上周直播我們和大家分享了上海的限購(gòu)規(guī)則和限貸規(guī)則以及如何破限購(gòu)的幾種方法，從能落地的5種破限購(gòu)方法來(lái)看，買(mǎi)法拍房是其中比較合適大多數(shù)的破限購(gòu)的方法。
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但是買(mǎi)法拍也不一定適合所有被限購(gòu)的朋友，所以昨天在B站藍(lán)鯨法拍，藍(lán)藍(lán)&陳宇老師和大家一起分享了一場(chǎng)《法拍房雖好，但不適合這些人》的直播。
從法拍房和大家較為熟悉的二手房做對(duì)比，用了兩個(gè)鮮活的案例對(duì)比，法拍房不適合哪些人。（為什么是和二手房做對(duì)比呢？因?yàn)樵谏虾１本┻@種一線(xiàn)城市，大家買(mǎi)房一般還是默認(rèn)買(mǎi)二手房，且二手房和法拍房的共同點(diǎn)比較多。）
錯(cuò)過(guò)這次直播的朋友也不要遺憾，現(xiàn)在就跟隨小編一起來(lái)回顧一下吧！
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01
法拍房VS二手房
從五個(gè)方面分析下法拍房對(duì)比二手房的優(yōu)勢(shì)。
（1）購(gòu)買(mǎi)條件：
法拍房：無(wú)條件，不限購(gòu)，有錢(qián)就行。首套貸款65%，擁有二套及以上貸款3-5成。不必須看家庭貸款情況。
二手房：必須滿(mǎn)足限購(gòu)要求。二套以上不可以貸款，并且必須看家庭貸款情況。
（2）稅費(fèi)支付：
法拍房：大部分法拍房稅費(fèi)各付，買(mǎi)家只需繳納契稅。
二手房：上海上家默認(rèn)到手價(jià)，下家需要承擔(dān)過(guò)戶(hù)需要的全部稅費(fèi)，包括增值稅、個(gè)稅、契稅。
（3）撿漏機(jī)會(huì)：
法拍房：一拍起拍價(jià)格7-8折，二拍起拍6-7折，變賣(mài)5-6折，撿漏房源月月有。
二手房：筍盤(pán)難得公開(kāi)出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)都被中介和老熟客消化，基本不會(huì)被外部知曉。
（4）交易機(jī)制：
法拍房：公開(kāi)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。不擔(dān)心有中間人賺差價(jià)，也不擔(dān)心下手晚了被別人搶先下定金。
二手房：常有中間人協(xié)調(diào)，需要一直討價(jià)還價(jià)，一不小心就會(huì)掉入中間人陷阱。
（5）賣(mài)家風(fēng)險(xiǎn)：
法拍房：賣(mài)家是法院不會(huì)成交后因房?jī)r(jià)波動(dòng)而違約，不會(huì)出現(xiàn)一房多賣(mài)等二手房常見(jiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。
二手房：個(gè)人賣(mài)家會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)違約，甚至設(shè)置現(xiàn)金騙取房款。
舉一個(gè)實(shí)際案例。
H先生，即將有購(gòu)房資格，但了解到法拍房，想看看哪種購(gòu)房方式更合適，我們先來(lái)分析下H先生家的房票情況。
再來(lái)看下H先生家的購(gòu)房需求。
H先生家心理預(yù)期購(gòu)房預(yù)算是首付：350-400萬(wàn)左右，月供：目前能承受月供在3萬(wàn)以?xún)?nèi)。根據(jù)這些我們給出了H先生三種購(gòu)房方案。
滑動(dòng)查看方案1-3
三種購(gòu)房方案對(duì)比后，購(gòu)買(mǎi)法拍房的優(yōu)勢(shì)更明顯，H先生選擇著手購(gòu)買(mǎi)法拍房。
最后H先生以759萬(wàn)的價(jià)格拍中了浦東新區(qū)中外環(huán)的一套房子，這套房子二手房落地價(jià)格要840萬(wàn)。由于H先生低價(jià)拍中且稅費(fèi)各付，法拍房最后落地價(jià)格771萬(wàn)，撿漏了近70萬(wàn)，并且提前半年買(mǎi)到了房子，真的是可喜可賀！
02
法拍房不適合哪些人
進(jìn)入這個(gè)話(huà)題前，我們先看一個(gè)買(mǎi)了法拍又想悔拍的情況。
案例主人公C先生打算買(mǎi)一套房子作為投資，短期收租長(zhǎng)期賺取差價(jià)。
我們先分析下C先生家“房票”情況：C先生夫妻均為上海人，名下有房貸款記錄還清。
C先生，夫妻名下1套房，和父母名下有2套房。
C太太，夫妻名下1套房，和父母名下有1套房。
1個(gè)孩子未成年。
綜上家庭買(mǎi)房、C先生，C太買(mǎi)房，是有購(gòu)房資格的，屬于二套。
C先生家的買(mǎi)房需求是：投資收租，長(zhǎng)時(shí)間持有。期望的購(gòu)房預(yù)算：首付：500-550萬(wàn)，月供：能承受月供2萬(wàn)以?xún)?nèi)。
C先生之前嘗試拍了幾套房子后沒(méi)有拍中，在偶然一天晚上刷手機(jī)時(shí)，刷到了一套房子，并把這套房子和同板塊其他小區(qū)同戶(hù)型的市場(chǎng)價(jià)做了對(duì)比，看上去這套評(píng)估價(jià)低了很多。
而且這套沒(méi)有人報(bào)名，差價(jià)很大，C先生也沒(méi)有去調(diào)研，認(rèn)為撿漏的機(jī)會(huì)到了 ！第二天一舉拍中了這套房子。
但是C先生沒(méi)有具體去調(diào)研，對(duì)房子所在版塊了解不多。這套房子是6樓無(wú)電梯的房子，拍中的是小區(qū)里大面積的頂樓復(fù)式，在剛需小區(qū)里的這種戶(hù)型是不好出手的。
這套房子的市場(chǎng)價(jià)是要低于原評(píng)估價(jià)的，和C先生的判斷剛好相反。
我們現(xiàn)在對(duì)比下C先生購(gòu)買(mǎi)這套法拍房和購(gòu)買(mǎi)二手房的區(qū)別。
滑動(dòng)查看
我們可以看出實(shí)際C先生購(gòu)買(mǎi)法拍房落地價(jià)格是790萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)二手房落地價(jià)格是706萬(wàn)。差了將近80萬(wàn)！C先生后悔不已。
從這個(gè)案例我們可以看出法拍的一些劣勢(shì)。下面我們分析下法拍房和二手房對(duì)比的劣勢(shì)。
（1）房源信息
法拍房： 法院發(fā)布的拍賣(mài)公告不對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的市場(chǎng)信息、權(quán)屬信息等進(jìn)行瑕疵擔(dān)保（公告信息會(huì)出現(xiàn)誤差）。
二手房：二手中介或者上家房東，若有隱瞞真實(shí)信息的事實(shí)，會(huì)導(dǎo)致交易無(wú)效。
（2）房源數(shù)量
法拍房：平均每年，法拍房中住宅成交在2000套以?xún)?nèi)，房源總數(shù)量相較于二手房市場(chǎng)較少。
二手房：全上海約700萬(wàn)套住宅，每年有35萬(wàn)套左右房源出售，房源選擇余量大。
（3）貸款流程
法拍房：7-10天內(nèi)，必須完整放款到法院賬戶(hù)，銀行需要第三方公司為買(mǎi)受人做擔(dān)保才能給快速放款。
二手房：1-2個(gè)月內(nèi)，抵押貸款可以辦理完畢，期間與上家協(xié)商，支付節(jié)點(diǎn)沒(méi)有強(qiáng)制性，交易更人性化。
（4）時(shí)效性
法拍房：提前30-45天，法院會(huì)在指定網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)布拍賣(mài)公告，錯(cuò)過(guò)最后時(shí)間就沒(méi)有機(jī)會(huì)競(jìng)拍。
二手房：可以先提交意向金，鎖定交易，之后再詳細(xì)商量房產(chǎn)交易的細(xì)節(jié)，支付剩余部分。
（5）競(jìng)爭(zhēng)程度
法拍房：剛需房源少，被限購(gòu)的人卻很多，需求旺盛，參拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，公開(kāi)出價(jià)，價(jià)最高者得。
二手房：市場(chǎng)穩(wěn)定期，供應(yīng)需求平衡，不會(huì)出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，買(mǎi)家?guī)缀鯖](méi)有對(duì)手，很少公開(kāi)競(jìng)拍。
（6）能力要求
法拍房：無(wú)論是對(duì)于自己購(gòu)買(mǎi)還是請(qǐng)服務(wù)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)，都需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)排除風(fēng)險(xiǎn)，確保安全。
二手房：二手房市場(chǎng)成熟，交易流程很規(guī)范，直接按照政府指導(dǎo)流程辦理即可，沒(méi)有額外的交易難度。
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