麗莎知道，
說到店鋪?zhàn)饧s（其實(shí)不只是店鋪，就算是一般住宅也是一樣的），有時(shí)候會(huì)發(fā)生這種情況：
原有的舊房客，基于某些因素（可能是礙于合同尚未到期），自己想搬離原本的物業(yè)，然后就擅自找了其他新租客搬進(jìn)來頂替他或她，想說就這樣默默的也不會(huì)被房東發(fā)現(xiàn)。
而這時(shí)候，身為一位房東，碰到這種情況，有時(shí)也會(huì)想說，要是這位搬進(jìn)來的新租客都有按時(shí)繳交房租，那么也就睜只眼閉只眼，不去計(jì)較了！
然而，這么做真的是正確的嗎？房東的權(quán)益真的會(huì)因?yàn)樾路靠桶磿r(shí)繳交房租就獲得保障嗎？今天麗莎要跟大家分享的一個(gè)例子，就是提醒所有的房東們?cè)傧胍幌搿?/p>
這個(gè)故事是這樣的，有一位莎粉（我們就稱他為王先生），將自己的店鋪出租出去，靠著收租來獲得收入。
王先生就像我們一開始所提到的情況那樣，原本是跟舊有的租客簽訂合同，有著合法的出租關(guān)系。
誰知道，這位原本的舊租客，想要搬走了，就自己另行找了個(gè)新租客搬進(jìn)來，也事先都沒告知房東。
舊租客自己心理想說，反正新租客也是個(gè)講信用的人，房租都會(huì)準(zhǔn)時(shí)交，也從不少交，所以房東只要都有收到錢就好，應(yīng)該不會(huì)太計(jì)較。
結(jié)果，就在幾個(gè)月后，房東自己（也就是王先生），發(fā)現(xiàn)了租客居然換人了。而也由于舊租客不負(fù)責(zé)任的行為，自行處理不了合同的問題，于是王先生就決定自己涉入來解決。
王先生告訴新租客，自己將提供給新租客21年的租約，讓新租客可以繼續(xù)留下來承租。
然而，說是這么說，但是王先生和新租客并沒有正式簽訂什么合同協(xié)議，只是純粹讓新租客繼續(xù)留下來而不被趕走，而這位新租客也就這樣繼續(xù)付著房租。
另外，由于王先生想要重新對(duì)該物業(yè)整修一下，所以也跟新租客提到說，要新租客負(fù)擔(dān)一部份的整修費(fèi)，而這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)納入之后的正式租約合同中，于是新租客也就爽快地答應(yīng)了。
結(jié)果，等到真正該付錢的時(shí)候，王先生告知新租客，要新租客來承擔(dān)全部的整修費(fèi)。
這時(shí)新租客覺得金額太高了，拒絕支付。而王先生因?yàn)闅獠贿^，決定與新租客終止租賃關(guān)系，要把新租客給趕出去。雙方也就這樣對(duì)簿公堂。
在法庭上（上訴法庭，The Court of Appeal），房東（王先生）告訴法官：
他與新租客的關(guān)系，完全是出自于“意愿”上，也就是他當(dāng)初不趕新租客走，讓新租客可以暫時(shí)留下來。但是他與新租客之間并沒有正式簽訂任何租賃合同，所以租賃關(guān)系不成立，他照理說是可以趕走新租客的。
然而法官又是怎么回答王先生的呢？法官這么說了：
基于禁反言原則（proprietary estoppel），如果要直白一點(diǎn)講就是“不可反悔”的原則，王先生和租客之間的“租賃關(guān)系”，事實(shí)上是成立的，而不像王先生所認(rèn)為的那樣。
這是為什么呢？因?yàn)槭聦?shí)上，一直以來新租客都是固定有在繳交房租的，而王先生在收到房租的同時(shí)，也沒有表示任何反對(duì)，反而是欣然地收下了。
所以就這樣一直地一來一往，事實(shí)上兩人間的“租賃關(guān)系”早就確立了。這時(shí)候王先生是沒有理由反悔的，也不能突然就說要趕走新租客。
于是最后，法官不只沒有理會(huì)王先生的意愿，還判給了新租客必須有像一開始王先生所承諾的那樣，合法的21年的租約。
而就這樣，王先生在心不甘情不愿的情況下，還得提供給已經(jīng)撕破臉的新租客，整整21年的租約。這恐怕是當(dāng)初王先生怎么也沒有想到的結(jié)果了。
所以，面對(duì)這種新舊租客間的非法轉(zhuǎn)讓，房東應(yīng)該怎么做？
１．立刻采取措施：終止合同，趕走新租客
在這種情況下，房東是有權(quán)與原有的舊租客終止合同的（因?yàn)榕f租客自己違約在先）。并且，房東應(yīng)該要表示出堅(jiān)決的態(tài)度，要求非法搬入的新租客立即搬走。
而由于房東本來就沒有跟新租客有任何租約上的關(guān)系（新租客是在房東沒有同意之下，自己擅自搬進(jìn)來的），所以房東自然是可以自由地趕走新租客，不受法律限制。
２．與新租客協(xié)議并簽訂正式合同
而如果房東對(duì)新租客滿意，覺得說愿意和新租客開始租賃關(guān)系，那也應(yīng)該走正常程序（也就是一般簽訂租約該有的程序）。
讓新舊租客雙方各自找律師，向房東正式提出申請(qǐng)，在房東同意后，再開始進(jìn)行交易，完成租約轉(zhuǎn)讓的手續(xù)。
所以這時(shí)候，房東就有權(quán)利和新租客協(xié)商，看是未來的新租約有哪些要求，新租客必須承擔(dān)哪些合理的費(fèi)用（像是前面提到的整修費(fèi)用），詳細(xì)寫在合同的規(guī)定中，防止未來的糾紛。
３．如果出現(xiàn)了什么難以協(xié)調(diào)的，房東最后可以考慮采取法律程序，來維護(hù)自己的權(quán)益。
所以簡(jiǎn)單來說，面對(duì)這種租客間自己進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，很重要的一點(diǎn)是：房東應(yīng)該在第一時(shí)間內(nèi)就采取行動(dòng)，而不是袖手旁觀、得過且過，想說反正能按時(shí)收到租金就好。
因?yàn)榫拖窆适轮械耐跸壬菢?，他沒有在第一時(shí)間內(nèi)趕走新租客，結(jié)果后來反悔了就已經(jīng)太晚了。
如果他當(dāng)時(shí)有先趕走新租客（即便他后來愿意租給新租客），之后再照著合法程序來與新租客簽訂合同，那么就能把該講的事情講清楚，雙方達(dá)成共識(shí)再簽訂合同。
由于合同里有著明確的規(guī)定，所以雙方就得照著合同走，而這時(shí)候就不是誰與誰爭(zhēng)辯來解決的了，一切都是白紙黑字，清清楚楚的。
因此，房東們不該有著鴕鳥心態(tài)，想說也沒有什么事發(fā)生就算了，不必麻煩再重新走一遍流程。
莎粉們必須知道的是：很多時(shí)候，這些你事前認(rèn)為的“省麻煩”，往往都可能造成你事后的“大麻煩”。所以一切都還是照著合法程序，一步一步做才是最穩(wěn)妥的。
最后，如果莎粉們針對(duì)今天的文章，或是在英國(guó)的房產(chǎn)買賣、租賃等方面有任何疑問，歡迎在麗莎知道留言，麗莎律師行會(huì)以最快速度做出最專業(yè)的回復(fù)！
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