房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作從大的方面來講，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是資金管理，再一個(gè)是稅務(wù)籌劃。而資金管理，又可分為投資管理、營運(yùn)資金及籌資管理；其核心是資金管理。下面就從這兩個(gè)大的方面分別進(jìn)行闡述：

　　一、資金管理

　　先說投資管理，項(xiàng)目投資是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的起點(diǎn)，是保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益最大化財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的前提，對于投資管理，財(cái)務(wù)部門的主要工作是協(xié)同企業(yè)其他部門做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，并利用專業(yè)的項(xiàng)目投資決策方法，如投資回收期法、投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量法等參與開發(fā)項(xiàng)目前期決策。如項(xiàng)目決策通過，還要細(xì)化開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃，并編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測和預(yù)算，安排好開發(fā)項(xiàng)目資金。對于根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程計(jì)算該項(xiàng)目要占用多少自有資金，外部融資額度多少，以及在不同開發(fā)階段需要使用怎樣的融資方式等，下面的融資管理部分會(huì)談到。

　　關(guān)于公司的營業(yè)資金管理，有人把企業(yè)的營運(yùn)資金比做人體的血液，足見其重要性，也就是說，再龐大的軀體，如沒有源源不斷的新鮮血液予以補(bǔ)充，它必將難逃轟然倒塌的厄運(yùn)。企業(yè)也一樣，如沒有順暢的現(xiàn)金流，企業(yè)將會(huì)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極有可能會(huì)給企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。對于營運(yùn)資金需要量最優(yōu)化問題，則是一個(gè)關(guān)于企業(yè)資金需要量預(yù)測的問題，財(cái)務(wù)部門可根據(jù)前期編制的財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)（建議最好使用零基預(yù)算數(shù)據(jù)），分別利用銷售百分比法等財(cái)務(wù)預(yù)測方法進(jìn)行計(jì)算。鑒于現(xiàn)金（廣義的現(xiàn)金）為企業(yè)內(nèi)獲利能力最弱的資產(chǎn)，如持有過多的現(xiàn)金會(huì)降低企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力，所以一般應(yīng)根據(jù)前面計(jì)算的最優(yōu)營運(yùn)資金需求量，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金的交易性動(dòng)機(jī)和預(yù)防性動(dòng)機(jī)的需求（一般不考慮現(xiàn)金的投機(jī)性動(dòng)機(jī)）進(jìn)行調(diào)整，以保證企業(yè)日常的營運(yùn)資金的充足。關(guān)于營運(yùn)資金融資，可借助金融機(jī)構(gòu)的短期流動(dòng)信用貸款予以解決；至于利用最高額抵押授信循環(huán)拆借以滿足企業(yè)的長期營運(yùn)資金的需求，下面在籌資部分會(huì)詳談。

　　關(guān)于籌資，這可以說是目前中國企業(yè)都面臨的比較嚴(yán)峻的問題，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)本來就持有一個(gè)緊甭的資金鏈，再加之，國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)以及各地政府對房價(jià)調(diào)控及開發(fā)項(xiàng)目的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題尤為突出。下面說說房地產(chǎn)企業(yè)可利用的融資途徑及方式：

　?。ㄒ唬?、股權(quán)融資，股權(quán)融資這種方式缺點(diǎn)是資金成本高，容易分散企業(yè)控制權(quán)，優(yōu)點(diǎn)是，沒有到期還款壓力，可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如想采用上述方式：建議優(yōu)先考慮：

　　1、利用土地使用權(quán)投資入股，即和其他主體合作開發(fā)（如聯(lián)營），利用該方式的好處是，即解決了項(xiàng)目開發(fā)資金，同時(shí)利用土地使用權(quán)作價(jià)入股可獲得減免營業(yè)稅和土地增值稅等好處。再一個(gè)如建設(shè)商住樓，可以在項(xiàng)目前期策劃時(shí)引進(jìn)國外大型商業(yè)公司(如超市等)先期入住解決資金問題

　　2、類似于優(yōu)先股的融資方式，即可利用民間其他主體（包括法人和自然人）的資金，固定年回報(bào)率，拆借資金。當(dāng)然這里會(huì)涉及到有關(guān)利息不能抵稅和代扣代繳個(gè)人所得稅等難題。解決方式可通過商業(yè)銀行委托貸款方式運(yùn)作，銀行只收取手續(xù)費(fèi)，企業(yè)可獲得金融機(jī)構(gòu)出具的正規(guī)利息票據(jù)(達(dá)到抵稅目的)，同時(shí)把代扣代繳個(gè)人所得稅的問題轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)等。據(jù)我了解中國各大商業(yè)銀行均可辦理該委托貸款業(yè)務(wù)。該融資方式因其資金成本較高，一般在項(xiàng)目前期運(yùn)作時(shí)使用。待項(xiàng)目抵押貸款和開發(fā)貸成行時(shí)，可先期予以償還，以減少項(xiàng)目的利息支出。

　?。ǘ?、債務(wù)融資：優(yōu)點(diǎn)是可以優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，發(fā)揮債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用，并達(dá)到抵稅目的。缺點(diǎn)是：存在到期還本付息壓力，如果債務(wù)資金額度超過企業(yè)的最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的比例，不光會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并會(huì)失去債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用，其主要方式為：

　　1、 抵押貸款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般開發(fā)流程為：取得土地使用權(quán)—前期手續(xù)—開工建設(shè)—預(yù)售及銷售---竣工決算—交付使用，根據(jù)開發(fā)流程，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抵押貸款流程為：

　　在取得土地使用權(quán)階段，可以利用本文（一）就目前國中股權(quán)融資的方式先期取得土地使用權(quán)，并可連帶解決拆遷補(bǔ)償?shù)荣Y金，待取得建設(shè)用地規(guī)劃證和土地使用權(quán)兩證時(shí)，即可進(jìn)行抵押貸款，家對房地產(chǎn)企業(yè)各種限制及各大銀行見到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就回避三舍的現(xiàn)實(shí)狀況來看，利用房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體顯然難以達(dá)到以上目的。這里就會(huì)涉及一個(gè)貸款載體的選擇問題，即可先期成立貿(mào)易公司和物資公司進(jìn)行運(yùn)作，以本公司的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，利用貿(mào)易公司和物資公司作為公司的融資載體往往能夠完成抵押貸款。關(guān)于貸款的金融機(jī)構(gòu)的選擇，建議選審貸比較寬松的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行審貸，比如：農(nóng)信社、商行、其他股份制小銀行。關(guān)于成立融資載體（如貿(mào)易公司和物資公司）進(jìn)行融資，這是一個(gè)很值得研究的課題，根據(jù)我這幾年的從業(yè)經(jīng)歷，可總結(jié)以下幾點(diǎn)好處：①可以很好的繞開國家和金融機(jī)構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的種種條款限制。②在公司的稅務(wù)籌劃工作還將起到很重要的作用。比如說，建立運(yùn)營鋼材的貿(mào)易公司，可以利用其給開發(fā)項(xiàng)目提供甲供材，這樣可利用貿(mào)易公司抬高鋼材價(jià)格，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商與承建單位的項(xiàng)目決算書中涉及甲供材部分，有正規(guī)發(fā)票的，可以直接在項(xiàng)目開發(fā)成本的建安成本中列支，這樣就可以很好達(dá)到?jīng)_抵企業(yè)所得稅和土地增值稅的目的。表面上貿(mào)易公司提供的甲供材僅達(dá)到了沖抵開發(fā)企業(yè)土地增值稅的目的，因房開公司和貿(mào)易公司的所得稅稅率的相同，并沒有達(dá)到抵減企業(yè)所得稅的目的。對于這個(gè)問題，上文已講過，成立貿(mào)易公司的主要目是什么，是融資，融資就要產(chǎn)生利息費(fèi)用，而且是巨大的利息費(fèi)用，因?yàn)榉块_公司的很大一部分融資都是通過貿(mào)易公司等融資載體運(yùn)作的，這樣貿(mào)易公司就會(huì)產(chǎn)生虧損，如超過稅法規(guī)定5年虧損彌補(bǔ)期，這些可全額抵減所得稅的費(fèi)用支出就會(huì)白白浪費(fèi)。如將房開公司的一部分利潤轉(zhuǎn)嫁到貿(mào)易公司，即可很好的達(dá)到抵減所得稅之目的。這樣操作，額外增加的是貿(mào)易公司的平時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)成本和抬高建材價(jià)格所涉及的增值稅，但根據(jù)進(jìn)一步深入改革增值稅的有關(guān)文件精神，即增值稅逐漸由消費(fèi)型向生產(chǎn)型轉(zhuǎn)型，考慮到小型商貿(mào)及生產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅務(wù)負(fù)擔(dān)問題，其稅率一律按3%征收。根據(jù)相關(guān)稅務(wù)統(tǒng)計(jì)資料顯示：增值稅一般納稅人增值稅的平均稅負(fù)率一般在3-6%之間，相比較而言，不管是相對與企業(yè)所得稅還是土地增值稅，這樣操作都是劃算和有利可圖的。

　　在開發(fā)建設(shè)—預(yù)售階段，可利用的融資方式為：抵押貸款轉(zhuǎn)開發(fā)貸，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際投資額達(dá)到總投資的35%，而且五證齊全（可少預(yù)售許可證）的情況下，可申請開發(fā)項(xiàng)目投資總額65%的開發(fā)貸款。抵押貸款轉(zhuǎn)開發(fā)貸，如以前采用的是融資載體進(jìn)行抵押貸款，不利的是企業(yè)會(huì)面臨貸新還舊的還貸資金壓力。這時(shí)企業(yè)可利用民間資金和預(yù)售資金予以解決。另外，該階段利用承建單位墊資融通資金，也是一個(gè)很好的融資渠道，這是一個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行承建招投標(biāo)時(shí)，就應(yīng)該具體細(xì)化的問題。同時(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加緊預(yù)售，回籠資金。如這時(shí)資金過于短缺時(shí)，可利用假按揭進(jìn)行融資，但目前就國家一些政策（如預(yù)售房產(chǎn)進(jìn)行備案制等）和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，此方式已不如前幾年那樣奏效。

　　竣工決算—交付使用階段，這一階段一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較充裕階段，資金壓力相對較小。但財(cái)務(wù)部門應(yīng)做到未雨綢繆，因?yàn)楣镜南乱粋€(gè)項(xiàng)目可能已在投資決策階段，需要未來的資金來源予以支持。具體的籌資方式為：留一部分暢銷的商業(yè)房，出售使用權(quán)，好處是可以回籠一部分資金，公司同時(shí)可以擁有這些房產(chǎn)的所有權(quán)，如果這樣企業(yè)不光能保證資產(chǎn)的安全，達(dá)到保值和增值的目的，最主要是，公司可利用這些房產(chǎn)抵押向銀行申請最高額抵押貸款授信，比如，預(yù)留房產(chǎn)的總價(jià)值為4000萬元，即可以獲得最高額抵押授信額度2000萬元（這些貸款是可以隨借隨還的），假如，企業(yè)分兩次不同時(shí)期審貸，可用前次的審貸額度償還本次的審貸額度，這樣可以大大的緩解甚至解決房開公司的長期營運(yùn)資金需求問題，壞處是增加了這些房產(chǎn)后續(xù)管理費(fèi)用。

　　（三）、發(fā)行公司債券和可轉(zhuǎn)換債券融資，這兩種方式限制條款比較多，且僅適用于大型國有企業(yè)和上市公司。這兩種方式應(yīng)是以后進(jìn)一步研究和開發(fā)的課題，但企業(yè)可以內(nèi)部小范圍的發(fā)行一些職工債權(quán)，這種方式不但可以豐富企業(yè)的職工激勵(lì)機(jī)制，還可以彌補(bǔ)一部分資金缺口，不失為一種很好的融資方式。

　?。ㄋ模┙鹑诠ぞ呒捌渌?，如銀行承兌匯票，應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)，應(yīng)收賬款抵押和轉(zhuǎn)讓，融資租賃等。這些融資方式，很少適用于房開公司，這里不再詳述。

　?。ㄎ澹┟耖g高利貸，建議少使用或不使用高利貸，因?yàn)楦呃J是社會(huì)的毒瘤，并對企業(yè)的危害極其嚴(yán)重。如果是臨時(shí)的資金短缺，可以拆借，但是必須以數(shù)額小，期限短，償還來源穩(wěn)妥為前提。如貸新?lián)Q舊就可以臨時(shí)使用這種籌資方式。

　　二、 稅務(wù)籌劃

　　企業(yè)的稅務(wù)管理工作，其主要包括稅務(wù)遵從和稅務(wù)籌劃，而稅務(wù)遵從是前提、是基礎(chǔ)，因?yàn)槎悇?wù)遵從是使企業(yè)在避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前提下，起碼不會(huì)發(fā)生不必要的稅務(wù)支出，在此基礎(chǔ)上才是稅務(wù)籌劃。

　　說到房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，先說說房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中都涉及那些稅種，有：營業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，印花稅，代扣代繳的個(gè)人所得稅。而房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要稅種是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)決定了營業(yè)稅的籌劃空間不是很大，再加之實(shí)行分稅制后，地方政府出于行政業(yè)績的需要，對屬地管理的營業(yè)稅的監(jiān)管力度進(jìn)一步的加強(qiáng)，所以可操作的空間相對較少。下面最主要談?wù)劆I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的籌劃：

　　稅務(wù)籌劃工作是一個(gè)統(tǒng)籌安排和需要公司各部門協(xié)調(diào)一致的工作，一般稅務(wù)籌劃工作在開發(fā)項(xiàng)目策劃階段就應(yīng)開始，應(yīng)根據(jù)前期編制的財(cái)務(wù)預(yù)測及預(yù)算資料，合理運(yùn)用稅收法規(guī)的有關(guān)條款等，做出一個(gè)統(tǒng)籌的安排和規(guī)劃；比如通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，企業(yè)宜通過購買土地使用權(quán)還是購買在建項(xiàng)目的方式或者是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式運(yùn)作呢？這就需要根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)的稅務(wù)籌劃，我個(gè)人認(rèn)為企業(yè)宜通過購買在建項(xiàng)目的方式得到該土地使用權(quán)，因?yàn)槔枚悇?wù)籌劃的方法之一比較法就可很容易的得到上述結(jié)果，如果企業(yè)采用購買在建項(xiàng)目的方式得到該土地使用權(quán)（因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法：房開公司只有在投入25%以上才允許土地轉(zhuǎn)讓），則轉(zhuǎn)讓稅目則屬于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，那么項(xiàng)目開發(fā)完成后，營業(yè)稅則可按其差額繳稅，即應(yīng)稅收入為銷售收入總額減購買在建項(xiàng)目的支出，再者還可全額扣減土地增值稅，而其他兩種方式則不能達(dá)到上述效果（其他兩種方式的計(jì)算和比較有興趣的可以進(jìn)一步研究）。又如企業(yè)所得稅，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營方式，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅一般是按照預(yù)收款項(xiàng)的比例（一般為15%,各地可能比例有異）預(yù)征，這就要求公司要合理安排公司預(yù)收資金，在可能的情況下，不預(yù)交或少預(yù)計(jì)企業(yè)所得稅，減少企業(yè)的前期資金流量支出，關(guān)于企業(yè)所得稅籌劃，可見本文前面關(guān)于建立融資載體進(jìn)行融資部分的稅務(wù)籌劃部分。

　　土地增值稅，在國家稅務(wù)總局關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)全面施行土地增值稅匯算清繳的大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)大大提高，稅稅甚至同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就土地增值稅所造成財(cái)務(wù)成本增加甚至達(dá)到原制度下土地增值額3-7倍以上，所以，做好土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作尤其重要，而且還可連帶企業(yè)所得稅。項(xiàng)目的融資利息支出進(jìn)行細(xì)建議對所開發(fā)化，如通過民間融資或企業(yè)間拆解融得的資金，其利息支出就可通過銀行的委托貸款使其滿足土地增值稅有關(guān)利息支出扣除的標(biāo)注，另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定：貸款的浮動(dòng)利息也可據(jù)實(shí)扣除，所以我們可在委托貸款的利率方面做些文章；另外也可對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行精裝修出售，當(dāng)然一定要選自己關(guān)聯(lián)和實(shí)際控股的裝修公司進(jìn)行裝修，根據(jù)土地增值稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，裝修費(fèi)用是一個(gè)難以準(zhǔn)確量化的成本支出，一套房產(chǎn)的裝修費(fèi)用可以是10萬元，也可以是100萬元，所以可根據(jù)需要及開發(fā)項(xiàng)目的特征選擇開發(fā)項(xiàng)目的裝修成本，這樣就可以把一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修公司中區(qū)，以達(dá)到節(jié)稅的目的。土地增值稅的其他籌劃，同見本文上述關(guān)于建立融資載體進(jìn)行融資部分的稅務(wù)籌劃部分。另外，還可以利用銷售價(jià)格分解法等，這里就不再累述。

　　上面就是我對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的一些看法和體會(huì)，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的進(jìn)一步惡化，前幾年大型的房開公司及上市公司通過房地產(chǎn)信托及開辟海外融資渠道，這些都是融資渠道的創(chuàng)新，關(guān)于如何保證房地產(chǎn)開發(fā)公司健康發(fā)展及全國經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，我們國家及從事金融和財(cái)會(huì)工作有志之士們還有很長的一段路要走。