前不久，凡人結(jié)合小會(huì)計(jì)甲的案例，在《凡人說(shuō)稅：舊房（非住房）轉(zhuǎn)讓該繳哪些稅？如何計(jì)算？》中，和大家討論了個(gè)人舊房（非住房）轉(zhuǎn)讓的涉稅問(wèn)題。第二天，就見到小會(huì)計(jì)甲的留言，問(wèn)：如果是個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房呢？那又是一個(gè)什么樣的情景？
小會(huì)計(jì)甲的問(wèn)題提得很好，說(shuō)實(shí)在的，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房和轉(zhuǎn)讓非住房，稅收上的差異還真是不小。
第一：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征印花稅和土地增值稅
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）明確規(guī)定：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。
“那我去納稅時(shí)就說(shuō)我是住房?！?/span>
“這可不行?！?/span>
個(gè)人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是什么性質(zhì)的，可不是咱們自己說(shuō)了算的，這得看你的“房屋產(chǎn)權(quán)所有證”中，“規(guī)劃用途”或是“用途”一欄的內(nèi)容來(lái)確定，只有內(nèi)容是“住宅”的，才能夠享受免稅照顧。
第二：轉(zhuǎn)讓住房的購(gòu)買年限決定增值稅額
《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）規(guī)定，2016年2月22日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2016年5月1日全面營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，上條規(guī)定被平移到《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中，該文件附件3規(guī)定：個(gè)人在北（京）、上（海）、廣（州）、深（圳）以外的地區(qū)將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。要注意的是，“北上廣深以外的地區(qū)”指的是房產(chǎn)座落地，而不是個(gè)人戶籍地。
銷售不足2年的住房增值稅＝住房售價(jià)/(1+5%)*5%
銷售2年以上（含2年）的住房增值稅＝0
個(gè)人將購(gòu)買不足2年的座落于“北上廣深”的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
計(jì)算公式如下：
銷售不足2年的住房增值稅＝住房售價(jià)/(1+5%)*5%
銷售2年以上（含2年）非普通住房增值稅＝（住房售價(jià)－購(gòu)買住房?jī)r(jià)款）/(1+5%)*5%
銷售2年以上（含2年）普通住房增值稅＝0
“普通住房？”小會(huì)計(jì)甲疑問(wèn)。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）規(guī)定：享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）規(guī)定：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。
第三、購(gòu)入房產(chǎn)繳納的契稅有講究
1997年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第二百二十四號(hào)）規(guī)定，契稅應(yīng)納稅額，依照規(guī)定的稅率和計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收。契稅稅率為3－5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。
1999年《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
2010年《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
2016年2月，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）規(guī)定：自2016年2月22日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
“家庭第二套改善性住房？”
“恩，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。”
需要注意的是，《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅(2016)43號(hào)）規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
第四、購(gòu)買房屋時(shí)間有套路
個(gè)人銷售住房，很多的政策都是與房產(chǎn)的購(gòu)買時(shí)間有著密切關(guān)系，計(jì)算“購(gòu)買不足2年”，究竟是依據(jù)發(fā)票開具時(shí)間、登記辦證時(shí)間、還是契稅繳納時(shí)間呢？
其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題早有明確?！秶?guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕第172號(hào)）進(jìn)一步明確：“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。
對(duì)于一些個(gè)人因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時(shí)獲取房屋所有權(quán)證書的情形，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房享受稅收優(yōu)惠政策判定購(gòu)房時(shí)間問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第8號(hào)）規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書（包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，下同），對(duì)于人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書確認(rèn)個(gè)人購(gòu)買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時(shí)間，據(jù)以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。
第五、個(gè)人所得稅計(jì)算“前有坑后有梗”
《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率計(jì)算。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）中，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅計(jì)算中的“房產(chǎn)原值”“稅金”和“合理稅費(fèi)”問(wèn)題作了進(jìn)一步的明確。
對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
（一）關(guān)于房屋原值
轉(zhuǎn)讓商品房的，房屋原值是“購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)”。轉(zhuǎn)讓自建住房的，房屋原值“實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)”。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）的，房屋原值是“原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金”。轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房的，房屋原值是“原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)”。轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，視不同情況確定房屋原值，分別是：房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
（二）關(guān)于轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金
《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43）規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。因此，2016年5月1日全面營(yíng)改增后，是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
（三）關(guān)于合理費(fèi)用
一般是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。不同的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)也是大相徑庭。
——支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在下列規(guī)定的比例內(nèi)扣除：
已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%。
商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
——支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
——納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
不過(guò)，最重要的是無(wú)論支出什么樣的費(fèi)用，首先要取得并保管好合同、發(fā)票或其他合法票據(jù)，否則，即使發(fā)生了可扣除的費(fèi)用，也會(huì)因沒(méi)有票據(jù)而無(wú)法予以扣除。
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