玉龍雪山風(fēng)景引入室內(nèi)。同時將當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族元素以配飾的方式帶入室內(nèi)環(huán)境，引起人們對麗江風(fēng)土人情的深切共鳴。
金茂雪山語，給你一場與雪山對話的機(jī)會，在麗江這片有神護(hù)佑、四時繁花、不染凡塵的地方，放下束縛，與雪山對話、與自己對話——金茂雪山語就是這樣一個凈心之宅。金茂雪山語，她就在“俗世之外、凡塵之中”。
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