中文字幕理论片,69视频免费在线观看,亚洲成人app,国产1级毛片,刘涛最大尺度戏视频,欧美亚洲美女视频,2021韩国美女仙女屋vip视频

作者 | 老麥Jonathan

什么是房地產(chǎn)

有人說房地產(chǎn)行業(yè)屬于制造業(yè)，也有人說房地產(chǎn)行業(yè)具有金融業(yè)的屬性，其實(shí)都是片面的。房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)資產(chǎn)的根本屬性其實(shí)是跟銀行為代表的金融業(yè)（收息）、政府稅務(wù)機(jī)關(guān)（收稅）是類似的，它是個收租者，這三者是僅有的掌握收割其他行業(yè)或整個經(jīng)濟(jì)體發(fā)展成果權(quán)力的角色。而且這三個角色的周期往往與整個經(jīng)濟(jì)體的大周期密切相關(guān)，并在一定程度上影響著整個經(jīng)濟(jì)體周期的起伏和拐點(diǎn)。

圖片來源：pexels

什么是商用不動產(chǎn)

一般來說，商用不動產(chǎn)是指寫字樓、商場、酒店及長租公寓這四種業(yè)態(tài)。他們的商業(yè)本質(zhì)是“坐地收租”。這種商業(yè)模式有如下幾個特點(diǎn)：

1.它其實(shí)不創(chuàng)造價(jià)值，它是通過給其他業(yè)態(tài)或行業(yè)提供經(jīng)營空間，從而分享他們的利潤和價(jià)值。這使得商用物業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)相對穩(wěn)定的“收割者”，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)，基本不受單一實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)的波動影響。

2.這種商業(yè)模式的載體是商用建筑和它自帶的稟賦，比如空間、地段、便利性、周邊成熟度、政策、甚至外觀等等。建筑本身和稟賦一方面賦予它使用價(jià)值，在另一方面其空間的有限性犧牲了業(yè)務(wù)成倍增長的成長性和可能性。

3.它像是一個超級印鈔機(jī)，形成幾千萬到數(shù)億的現(xiàn)金流卻又不需要極為龐大的團(tuán)隊(duì)。它作為具有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流產(chǎn)出的實(shí)物資產(chǎn)，價(jià)值很難歸零；它天生能夠用自身的估值為自己增信進(jìn)而獲得融資。

商用不動產(chǎn)不具備股權(quán)和股票那種數(shù)倍到數(shù)百倍的成長性，但又比基于信用評級的債券更安全和穩(wěn)定。所以在資產(chǎn)配置的角度來看，它是一種“攻守兼?zhèn)洹辈⒙晕⑵烙偷馁Y產(chǎn) —— 只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不倒，總有其價(jià)值基礎(chǔ)存在。

圖片來源：pexels

商用不動產(chǎn)的定價(jià)交易體系

商用物業(yè)的定價(jià)主要受資產(chǎn)市場和資本市場兩個體系的影響，或者說兩個市場都有不同的定價(jià)邏輯和體系。而投資者（主要是機(jī)構(gòu)投資者）真正在做的是在不同市場間進(jìn)行交易和套利的游戲。

我們常見的商用物業(yè)交易大多屬于資產(chǎn)市場的范疇，得益于中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的30年上漲期以及土地財(cái)政的加持，商用物業(yè)一直處于“保值增值”的上行周期。這時候大家關(guān)注的不是資產(chǎn)的價(jià)格和回報(bào)，而是未來還能漲價(jià)的“價(jià)格上漲預(yù)期” （我不用管買到的資產(chǎn)只有4%的回報(bào)率，我只關(guān)心買下來之后三五年有人溢價(jià)買走就行）。

資本市場當(dāng)然也喜歡低買高賣吃溢價(jià)的游戲，但資本市場也關(guān)注利差交易和資產(chǎn)配置。只要商用物業(yè)作為底層資產(chǎn)可以通過包裝和結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)與某一個細(xì)分資本市場的投資偏好契合，并存在足夠的利差，那么資本就有充足的動力去套利。

這使得商用物業(yè)只要能夠達(dá)到市場平均水平的運(yùn)營業(yè)績，那么它理論上就可以基于DCF法維系一個合理的估值。這意味著商用物業(yè)的價(jià)格在谷底時，存在在資產(chǎn)市場上買入而在資本市場上賣出的套利機(jī)會，其資產(chǎn)價(jià)格的下限得到了相當(dāng)程度的保全；而在資產(chǎn)價(jià)格上行階段，又存在在資本市場上退市而在資本市場上賣出的機(jī)會賺取溢價(jià)的機(jī)會。

基于商用不動產(chǎn)的REITs

站在大規(guī)模資產(chǎn)配置的角度來看，當(dāng)我們投資一個不動產(chǎn)的時候，就不再是我們在過去三十年中習(xí)慣關(guān)注的賺取資產(chǎn)溢價(jià)的邏輯，而是通過購買不動產(chǎn)以獲得一塊穩(wěn)定的現(xiàn)金流。所以在資產(chǎn)配置的角度來說，不動產(chǎn)往往是作為一項(xiàng)類似年金的長期現(xiàn)金流資產(chǎn)出現(xiàn)的；而且其很容易作為被廣泛認(rèn)同的抵押物，是具備一定再融資能力的資產(chǎn)。但它的資產(chǎn)流動性不佳，往往會作為資產(chǎn)配置的壓艙石。換言之，買樓就是買現(xiàn)金流。

REITs的出現(xiàn)就是為了將不動產(chǎn)的這種收益特性標(biāo)準(zhǔn)化，并使其在二級市場上獲得流動性，并降低了投資門檻。標(biāo)準(zhǔn)化可流通的REITs也很快成為一種收益略高于同級別債券的類固收產(chǎn)品獲得了投資人的認(rèn)可，成為一種與債券存在一定替代性和互補(bǔ)性的投資品。

此外，在特定的市場環(huán)境下（比如物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格的上升周期），REITs還具備私有化退市并在資產(chǎn)市場上拋售的套利空間；類似的，在物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格的下行周期，其資產(chǎn)回報(bào)率的上升也存在并購一些低價(jià)高收益資產(chǎn)打包成REITs產(chǎn)品賺取流動性差價(jià)的機(jī)會。所以不動產(chǎn)/REITs這種特殊資產(chǎn)因?yàn)榫邆滟Y產(chǎn)市場和資本市場兩個市場，以及對應(yīng)的兩套估值體系，在不同的市場周期都存在套利的機(jī)會。所以我一直支持將不動產(chǎn)/REITs劃為獨(dú)立于股票、債券的第三類投資品。

另一方面，REITs真正將傳統(tǒng)開發(fā)商業(yè)務(wù)推動到更加專業(yè)化和細(xì)分化的階段，催生出大量的專業(yè)化基金和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。這也是REITs產(chǎn)品的魅力所在。

圖片來源：pexels

國內(nèi)對于REITs的理解和預(yù)期更多是站在盤活存量資產(chǎn)的邏輯框架下的，在資產(chǎn)價(jià)格高企、資產(chǎn)回報(bào)率低下的市場環(huán)境中，基于ABS通過引入外部增信和補(bǔ)足的方式間接完成了標(biāo)準(zhǔn)化，推出了類REITs架構(gòu)；未來可能會借鑒公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的架構(gòu)推出中國版的C-REITs，讓我們拭目以待。