商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨向理性但尚有不足
商業(yè)用地帶規(guī)劃條件拍賣，是城市供地策略的進步。第一，根據(jù)地塊在區(qū)域中的位置、周邊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境來設(shè)定相關(guān)的規(guī)劃條件，就是優(yōu)化土地的開發(fā)價值的表現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有的放矢；第二，商業(yè)用地的規(guī)劃條件也是有關(guān)部門提出來的開發(fā)限制策略，給土地的功利性開發(fā)畫了一個圈；第三，在目前商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出的情況下，帶規(guī)劃條件拍地的出發(fā)點，引導商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向差異化、多元化。
但是，現(xiàn)階段商業(yè)用地帶規(guī)劃條件拍賣還有一些不如人意的地方。所設(shè)定的規(guī)劃條件給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)預留的空間和自由度較小。建議相關(guān)部門將強制性規(guī)劃條件修改為開發(fā)導向性的意見或者建議。即使土地拍賣附加強制性規(guī)劃條件，也希望這個條件經(jīng)得起市場的推敲。有關(guān)部門出臺這些規(guī)劃條件時，不應(yīng)單從建筑設(shè)計的角度，更多地從城市發(fā)展、市場需求、創(chuàng)新求變、文化內(nèi)涵等角度尋求商業(yè)策劃的專業(yè)支撐。
現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)度在提升，不僅萬達華潤這些知名品牌重視商業(yè)用地的策劃定位規(guī)劃設(shè)計，就是住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，也在拿地前后不惜重金邀請專業(yè)機構(gòu)參與到項目的開發(fā)策略中來。有關(guān)部門如果未經(jīng)專業(yè)論證提出強制性規(guī)劃條件，可能會適得其反。
商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾
2010年后，中國二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾。不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)存量中大部分是“千店一面”“千街一面”？從區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的情況來看，大家一窩蜂的去做商業(yè)地產(chǎn)做商鋪，這是住宅轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的一個弊病。大家就覺得住宅的空間在壓縮，而商業(yè)地產(chǎn)空間在放大，所以大家跟風做百貨+大賣場、做所謂的商業(yè)街。
商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性矛盾，首先體現(xiàn)在物業(yè)類型上，就是不同地塊要根據(jù)地塊周邊的市場、人口、消費潛力、商圈特性定位開發(fā)具有地域特色的商業(yè)物業(yè)。百貨+大賣場遍地開花，商業(yè)街的撒豆成兵，這類產(chǎn)品多了，做的不成功，單從體量上說過剩是確切的；
其次，還體現(xiàn)在產(chǎn)品能級上，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃分社區(qū)級、區(qū)域級和都會級三級，目前合肥商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的能級的混亂，社區(qū)級商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不把重點放在給社區(qū)居民提供便利上，一味追求區(qū)域級甚至都會級區(qū)域的商鋪價值，盲目地貪大求全；
再次，商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性矛盾，體現(xiàn)在項目開發(fā)與地塊所在區(qū)域發(fā)展的關(guān)聯(lián)粘度不夠，比如邊緣地區(qū)的生活消費水平與城市衛(wèi)星城、都市經(jīng)濟圈內(nèi)陸區(qū)相比，消費等級要低一點，應(yīng)該多發(fā)展生活型的商業(yè)；傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)人口密度逐年提高，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)空間大；產(chǎn)業(yè)新城新型服務(wù)業(yè)和都市工業(yè)類開發(fā)空間更大。
從商業(yè)運營角度看商業(yè)地產(chǎn)去庫存
如何更好的去庫存，從商業(yè)運營的角度看，開發(fā)商需要關(guān)注4個方面：
第一，地塊的所在位置決定了項目的開發(fā)價值，要結(jié)合區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢與核心產(chǎn)業(yè)，根據(jù)消費的人群來合理的定位項目的商業(yè)消費客群和商務(wù)辦公的基本水準。
第二，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是要專業(yè)的人去做專業(yè)的事情，整個的行業(yè)競爭加劇，開發(fā)商對專業(yè)的依賴程度比以前更強烈。從目前看，開發(fā)商選擇專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的時候主要考慮以最低的服務(wù)價格獲取最專業(yè)的服務(wù)，而不是依靠專業(yè)度來選擇服務(wù)機構(gòu).開發(fā)商在專業(yè)度要求的把握上不是以質(zhì)論價，行業(yè)專業(yè)度整體有待提升。
第三，大家對產(chǎn)品的價格很敏感，對價格背后的關(guān)聯(lián)體系缺乏清醒的認識，都想自己的項目賣個很高的價格，但是對項目的配置、對項目的關(guān)聯(lián)要求、項目專業(yè)化操作如商業(yè)氛圍的設(shè)計等等置若罔聞。在這一點上，合肥目前與發(fā)達的城市還有比較大的差距。
第四，開發(fā)企業(yè)要清醒的認識到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)的開發(fā)完全是兩碼事，住宅地產(chǎn)賣的是可居住的成品住房，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售的商鋪只是半成品，經(jīng)過市場培育、商業(yè)運營后，價值才能體現(xiàn)出來。因此，商鋪價格不要盲目的攀高，商鋪規(guī)劃設(shè)計不能只看自己的喜好，必須找準市場定位。
城市新區(qū)商業(yè)布局存在不合理
從不同區(qū)域的城市新區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃看，城市新區(qū)都市城市發(fā)展新的增長級，隨著新區(qū)產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)、金領(lǐng)階層不斷的進入，隨著居住人口的不斷增加，區(qū)域消費需要通過增加相關(guān)的商業(yè)來釋放。如果單純地考慮城市新區(qū)的現(xiàn)有市場，目光就短了點，淺了點。不要小看城市新區(qū)對區(qū)域居住人口的向心吸引力，不要小看城市新區(qū)未來的發(fā)展前景。
說白一點，城市新區(qū)商業(yè)開發(fā)的立足點在新區(qū)，但要放眼新區(qū)輻射區(qū)、放眼新區(qū)影響關(guān)聯(lián)的都市圈城市群。雖然不同類型商業(yè)的出現(xiàn)對區(qū)域商業(yè)體量大小會有一定的影響，比如說幾百萬方萬達城的超體量文化旅游項目、幾十萬方的迪斯尼、歡樂谷文化娛樂項目、十幾萬乃至幾十萬方的奧特萊斯項目，使得商業(yè)由過去單純的零售商業(yè)變成復合型的商業(yè)，由單純的購物為主，變成娛樂、休閑、文化為主的商業(yè)。這一類特色商業(yè)是無法用傳統(tǒng)的眼光去判斷多寡的，更不能用傳統(tǒng)眼光取低估項目的輻射影響能力。
目前，城市新區(qū)商業(yè)的問題不是過剩，而是布局。從本人了解的一些地市縣城市新區(qū)區(qū)域商業(yè)布局看，普遍存在規(guī)劃不太合理的現(xiàn)象，如區(qū)域商業(yè)分級不明顯；同類型同組合的商業(yè)扎堆，商業(yè)資源爭奪激烈，同質(zhì)化的開發(fā)會使項目經(jīng)營難度加大；再如商業(yè)街道聚合程度不高，還沒有形成商業(yè)集群效應(yīng)。更有一些縣區(qū)級城市新區(qū)盲目開發(fā)大體量的專業(yè)市場，一些跟風逐利開發(fā)的所謂電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園雙創(chuàng)空間，不考慮區(qū)域資源配置的落地性可能性，都是商業(yè)布局不合理的直接變現(xiàn)。
實體商業(yè)“觸電”后會活得更好
隨著商業(yè)競爭的加劇，互聯(lián)網(wǎng)對實體店的沖擊，使得還保有傳統(tǒng)經(jīng)營方式的一些企業(yè)面臨風險。沃爾瑪、家樂福、金鷹的退出，萬達百貨的經(jīng)營轉(zhuǎn)型，實際上這些店鋪本身經(jīng)營方式上出了問題，與城市商業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度不大。城市百貨向購物中心轉(zhuǎn)型過程中，仍然以傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營方式來運營項目，當然適應(yīng)不了城市不斷變化提升的商業(yè)需求。
不可否認，實體商業(yè)正遭受網(wǎng)絡(luò)零售沖擊，過去的購物消費大部分是在商場里完成的，現(xiàn)在占的比重可能在不斷下降，原來是100%，現(xiàn)在是跌落到80%到70%的樣子，電商之前只占20%，未來可能占到40%50%，但休閑消費娛樂消費教育消費文化消費體育消費健康消費呢......網(wǎng)絡(luò)的實際作為就有一定限制。我們對市場的判斷是實體店不會消亡，電商隨著它的便利性不斷發(fā)展也會占有一席之地，成為新興的對消費服務(wù)業(yè)的補充，但仍然處于配角的位置，主角是實體商業(yè)。
實體商業(yè)和電子商務(wù)不是對立的，他們可以互補，淘寶物流和京東物流都在尋求實體店對接，相關(guān)實體店也會尋求網(wǎng)絡(luò)化。比如飛凡網(wǎng)與萬達的相關(guān)聯(lián)體系的結(jié)合，阿里喵街與銀泰購物中心的配合，飛牛網(wǎng)與大潤發(fā)實體店的組合，讓現(xiàn)代實體店的體驗優(yōu)勢與網(wǎng)絡(luò)虛擬購物相輔相成。實體店插上電子商務(wù)的翅膀，未來會發(fā)展的更好。
對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的建議
從拿地的角度來說，建議開發(fā)商對目標地塊開展城市區(qū)域板塊進入的專業(yè)策劃論證，必須對地塊所在板塊有前瞻性的認識，對板塊同類產(chǎn)品有前端性的研究，對未來發(fā)展趨勢有專業(yè)化的判斷。
從定位的角度來說，專業(yè)服務(wù)機構(gòu)保駕護航，能有效減少項目的試錯成本，要因地制宜，根據(jù)地塊所在的位置來設(shè)計相應(yīng)的產(chǎn)品；企業(yè)要少做偏門，做自己最拿手的類型；不鼓勵跨界操作，比如用做住宅的思路去做商業(yè)，這種跨界很可能就會讓項目開發(fā)走進死胡同。
在規(guī)劃設(shè)計方面，務(wù)必要重視市場策劃與建筑策劃的對接，要讓前期專業(yè)策劃服務(wù)成果，經(jīng)過開發(fā)企業(yè)的取舍形成規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，再來按任務(wù)書做設(shè)計，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)標準化的流程。拿地就直接開展規(guī)劃設(shè)計，忽視市場要素的配置，輕視開發(fā)價值的挖掘，都要付出高昂的代價。以前萬達的太原街就因為前期的定位缺失炸掉重來，不是每一個開發(fā)商都有這個勇氣和實力。
對商鋪投資者的建議
在投資商鋪時，不能盲目的追大，要選擇最合適的。租售比是判斷商鋪總價的一個參考因子，要判斷價格是否合理，如果對這些預判不了解，可以上專業(yè)網(wǎng)站如sydcch.com或者咨詢專業(yè)人士。買商鋪不能單純的追求開發(fā)背景和項目亮點，要站在商業(yè)經(jīng)營的角度綜合考慮。
賣商鋪不能單純的看開發(fā)商的品牌，要看它是不是專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的。如果某個品牌以住宅見長，即便是品牌很好，買它的商鋪也要謹慎，要看它的商業(yè)設(shè)計與規(guī)劃是不是合理，這方面，最好請專業(yè)人士咨詢一下。
我們在投資商鋪前，還要看它有沒有專業(yè)的運營，有沒有一個專業(yè)化的公司去操作，對品牌運營的支持率等多個方面做一個綜合的考量。對商鋪風險判斷的越仔細，投資價值就會越有保障。
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