不管是情侶、夫婦或者是親人一同買房子，他們都有權(quán)共同占有并居住在這一套房產(chǎn)中。如果發(fā)生了一些情況導(dǎo)致其中一方被迫離開房產(chǎn)，比如分手、離婚或者家庭糾紛等等，那么，繼續(xù)留在房產(chǎn)的成員（稱之為占用者）則有可能為其占用對方的房產(chǎn)份額支付名義上的租金。
英國法律把它稱之為占用租金（Occupation Rent）。
然而，不同的案子有著不同的處理方法，法院不一定會要求每一位占用者繳納租金的。該命令有著嚴(yán)格的規(guī)則。上周，英國高等法院最新出爐的新案子《Aliv Khatib, Ramzan & Iqbal》再次提到了該問題，并強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)受益人需要有什么樣的理由才可成功向占用人收取占用租金（Occupation Rent）。本篇故事圍繞著一場家族糾紛案展開，一家四兄弟似乎對父母留下來的一處房產(chǎn)有了很大的爭執(zhí)。來自巴基斯坦的Ali和妻子Bibi有四個孩子：大兒子Farzand、二兒子Iqbal、三兒子Ramzan、小兒子Parveen。據(jù)說，大兒子Farzand屬于家族里最厲害的成員，從小就在外打拼，生意做得相當(dāng)好。于是，他在英國南威爾士Newport買了一套大房產(chǎn)，并把父母和幾個兄弟都接過來住。1986年，F(xiàn)arzand成家了，他和妻子在外又買了一套新房，并離開了家。于是，他把這一套老房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給父親Ali先生，讓他和母親有一個穩(wěn)定的空間照顧幾個年輕的弟弟，同時可以享受安逸的晚年生活。后來，當(dāng)家族的幾個兄弟成家后，都一一搬出去了。只有老三Ramzan留下來照顧老人。老三Ramzan和夫人Shanaz Akhtar女士以及倆人的孩子們都住在了父母家里。2003年到2006年期間，Ali和Bibi相繼去世了。沒想到，他們留下來的這一套家庭住宅的產(chǎn)權(quán)問題有了一些爭議。據(jù)了解，當(dāng)Ali去世后，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就自動交給了妻子Bibi女士。正如上文提到，2006年，Bibi也去世了。根據(jù)她在2003年最新的遺囑里寫著：她要把這套房產(chǎn)的全部捐贈給她的三兒子Ramzan。這一點(diǎn)似乎讓大哥有點(diǎn)不爽。2012年，F(xiàn)arzand作為母親遺囑執(zhí)行人的身份開始辦理與母親遺產(chǎn)相關(guān)的遺囑認(rèn)證手續(xù)。這位大哥似乎對這一份遺囑一直存在異議，不知道他給法院說了什么理由（法院資料里沒有提及），母親2003年版的遺囑最終被法官判無效。后來，法官在訴訟中發(fā)布了新的命令，支持Ali和Bibi夫人在1997年立下的舊遺囑。根據(jù)1997年的遺囑顯示，在支付了她的債務(wù)、稅款、葬禮和遺囑費(fèi)用后，Bibi夫人將她所有的不動產(chǎn)和個人財(cái)產(chǎn)，都絕對留給了她的丈夫。如果她丈夫先于她去世，她就將她的所有財(cái)產(chǎn)絕對地平均分配給她的四個孩子。2020年1月，大哥Farzand提出了訴訟，要求下令出售該房產(chǎn)。首先，大哥要求出售自己四分之一的份額給三位弟弟。據(jù)說，他將自己的房產(chǎn)份額以高于市價(jià)的價(jià)格出售給他們——Shanaz Ramzan（三弟Ramazan已去世，Shanaz代替已故丈夫支付）、Iqbal和Parveen，讓他們向其支付80,000英鎊，作為他們從Bibi夫人的遺產(chǎn)中購買房產(chǎn)的代價(jià)。同時，大哥還要求Shanaz（Ramazan已去世，房子由妻子和孩子一直占用）支付從2006年至今的占用租金。他說，按照這一份遺囑來看的話，三弟Ramzan只有權(quán)獲得Bibi夫人房產(chǎn)的四分之一的份額，而不是有權(quán)獲得該物業(yè)本身的份額。因此，房子長期由三弟以及妻子一家居住，他們有權(quán)繳納占用租金。據(jù)稱，大哥還在索賠的記錄本上寫著，支付8萬英鎊不應(yīng)影響索賠人Farzand對第二被告Shanaz Ramzan所欠遺產(chǎn)的占用租金的任何實(shí)益權(quán)利，他作為繼承人有權(quán)獲得這種權(quán)利，拿回那些年的占用租金。該案審判了多年，最終，高等法院駁回了大哥的論點(diǎn)。據(jù)了解，通過搜集資料，審理此次案子的法官主要需要確定：Ramzan先生或夫人是否有任何造成“排除”或“限制”Farzand對該財(cái)產(chǎn)的占領(lǐng)權(quán)的行為？如果有的話，才可以引起該法定賠償。然而，根據(jù)事實(shí)，老三Ramzan和夫人并沒有存在任何行為來排除或限制Farzand的占有權(quán)。很顯然，事實(shí)情況是，兄弟姐妹在成年后都搬出了該房產(chǎn)，而Ramzan則和妻子留下來照顧父母。他們留下來照顧父母的這個情況并不屬于“排除”當(dāng)事人留在家的行為。更主要的是，他們也沒有限制老大住進(jìn)家里。法官指出，大哥Farzand在上訴的時候向法院稱自己和兄弟姐妹關(guān)系惡化，這是一個“排除”的理由。然而，法官可以確定的是，他們的關(guān)系是從訴訟開始時才變得惡化的，這并不等于Ramzan家族有理由支付占用租金的行為。同時，法官還認(rèn)為，他們兄弟關(guān)系的惡化并不構(gòu)成排除或限制Farzand在法定制度下的占用權(quán)。法官說：“Farzand有著自己的家庭住宅，按照現(xiàn)實(shí)情況來看，他需要和自己的家庭生活在一起，并不是被當(dāng)事人趕出家門的。"最后，法院還駁回了Farzand另外的論點(diǎn)，即破產(chǎn)受托人推定有權(quán)獲得占用租金。法院作出的結(jié)論是，雖然本案沒有必要對Farzand在2020年就其在該物業(yè)中的四分之一權(quán)益收到的8萬英鎊與可能通過市場租金的方式判給的金額進(jìn)行比較。但從廣義上看，即使出現(xiàn)了占用租金或法定賠償?shù)膯栴}，這也不是公正的賠償，因?yàn)檫@樣做將是對FarzandAli的過度補(bǔ)償，對其他兄弟來說并不公正。當(dāng)未婚夫婦分開時，或者正如本案情況一樣（遺產(chǎn)受益人鬧矛盾時），爭議就會產(chǎn)生。每人都有著房產(chǎn)份額，在關(guān)系惡化后，如何處理資產(chǎn)確實(shí)就成為比較棘手的問題。當(dāng)法院決定出售房產(chǎn)時，并將出售的凈收益在共同擁有者之間分配時，當(dāng)事人就不得不經(jīng)歷強(qiáng)烈的爭議過程。而這樣的爭議通常都會涉及到“占用租金”的要求。顯然，并不是所有人都可以成功申請占用租金。情況必須是：如果其中一員被排除在房產(chǎn)之外，其對房產(chǎn)的占用受到“限制”，這才會引發(fā)對占用租金訴求和擁有權(quán)。麗莎認(rèn)為，該案的庭審結(jié)果充分說明了一個問題，當(dāng)事人必須要從一開始就認(rèn)真分析事實(shí)，并找到適當(dāng)?shù)恼摀?jù)和證據(jù)。法院的重點(diǎn)不是考慮索賠方不占用的理由的合理性，而是考慮占用受益人的行為/情況。因此，如果您真的想要向占用方申請占用租金，就要找到自己是被迫排除在外的證據(jù)。那么，哪些行為可以體現(xiàn)申請占用租金的合理性？哪些不可以呢？ 如離開的一方是“自愿”離開的，占用房產(chǎn)的一方也曾表示：“隨時可以回來”；那么，即便關(guān)系破裂了，您也很難申請到占用租金（RePavlou [1993] ）；
如占用房產(chǎn)的一方因照顧孩子而留在房產(chǎn)，您不太可能申請到占用租金，由于該房產(chǎn)仍被用作孩子們的家，法院認(rèn)為不應(yīng)判給離開的一方占用租金（Stackv Dowden案[2005年]）。
在審議此類案件時，法院會根據(jù)不同的實(shí)際情況來進(jìn)行審查。因此，我們認(rèn)為，沒有一個非常正確和肯定的回答，每個家庭可能會有不同的結(jié)果。我們建議，如果您對“占用租金”有疑惑，請立刻聯(lián)系您的法律顧問，看看應(yīng)該如何處理。如您有相似疑問，可進(jìn)一步聯(lián)系麗莎律師行，我們的房產(chǎn)部門律師以及訴訟團(tuán)隊(duì)會根據(jù)不同的情況來給您提供專業(yè)的建議。***********麗莎福利到?。?/strong>
現(xiàn)在，越來越多投資者會選擇這樣的方式：低價(jià)購買老房子，隨后對其進(jìn)行改造。改造后，有些投資者立刻轉(zhuǎn)售從中獲得利潤，有些投資者則拿來投資租賃市場，用來出租。
不管拿來做什么，改造和翻新房子真的很重要。不僅可以幫助您提高房產(chǎn)價(jià)值，還能吸引租客，特別是年輕群體！隨著學(xué)生和年輕工作者群體越來越龐大，一些想要吸引這類租客群體的房東們，別不把改造或者裝修這事放在心上，一個精致的房產(chǎn)一定可以讓您的出租房在市場上奪人眼球，還能提高租金！對于年輕一代來說，房產(chǎn)的顏值勝過一切！然而，如果您沒有能干的裝修技能，自己跟著網(wǎng)上的視頻瞎弄弄，可能會破壞房產(chǎn)原有的價(jià)值。同時，從顏色、設(shè)計(jì)再到家具的選擇布置，每一個環(huán)節(jié)都有著許多研究！最重要的是，在整個改造環(huán)節(jié)當(dāng)中，還牽扯了許多法律內(nèi)容。如果您不清楚關(guān)于改造的相關(guān)法律知識，還可能會惹來麻煩。一旦被當(dāng)?shù)匾?guī)劃局發(fā)現(xiàn)，還要罰您款！
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