在英格蘭東北部的杜倫郡（Durham）有一位名叫杜利（Robin Durie）的房東。
這位房東本來(lái)想要將他位于當(dāng)?shù)豈istletoe Street的一處房產(chǎn)，改成可以“群居出租”（HMO，House in multiple occupation）的學(xué)生公寓。
不料，當(dāng)他向當(dāng)?shù)氐牡胤秸暾?qǐng)“建筑許可”（Planning Permission）想要修建該房產(chǎn)的時(shí)候，卻遭到了地方政府的拒絕。
杜倫地方政府說(shuō)，杜利的計(jì)劃有違當(dāng)?shù)卣谛藿ㄉ系膬?nèi)部政策。
因?yàn)楫?dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，該房產(chǎn)（一棟房產(chǎn)）的100公尺輻射范圍內(nèi)，不能夠有超過(guò)10%的房產(chǎn)是屬于“群居出租物業(yè)”（HMO）。
而杜倫地方政府稱，杜利的那棟想改做成學(xué)生公寓的房產(chǎn)，周圍100公尺內(nèi)已經(jīng)有達(dá)到58.9%的房產(chǎn)都是屬于“HMO”了，所以已經(jīng)過(guò)度飽和，因此不允許杜利再把該房產(chǎn)變成HMO。
杜倫地方政府之所以會(huì)有這樣一項(xiàng)規(guī)定，主要原因是他們不希望當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)被大規(guī)模地改建成學(xué)生公寓，希望減少學(xué)生公寓的數(shù)量。
可是杜利對(duì)于地方政府這樣的決定感到非常不服，他認(rèn)為地方政府的這種政策是存在缺陷的，同時(shí)他也認(rèn)為地方政府所統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)是不正確的。
于是，杜利針對(duì)地方政府的決定，向英國(guó)土地規(guī)劃?rùn)z查署（Planning Inspectorate）提出了上訴。
好消息是，在土地規(guī)劃?rùn)z查官羅比（Graeme Robbie）深入調(diào)查后，推翻了地方政府原本的決定，判定杜利的建筑許可（Planning Permission）申請(qǐng)成功。
羅比發(fā)現(xiàn)，雖然該房產(chǎn)周圍的HMO（群居出租物業(yè)）比例實(shí)際上比地方政府所說(shuō)的58.9%還要高，基本是來(lái)到了78.9%，但是這其中幾乎是沒(méi)有學(xué)生宿舍的。
再加上，由于該區(qū)域的比例失衡已經(jīng)來(lái)到那么高的程度，因此羅比認(rèn)為，今天即便是允許了杜利的申請(qǐng)，也不會(huì)對(duì)于當(dāng)?shù)貛?lái)多大的影響，或者是造成多大的改變；對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚螒B(tài)等等，幾乎是不可能有所沖擊的。
也就是因?yàn)檫@樣，杜利的上訴最終獲得了勝利。
而杜倫地方政府也被批評(píng)，他們僅依靠當(dāng)?shù)鼐用窭U交地稅（Council Tax）的資料，就來(lái)斷定當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生公寓數(shù)量，是非常租糙且不客觀的方式，這么得來(lái)的數(shù)據(jù)跟實(shí)際上可能會(huì)出現(xiàn)非常大的落差。
當(dāng)?shù)卣呀?jīng)承諾將針對(duì)這方面進(jìn)行研究和調(diào)查。
→ 什么時(shí)候需要事先申請(qǐng)“Planning Permission”（建筑許可）？
從上面杜利的例子我們可以知道，如果說(shuō)一個(gè)人想要改變一套房產(chǎn)的“用途”，就需要事先向當(dāng)?shù)氐牡胤秸暾?qǐng)“Planning Permission”，而不能自己擅自說(shuō)想要把房子怎么做就怎么做。
比如說(shuō)，一家中餐館有著一樓和二樓，一樓用來(lái)做生意而原本二樓是用來(lái)囤放物品而不能住人的。
如果說(shuō)現(xiàn)在想要把二樓整改一下，變成可以居住使用的，那么店家一般也需要事先詢問(wèn)地方政府的房產(chǎn)規(guī)劃部門，并且申請(qǐng)相應(yīng)的Planning Permission（建筑許可）。當(dāng)事人是不可以在未經(jīng)地方政府的同意下就徑自更改房產(chǎn)的用途的。
而對(duì)于非商業(yè)使用的一般住宅來(lái)說(shuō)，通常針對(duì)一些比較大型的修整情況，當(dāng)事人也會(huì)需要事先向地方政府申請(qǐng)Planning Permission，實(shí)際可以如何判定可以參考我們近期剛發(fā)布過(guò)的文章：《遭鄰居擴(kuò)建占地，英近80歲夫婦竟被擠走》
一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人打算新建、改變用途或大型整改房產(chǎn)之前，需要事先向地方政府申請(qǐng)Planning Permission，并在申請(qǐng)前應(yīng)該要先把自己的計(jì)劃詳細(xì)寫下來(lái)，之后交由地方政府進(jìn)行審核。
地方政府審核Planning Permission申請(qǐng)的時(shí)間一般為8周以內(nèi)，不過(guò)針對(duì)比較大型或復(fù)雜的申請(qǐng)，最長(zhǎng)可達(dá)13周的時(shí)間。
需要指出的是，如果審核時(shí)間超過(guò)了上面指出的8周或13周，并且地方政府沒(méi)有事先取得當(dāng)事人的同意說(shuō)要延期的話，那么當(dāng)事人一般可以向英國(guó)土地規(guī)劃?rùn)z查署（Planning Inspectorate）提出上訴。
→ 如何提出上訴？
首先我們先講講哪些情況下，當(dāng)事人一般可以上訴挑戰(zhàn)地方政府的決定：
1. 地方政府拒絕了當(dāng)事人的Planning Permission申請(qǐng)；
2. 地方政府核準(zhǔn)了當(dāng)事人的申請(qǐng)，但是當(dāng)事人不同意地方政府開(kāi)出的附加條件；
3. 地方政府認(rèn)為當(dāng)事人違反了原先核發(fā)的Planning Permission的相關(guān)規(guī)定，但當(dāng)事人不同意；
4. 地方政府在未取得當(dāng)事人同意之下，超過(guò)了審核的時(shí)間上限；
5. 地方政府拒絕改變或移除某Planning Permission的附加條件；
6. 當(dāng)事人的新申請(qǐng)符合過(guò)去舊的已核準(zhǔn)的Planning Permission的特定附加條件，但地方政府卻拒絕核準(zhǔn)新的申請(qǐng)等等情況?！?/span>
需要指出的是，當(dāng)事人針對(duì)地方政府的決定向英國(guó)土地規(guī)劃?rùn)z查署提出上訴的話，是免費(fèi)的。
對(duì)于房主（Householder）針對(duì)自己住的房子申請(qǐng)Planning Permission的情況：必須在收到地方政府結(jié)果的12周內(nèi)提出上訴；如果當(dāng)事人已經(jīng)收到地方政府給出的“強(qiáng)制令”（Enforcement notice）的話，那么期限更縮短至28天。
對(duì)于其他（非房主）申請(qǐng)Planning Permission的情況：當(dāng)事人一般必須在收到結(jié)果的6個(gè)月內(nèi)提出上訴。不過(guò)如果是收到“強(qiáng)制令”，期限也同樣只有28天。
想要提出上訴可以使用線上申請(qǐng)：https://www.gov.uk/appeal-planning-inspectorate
提出后當(dāng)事人還需要將上訴的復(fù)件和相關(guān)支持文件等，寄到當(dāng)?shù)氐牡胤秸?/span>一般英國(guó)土地規(guī)劃?rùn)z查署會(huì)告訴當(dāng)事人應(yīng)該怎么做的。
接著，土地規(guī)劃?rùn)z查署會(huì)檢查當(dāng)事人的上訴申請(qǐng)并判斷該申請(qǐng)是否有效，他們一般也會(huì)告訴當(dāng)事人接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么，以及上訴所需花費(fèi)的時(shí)間。
在土地規(guī)劃?rùn)z查署的上訴結(jié)果出來(lái)后，如果當(dāng)事人還是不滿意該結(jié)果的話，則可以進(jìn)一步考慮向高等法院提出上訴：https://www.gov.uk/courts-tribunals/administrative-court
需要指出的是，如果在上訴的過(guò)程中，有任何一方做出“不合理”行為造成當(dāng)事人金錢損失的話，當(dāng)事人還可以要求對(duì)方賠償：https://www.gov.uk/claim-planning-appeal-costs
總的來(lái)說(shuō)，今天的文章除了告訴我們?cè)谙胍藿ā⒏慕ǚ课?，甚至是進(jìn)一步想要更改房產(chǎn)的使用用途之前，不要忘記事先詢問(wèn)當(dāng)?shù)氐胤秸?，并且取得相關(guān)的許可。
而同時(shí)，如果說(shuō)當(dāng)事人認(rèn)為地方政府拒絕核發(fā)“建筑許可”是不合理的，也不應(yīng)該默默接受，而是準(zhǔn)備充足來(lái)挑戰(zhàn)地方政府的決定。
那么很多時(shí)候，反而可能迎接來(lái)好消息的。
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