這一篇主要是給各位買房認知的重塑。主要是給大家講投資不一定選新房。
在二線城市，普遍都有新房癌，因為二線城市供盤非常勤快。你看成都購房通的數(shù)據(jù)，成都現(xiàn)在賣不完的盤都有193個。
有新選新，大家都喜歡新的，沒用過。符合人性。
但在一線城市，北京上海深圳這些地方，大多會考慮購置二手房，為啥？新盤非常少，市場已經(jīng)進入存量房時代，城市發(fā)展已經(jīng)相對成熟，沒啥地了，地價太高，開發(fā)商開發(fā)成本門檻巨大，所以想購置房產(chǎn)，不得不買二手房，因為你沒得挑。
但在二線城市大家有新房癌，這是城市環(huán)境逼迫你偏好新房，庫存大，發(fā)展不徹底，即便成熟區(qū)域也有很多土地。所以物并不稀有。大家想得能買新就買新。這符合消費習(xí)慣，正常消費思維，你買二手的要么窮，要么摳。這很不體面哈。
但這里糾正大家一個認知，請區(qū)分投資品與消費品！消費品肯定越新越好，我是搞不懂那些買二手車有優(yōu)越感的，說白了還是窮，講性價比，車和包包是消費品，一旦交易就會貶值。所以買新是針對消費品。
投資品不一樣，你買股票黃金你喜歡新的還是二手的？你肯定喜歡要漲的，哪還區(qū)分新的舊的？房產(chǎn)也是投資品，因為會升值。如果你把房產(chǎn)當(dāng)消費品自住來說，喜歡新的我能理解！但投資千萬莫糾結(jié)新舊太固執(zhí)！
我相信有朋友買房是投資需求，自己本身并不缺房住，如果你是沒房住，還有點錢的話理論上也上車了，因為成都除去有性價比限價低價的盤，大量盤賣不出去，至今若未上車必然都是去搶高性價比盤了，但結(jié)果肯定就惱火。
對于中國老百姓來說，房產(chǎn)是最好的投資品。手上有個幾十萬存著，確實挺焦慮的，最近水果與零食都漲價了，下半年還要漲豬肉。讓自己的錢不貶值，對于中產(chǎn)來說最好的投資必定是買房。
為啥標(biāo)題我要寫2019，因為機會可能最好就在2019！換了其他年并不一定好，成都最佳賣房的節(jié)點是2017下半年，2018上半年，這時候二手房漲幅最高，市場最瘋狂，可以說是最佳出貨點，但賣得時間最好就是那不到半年，現(xiàn)在二手房已經(jīng)持續(xù)走低。在2019必然會筑底，因為我看有些盤已經(jīng)跌得我都心動了，所以最近有些朋友咨詢我買房，特別那種預(yù)算低的，我都讓他去淘二手，當(dāng)然第一反應(yīng)都有點抗拒，或者根本沒這個買二手的想法，但聽我報價后，都覺得不錯，但我相信他們還是會老老實實去買新房的，這種沖擊性觀念不一定會奏效。
如今二手房價格低于周邊新房是非常多的，你去刷軟件是看得到的，主城區(qū)次新小區(qū)也有掛12000-13000，當(dāng)然并非處于核心地段，但也有處在熱門板塊，老破小更是跌破10000的也有，我根據(jù)對成都幾年房價的成本與持有周期算賬，現(xiàn)在太多房源，傻逼房東賣實際是虧本的！?。炫苾r不一定是成交價，現(xiàn)在買二手房處于買方市場，你是可以殺價的?。?！
這里為啥我要推薦投資也好居住也好留意二手房？
1.大家要注意成都的限售政策。
新房——一般都是期房，交房時間現(xiàn)在普遍已經(jīng)弄到3年了，好多都是2020， 2021啊。交房時間3年，辦產(chǎn)權(quán)估計很多人不知道一般會要1-2年，然后你取得房產(chǎn)證后3年不能賣，既意味其中的時間成本最少是6年，普遍會是8年！而且根據(jù)增值稅與個人所得稅這種，政府細節(jié)工作上還不知道。
買新房在這8年時間，意味你要持有房產(chǎn)8年，這8年會產(chǎn)生的持房成本有——物業(yè)費（這個不交會送傳票的），貸款（根據(jù)你購買方式，既意味你8年還貸的日子沒跑，生活成本提高，生活肯定要收緊了），交房前，對于第一套自住購買者，還要租1-2年的房子，要交房租。
其次時間成本上，8年，你現(xiàn)在想想8年前的2011年，2013年樓市火了一把，中間最好的2016-2018你的房子沒法賣，所以8年時間至少要錯過1個周期的行情！
二手房——辦了過戶一般5日就能拿到房產(chǎn)證，限制交易時間就3年。3年時間基本不會錯過啥行情。你的成本無非就是中介費與部分房貸。
所以新房對于二手房來說，你要取得房產(chǎn)的主動權(quán)來說是要大量時間的，你沒法賣的房子，就是純粹的負擔(dān)，你如果投資你首要解決的問題應(yīng)該是你隨時可以轉(zhuǎn)賣這個房子，取得房子交易的主動權(quán)！而不是看價格，那才是最磨人的，典型的有價無市。
有人給我說，他可以給賣家簽購房合同，不備案啊，這樣也可以提前買，你們之間的合同約束你們，畢竟這是規(guī)避限售的，打官司的技術(shù)要找專業(yè)的律師，因為違背國家政策大概率判無效哈！此外你們規(guī)定的違約金一般都是20%，你200w的房子，賠40w你不心痛么？反正遇到這種一定要扯到法院去的，在你們簽合同那一刻就是考驗?zāi)膫€法律知識強，你有知識還不行還要有實務(wù)，任何一方想保險，委托律師或者自身法律水平一定要高，要不然大家滿盤皆輸也有可能，我在房產(chǎn)這方面的法律領(lǐng)域還是很專業(yè)，了解每個細節(jié)的把控，如果有需要可以咨詢我！
所以現(xiàn)在來看，二手房比新房更容易取得主動權(quán)！
2.其次新房與二手房的投資收益
新房——之所以是新房，大多都是建設(shè)在不成熟的區(qū)域，不成熟區(qū)域的特點就是配套不咋的，配套不行，直接影響出租！地鐵不通，商業(yè)沒有，即便有規(guī)劃，呈現(xiàn)時間還不一定，需求還不一定，比如你在城里上班，會想去龍?zhí)妒腔蛘咛旎劓?zhèn)住么？不會，你寧愿去溫江犀浦都不愿去那，有個四眼雞，月供一萬多的天府新區(qū)新房，買的還是清水，現(xiàn)在掛1500都租不出去。這就是新房的問題。配套不明，地鐵不明，需求不明。
二手房就配套地鐵需求都是呈現(xiàn)的，這就保證了出租的確定性與需求性，能在限售期出租的房源，有個好處就是租金可以抵月供，而且租金上漲是最安逸了，沒準(zhǔn)直接抵月供，你的租客還要幫你交物業(yè)費了。
我舉個例子，拿套地鐵附近的盤，
當(dāng)然這是郊區(qū)了，如果你買了這套房就意味你每個月實際月供就2458，壓力非常小。當(dāng)然比這個標(biāo)的好的房子還非常多，但完全覆蓋月供現(xiàn)在不可能，但租金是在漲的，以前租1200的現(xiàn)在可以租2000，現(xiàn)在成都主城區(qū)合租一個房間咋說要800了，原來是400，你三室的拿去租給包租公司也是比較好的，清水他們還幫你裝修，但他們看上的房源肯定是成熟區(qū)域的。
所以投資講策略，如果我有100w，我就空手套白狼了，去二圈層淘1-2套配套成熟的二手房，然后找中介做首付，然后租出去，最好是長期租賃那種，看租金能低月供不，我肯定租賃合同里會寫遞增租金之類的。然后等個三年市場好的時候把它賣了，遇到翻倍行情最好。這種操作才叫炒房，你們買來囤起這種不行的！
但新房就沒這好處，交房那幾年是純支出，交房后還有不確定性，你新房的位置如何，能否順利出租？
3.其次從流動性考慮
新房——現(xiàn)在的新房都偏大，99的最近都很少了。因為現(xiàn)在容積率調(diào)低了，而且開發(fā)商想賺錢，賣大肯定最好，現(xiàn)在的需求也不一樣了。如果你想投資轉(zhuǎn)賣，你要考慮流動性，你賣房子給別人，要考慮接盤俠，哪些人來買二手？他為啥要買你的二手？他為啥不買新房呢？現(xiàn)在的新房小面積很少了，所以幾乎二室這種已經(jīng)絕版了，現(xiàn)在新房都是三室起。一室就不要考慮了。我可以肯定今后很難賣出去。
這里主要想表達的是，對于大多購買能力不行的，小戶型現(xiàn)在已經(jīng)絕版了，只有二手房有，來成都打工的外來人口是主流人群，你要賣房中等收入是主力，高等收入一般不會看得起你二手，新盤都供不完，而且主城區(qū)高新區(qū)的二手配套大多成熟，就是絕版地段了，這也是打工仔歡迎的，配套又成熟又總價不高。你想想3w一平的80平方與2.5w一平的100平，還是80平總價低，面積小還可能單價賣高，一般原來的小戶型都有贈送，實際所得也不止！一句話，成熟區(qū)次新低總價房源往往流動性好！大面積大多一定高總價流動性不一定好。短炒首選小面積，剛需中等收入支付不起高價，會以夠住為主！現(xiàn)在來成都買房的群體大多只摸得出30多萬，因為四川大多家庭就那點存款，今后即便翻倍也才60w，所以我說那些盲目唱多啥8w均價的普遍腦子有問題，真以為全世界看上成都？上海均價才5w多，你成都均價8w？成都實際相比其他城市來說是很窮的，所以房價低，吸引人口質(zhì)量也擺在那，就是覺得房價低才想來的，你的房子要他們接盤必須考慮他們的購買力，總價貴了，窮逼買不起的?？們r低才能在市場中有最大的歡迎。
所以綜合來說，投資需求，二手房現(xiàn)在比新房來說，投資屬性好太多，要炒房或者自住買二手房最好，現(xiàn)在還是買方市場。
買二手房注意幾點
一.最好不要買老破小。如果你賭拆遷可以買，但你們判斷不來能否拆遷不。非學(xué)區(qū)不碰，之前文章寫過咋判斷真學(xué)區(qū)房。
比如這些房子幾乎沒價值，拿來租給窮逼還是可以，算好回報率，現(xiàn)在有些窮逼白領(lǐng)還是喜歡租，但租金不高，地段不好就不行，但好地段老破小價格和次等區(qū)域次新價格差不多的，指望升值就要做最精準(zhǔn)的高拋低吸，要不然賣不掉的，升值效果也不好，二線城市最好不要買老破小，不值錢。這些小區(qū)連地價都不如。位置即便好，但地價都會比它們高。為什么？
1.拆遷地原面積必然<土地出讓面積，因為容積率會重新規(guī)劃，土地出讓樓面價是土地總價/建筑總面積，建筑面積是土地面積*容積率，拆遷給2萬，樓面1.5會虧錢？當(dāng)然不，拆遷的房子，周圍一圈不用給錢，打包乘以容積率賣了，在容積率新規(guī)后，最高2.5，對高容積率老破小板塊是利空，要不永無拆遷可能，要不需壓低單價。
2.二線城市新房多，新房買不到，才來看二手，二手也多，最后看到老破小。最次的選擇就是老破小。流動性極其差，買了不好賣。
二.查清楚房源的干凈性，有無抵押，有無糾紛，有無租客（買賣不破租賃）。就是注意法律風(fēng)險。免得錢給了扯皮，你們的購房合同普遍太簡單了，鏈家那個也大眾，請專業(yè)律師起草最好，一切風(fēng)險都考慮。比如我，哈哈哈。
三.一室一廳的不要考慮，根本就沒需求，賣給誰？單身漢？丁克？單身的有錢么？有錢的單身買一室的？好的一室一廳項目太少了太少了，但估計也沒啥成交。買來只有當(dāng)房東了。
2019應(yīng)該是很好的上車時間，二手房會有個底部，因為2019這一年低地價新盤庫存一定去完。今后留給大家的新房都是豪宅啦。還有新房癌一定祈求搖到哈，搖不到最好有覺悟有兜底去買二手或者高價新盤。地價都18400啦，再放幾個主城區(qū)高新區(qū)地出來，破2w都有可能。次新二手房甚至老破小會根據(jù)低地價盤庫存去完和地價高漲而大反彈，雖然不會突破前期高點，但漲30%都是幾十萬哦。打算買二手的，此刻開始刷房源吧，肯定比新房累，但投資誰不累喃？回報大啊。
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