一、出租方招商階段法律風險管理
招商是商場前期運營的關(guān)鍵和基礎(chǔ),招商階段發(fā)生風險事故將會直接影響開業(yè)營運或者造成營業(yè)隱患。
招商階段的法律風險主要包括：
1、商戶選擇風險
（1）不同商戶的替代安排：代理商、中間商
（2）偽名牌的控制
（3）消費者權(quán)益保護安排
（4）主力商家的談判風險
對策：
a商戶進場時要求商戶提供基本資質(zhì)文件復印件，如營業(yè)執(zhí)照、有權(quán)經(jīng)營某品牌商品的證明（可以是特約經(jīng)銷商證明、授權(quán)代理證明或能證明商品有合法來源的證明材料）。特定行業(yè)的，要求商戶提供特定行業(yè)經(jīng)營時所需的經(jīng)營文件復印件。以上文件，均需加蓋企業(yè)公章并保證清晰可辨
b通過政府相關(guān)部門核實相關(guān)證照的真實性，審核有權(quán)經(jīng)營某品牌商品的證明并通過電話、郵件或其他方式進行驗證
商場作為市場管理者，有引導、督促場內(nèi)經(jīng)營者守法經(jīng)營、維護市場經(jīng)營秩序的義務，應積極規(guī)范商戶經(jīng)營行為，比如依據(jù)《租賃合同》對售假商戶作出教育、警告、停業(yè)整頓直至清退出場的懲罰。否則，會被認定為侵權(quán)行為提供了便利條件，對侵權(quán)行為承擔連帶責任。
2、招商宣傳的法律風險
（1）廣告設(shè)計方案侵犯第三方的知識產(chǎn)權(quán)
（2）虛假廣告宣傳所引起的懲罰性賠償風險
（3）利用原供應商品牌、標識進行宣傳風險
對策：a.應在與員工簽訂的勞動合同或與代理公司簽訂的代理合同中，對虛假承諾及其他不當行為、造成的嚴重后果以及責任的承擔做出明確約定，在招商前對相關(guān)員工進行專項培訓，在實際招商過程中對其行為進行嚴格管理，以規(guī)避風險，減輕開發(fā)商責任。
b.出租方利用合作的商戶的一些品牌、標識進行廣告宣傳，在與其簽訂《租賃合同》時，一定要對此方面的內(nèi)容作出詳細約定如使用期限、使用形式，以規(guī)避可能出現(xiàn)的風險，與一些主力商戶解除合作后，應及時對涉及的廣告進行修改和刪除。
c.宣傳廣告中圖片、畫面等均存在被認定為虛假宣傳的可能性，若構(gòu)成虛假廣告，建議在簽訂租賃合同時對該賠償責任的最終承擔主體做出明確約定，同時在發(fā)布廣告前應貴公司審核。
二、租賃合同簽定階段法律風險
1、承租主體選擇
不同的主體對于租賃合同的履行風險不同，對此，在簽約時應爭取選擇有利于合同履行、降低合同風險的簽約對象，并按照履行風險不同要求其提供相應的保證金或者要求實際控制人提供連帶責任擔保。
2、主體資格審查
品牌供應商作為承租人簽訂租賃合同時，應當對供應商的品牌代理資格進行嚴格審查，要求其提供代理資格證書等證明其代理商身份的文件，并要求其保證在經(jīng)營過程銷售的產(chǎn)品不侵犯原品牌及其他第三人知識產(chǎn)權(quán)，以避免出現(xiàn)此類違約事件。在簽訂合同時，也應將此條作為重點條款重點審查。
3、保證金的繳納
（1）保證金性質(zhì)的界定
（2）保證金的按時繳納
（3）保證金的足額繳納
在商場的租賃合同中，保證金的意義還在于方便商場運營者對各個不同租戶的管理，彌補租戶違約時商場的損失。保證金合同屬于實踐合同，需要實際交付才能生效，如果合同約定了保證金，而實際未收，則該約定不生效，貴公司受損的權(quán)益難以得到及時救濟。
對策：
a在經(jīng)營中應當重視保證金的征收，對所有的商戶一視同仁，將繳納保證金作為合同繼續(xù)履行的前提。
b在租賃合同中，明確客戶未及時足額繳納保證金的，構(gòu)成嚴重違約，除應承擔違約責任，出租方有權(quán)解除合同。
另外，應將保證金與定金、預付款、履約保證金、簽約保證金進行區(qū)別，是否轉(zhuǎn)為合同履行款項等問題，要予以明確避免歧義。
4、裝修免租期
（1）裝修免租期間雙方法律關(guān)系的界定
（2）裝修免租期間租戶單方解約，是否享受免租期優(yōu)惠
(3）裝修免租期是否包含在租賃期內(nèi)
對策：
a將裝修期納入正式租賃期限，明確約定只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費、物業(yè)服務費及商業(yè)服務費等還需按合同約定承擔。
b免租期作為對守約商戶的一種優(yōu)惠政策，應在合同中約定如果租戶單方違約，則不再享受該優(yōu)惠，租戶需交納免租期的租金。
租賃合同系統(tǒng)的規(guī)定了免租期的問題，但未將裝修期納入正式租賃期限。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則在雙方租賃合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際開始經(jīng)營前，雙方的法律關(guān)系難以界定。存在裝修期間發(fā)生安全事故，以及商戶裝修完畢借故毀約后房屋恢復原狀的責任等問題。建議納入租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系，存在約定雙方權(quán)利義務的租賃合同，出現(xiàn)任何糾紛可以直接適用租約。
5、商戶主體變更
（1）非法轉(zhuǎn)租問題
（2）合同轉(zhuǎn)讓
（3）承租主體替換
對策：
a.由于對次承租人的經(jīng)濟實力、商業(yè)信用等無從了解也無法控制，租賃合同中可以禁止承租人擅自轉(zhuǎn)租，以降低風險。
b.需要事先在租賃合同中加以約定，并配合采取簽署補充協(xié)議、結(jié)算費用、重新簽署租賃合同、約定連帶責任等方式。
c.嚴格審查次承租人的各種證照及實力，難以審查的經(jīng)營者，可以要求不同的擔保手段，或者針對特定問題提供特定手段或特定期限的擔保。
6、商業(yè)管理權(quán)：通過條款約定或管理公約等其他制度性文件，對于營運過程的規(guī)程或規(guī)范性問題加以明確：如營業(yè)時間、促銷配合、共用區(qū)域使用、裝修管理、經(jīng)營業(yè)績綜合考核、通知方式等。
7、不同租金模式下的控制安排
8、管理類文書的制定、解釋和修訂權(quán)
9、布局調(diào)整權(quán)
10、合同解除權(quán)和單方收鋪權(quán)
三、租戶進場階段法律風險管理
1．不收鋪風險
部分商戶基于種種原因，不愿意收鋪，為防止其以未接到收鋪通知為借口，在預先約定中應明確，收鋪通知的方式及商戶的詳細地址，在商戶不收鋪的情況下，如何通知視為有效通知，以及不按期接鋪的法律后果、法律責任。
2．商鋪交付條件的確定
根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定，建筑工程通過竣工驗收即可交付使用，雙方應在合同中預先明確約定商鋪的交付條件，特別約定商鋪的平面格局、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交付時特別予以注意。
3．商鋪交付標準
滿足商業(yè)用途需要的交付標準與住宅交付標準有所區(qū)別，體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對于對餐飲或健身等業(yè)態(tài)而言，水電負荷、空調(diào)功率、隔油池、排風/排水設(shè)施以及租戶的特別需求等均需在事先有明確的準備。配套設(shè)施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護責任，也要事先考慮。
考慮交付標準的同時，應同時對租戶的二次裝修做出考慮，以便于租戶順利裝修，盡早對外營業(yè)。實踐中，業(yè)主交付商鋪的標準通常也是租期結(jié)束后租戶返還商鋪的標準，如何界定交鋪、收鋪的標準以及是否恢復原狀、裝修設(shè)施如何歸屬等需提前加以考慮。
4．商鋪交付期限
交付期限與租金及物業(yè)費計算、租賃期限、免租期限（裝修期限）、開業(yè)日等密切相關(guān)，因而具有非常重要的法律意義。設(shè)定該日期既要考慮工程進度也要考慮上述期限的關(guān)聯(lián)性，同時兼顧可能發(fā)生的意外因素，而設(shè)定靈活的可操作性。
實踐中，針對租戶惡意履約而故意逾期接收商鋪的情況，需約定“視為交付完成”的概念，以明確交付期限，保證合同其他權(quán)益得以執(zhí)行。
5．租賃面積確定
以建筑面積概念作為商鋪的租賃面積，往往會因建筑面積構(gòu)成以及測繪變化而出現(xiàn)歧義并導致糾紛，為此建議通過雙方約定的形式明確租賃面積的定義，同時，對發(fā)生交付租賃面積變化時，針對面積變化采取的相應費用的調(diào)整方式，也應予以提前約定。
6、開業(yè)日期
(1)正式開業(yè)日期的確定
(2)試營業(yè)期間的租金問題
(3)開業(yè)前商戶自行提前營業(yè)
對策：
a為防止商戶對公司的正式開業(yè)日期有異議,在商場正式開業(yè)時，除了在商場招貼公告外，應做到書面通知每一位商戶，盡可能讓其簽收，并妥善留存。
b對于正式營業(yè)前，商場進行試營業(yè)時，應明確告知在試營業(yè)期間進行營業(yè)的商戶需要交納租金。商戶自行提前營業(yè)的，應當在租賃合同中明確約定，商戶私自提前營業(yè)，自發(fā)現(xiàn)之日起開始收取租金。
四、裝修階段法律風險管理
1．裝修及驗收手續(xù)辦理責任界定
誰辦理裝修手續(xù)？裝修驗收誰負責？責任主體如何界定？
消防法律規(guī)范的相關(guān)規(guī)定和責任后果。
一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù)：
填寫《裝修申報備案表》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規(guī)定》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、交納裝修保證金、其它規(guī)定應交納的費用、交納裝修保證金、辦理施工許可證明。
2、為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，應做好以下幾方面工作：
在裝修前先約定：a必須事先得到公司的書面同意。b不能損害原主體結(jié)構(gòu)，影響建筑安全。c裝修工程的消防報批和驗收責任由承租人負責。d合同期滿或提前終止時，裝修歸公司所有。
裝修后做到：a發(fā)現(xiàn)問題及時通知業(yè)主整改并記錄和保留好證據(jù)。b對于難以解決的問題，一定要讓業(yè)主、施工負責人簽字認可。
五、商業(yè)運營階段法律風險管理
1．勞動用工法律風險防范
在大型商場或購物中心，各個品牌商品的導購人員實際并不是商場的員工，而是由各個品牌派駐的，其實際用工單位是各個品牌的區(qū)域經(jīng)營公司，而商場基于統(tǒng)一管理的需求，一般會同一發(fā)放工裝，并統(tǒng)一持上崗證，這些外部表現(xiàn)的證據(jù)都能證明該人員與商場存在事實勞動關(guān)系，既存在勞動用工的風險，也存在侵權(quán)的風險。
為有效防范以上風險，應從以下幾方面著手：
（1）要求承租人提供其與派駐人員存在勞動關(guān)系的證明及勞動合同；
（2）明確約定由承租方承擔用工風險，并提交相關(guān)證件資料；
（3）因承租人與派駐人員發(fā)生勞動爭議或侵權(quán)糾紛而給出租人造成損失的，開發(fā)商有權(quán)扣押貨物、解除合同、沒收保證金等。
2．安全保障法律風險
依據(jù)《侵權(quán)責任法》及《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》經(jīng)營者有安全保障的法定義務，商場作為經(jīng)營者必須通過積極地作為行為去保障消費者的安全權(quán)不受侵害，不管這種侵害是來自商場、第三人甚至是消費者自己。
對此，建議做到以下幾點：
（1）盡量消除一些不安全因素，實在無法消除，做到安全提示、警示。比如提示老年人、未成年人不要單獨乘坐電梯；在不易發(fā)現(xiàn)的臺階處、在比較濕滑的地方、在有玻璃的地方做一些標志明顯的提示牌等。
（2）做到相應的安保措施。比如雨天應及時鋪設(shè)防滑墊、對于烈性犬或大型犬應當絕對禁止入內(nèi)等。
（3）安排保衛(wèi)人員巡視，發(fā)現(xiàn)第三方侵害消費者時，應立即制止侵害并報警，盡到救助責任。
3、商戶違約的處罰中注意事項
在商場的運營中，商場多以整體面對消費者，必然出現(xiàn)對各個商戶的管理。為了實現(xiàn)管理，多在租賃合同中就對租戶的權(quán)利進行了限制，租戶不遵守就構(gòu)成違約。
在此，對于出租人，要認識到出租人對承租人的管理是基于租賃合同，租賃合同作為一種民事合同，則合同主體之間是平等的，如果在合同履行中，租戶存在違反商場規(guī)定的行為，商場要對租戶進行處罰，實質(zhì)是租戶違約，商場追究租戶的違約責任，因此，對商戶的處罰，必須符合一定的條件：第一，必須有合同依據(jù)；第二，必須有確鑿的證據(jù)；第三，必須通知到租戶；第四，注意對各種證據(jù)的保留。
【作者簡介】簡濤：河南文豐律師事務所專職律師；鄭州大學經(jīng)濟學學士、法律碩士；執(zhí)業(yè)方向：房地產(chǎn)法律事務、公司企業(yè)法律事務、房地產(chǎn)稅收法業(yè)務。
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