7月已經(jīng)過半，繼上個月開始土拍涼涼之后，重慶樓市也開始進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，商品房市場供、銷持續(xù)低迷；7月前兩周，一周成交面積只有30萬方左右，成交量環(huán)比慘遭腰斬，7月最后兩周如果成交量沒有改善，這個低迷的趨勢一旦確立，新房市場就要開始逐步轉(zhuǎn)涼了。
新房市場的慘淡對應(yīng)的是土拍的流拍，大家現(xiàn)在還記得今年3-6月，土拍市場突然爆發(fā)，新房市場火借風(fēng)勢，掀起了一波小陽春行情；現(xiàn)在土拍的風(fēng)冷了，新房市場還能持續(xù)火下去嗎？
6月份土地流拍情況統(tǒng)計；
從新盤去化率看也是明顯下滑。上半年剛需高層一直是市場的緊俏貨，多次上演“日光”一幕，但上周新開盤高層的平均去化率降到只有42%，較前段時間幾近腰斬，手機上賣房電話又開始響個不停了；
數(shù)據(jù)來自銘騰機構(gòu)；
這不，位于茶園的中交漫山馬上要推出新一期的洋房了，據(jù)說建面才12000，會有購房者買單嗎？
不過提起中交，我倒想起了一個人——剛從綠城卸職的宋衛(wèi)平。
2019年7月11日，宋衛(wèi)平辭任綠城聯(lián)席主席，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引發(fā)的震動，不亞于王石當(dāng)年讓位萬科董事會主席；很多人不知道的是，目前綠城的大股東，就是中交。
從1995年創(chuàng)立綠城到退出董事會，杭大歷史系畢業(yè)的宋衛(wèi)平執(zhí)掌綠城24年，是當(dāng)之無愧的靈魂人物。他曾為綠城帶來過極高口碑，也曾差點讓公司陷入崩潰的邊緣。
曾有人評價，宋衛(wèi)平是一個藝術(shù)家、一個創(chuàng)想家，但就不是一個好生意人。
宋衛(wèi)平對產(chǎn)品嚴(yán)苛到近乎吹毛求疵：據(jù)說綠城的安置房，比周邊的商品房品質(zhì)還好；綠城的房子里，連一根歪的踢腳線都找不到；就連地下車庫，綠城都會用好的石材……只要房子哪里做壞了或者只是不夠好看，宋衛(wèi)平就直接下令“敲了重做”。
綠城的經(jīng)典作品杭州桃花源別墅，景觀石從福建運輸?shù)綇V東打磨再拉回杭州，運費超過石材本身，完全是不計成本；
依靠杰出的產(chǎn)品力，2009年綠城邁上了其歷史巔峰，以520億的銷售額榮登亞軍，僅次于萬科；
對施工細(xì)節(jié)的苛求，為綠城積累了好口碑，也影響到公司存貨周轉(zhuǎn)效率；2007年至2010年，公司從拿地到資金回籠周期長達(dá)6年，比同行高出一倍；賭性頗大的宋衛(wèi)平喜歡到處高價拿地，更加劇了資金緊張。
2006年，綠城以33.3億總價、7200元/㎡的樓面價拿下溫州天盛濱江地塊，建成售價4萬/㎡的頂級豪宅鹿城廣場，2010年甚至被炒到10萬/㎡，如今已跌回原價，親眼見證了溫州樓市最癲狂的那一幕；
到2011年年底，綠城的負(fù)債總額達(dá)人民幣1103億元，資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了86%。另一方面，國內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著調(diào)控后的嚴(yán)峻形勢，綠城過于集中的項目布局以及偏高端的產(chǎn)品定位，使其在銷售上受到了嚴(yán)重的沖擊。
2011年，開始有綠城將破產(chǎn)的流言傳出；2012年宋衛(wèi)平忍痛割愛，將24.6%的股份作價51億賣給九龍倉作第二大股東；2014年經(jīng)濟下行，中高端項目市場如墜冰窖；接著，綠城二號人物壽柏年的健康又出現(xiàn)問題……
2014年5月22日融創(chuàng)中國宣布收購綠城中國24.313%股份，隨后支付63億收購款；
孫宏斌對綠城的喜愛由來已久，他甚至自己掏錢購買過綠城的房產(chǎn)。
不料隨后宋衛(wèi)平"悔婚"重返綠城，宋衛(wèi)平稱："經(jīng)過這100多天，我發(fā)現(xiàn)把綠城賣給了一個不應(yīng)該賣的人"。至于融創(chuàng)和綠城不能融合的原因，宋衛(wèi)平說的比較客氣："孫宏斌先生內(nèi)心也應(yīng)該有相應(yīng)的善意和理想。但他們的表現(xiàn)在經(jīng)營企業(yè)的諸項訴求中，把所謂盈利、所謂經(jīng)營的成功，放在了首選，而忽略了企業(yè)所應(yīng)有的社會責(zé)任和行業(yè)理想。"
2014年底，與融創(chuàng)中國合作談崩之后，宋衛(wèi)平引進(jìn)了國企中交地產(chǎn)；根據(jù)協(xié)議，中交集團收購后將向綠城派遣部分董事和高級管理人員，參與綠城的經(jīng)營和管理。
2014年年末，中交收購了宋衛(wèi)平42%綠城股權(quán)中的24.288%股份，并在2015年繼續(xù)增持綠城股份至28.912%，超過九龍倉成為第一大股東。
中交漫山位于茶園新區(qū)梨花大道，小區(qū)的背面靠近南山，目前周邊公交車不算多，離地鐵站也有點遠(yuǎn)，但出門1公里即可上內(nèi)環(huán)高速，更適合自駕出行。
從中交漫山到最近的地鐵口邱家灣站約2.2公里；靠兩走路周到輕軌站，還是有點吃力。
梨花大道實景，中交漫山4棟5.1層高的商業(yè)公寓也在建設(shè)中，售價大概在10000出頭，可惜目前重慶并不限購住宅，壓制了眼下公寓的升值潛力。
旁邊最近的商業(yè)配套是相距500米的魯能美麗匯商業(yè)街，目前正在招商中；旁邊還有個N37繁花之城，可以滿足日常生活之需，購物娛樂最近的是2公里外靠近城南家園的奧園城市天地；
經(jīng)常有人開玩笑說，茶園的商業(yè)都是靠公租房城南家園撐起來的，看看茶園人氣最旺的商業(yè)幾乎都是在城南家園附近，城南家園作為公租房，100%的入住率和龐大的住戶量，確實也能撐起一個小體量的商業(yè)街，但整體來說茶園還缺乏一個大型集中商圈；
業(yè)主可就近入讀珊瑚小學(xué)和珊瑚中學(xué)，走路約700米；
珊瑚小學(xué)和中學(xué)在重慶也是老資格的名校，加上茶園珊瑚小學(xué)和中學(xué)的生源質(zhì)量不錯，老師師資力量也還行，強過很多北區(qū)貼牌名校，口碑還算不錯，作為學(xué)區(qū)房的配套學(xué)校，含金量雖然達(dá)不到999，但好歹也能達(dá)到888；
中交漫山總占地約560畝，建筑面積約67萬方，容積率僅1.33，因此整個項目以別墅洋房為主，只布置了少量高層。
中交漫山沙盤圖，整個地塊背靠南山，呈現(xiàn)一個長條型；
本次擬開盤的為7棟洋房，值得注意的是旁邊有個小型變電站；
本期住宅總占地約50畝，洋房一梯兩戶，總高是6-8層，可能會與后面待建的四棟高層共享小區(qū)，前面一排為商業(yè)門面，預(yù)計2021年底接房。開出的戶型為套內(nèi)100平左右，建面12000左右，總價140-160萬，預(yù)計月底開盤。
其實中交漫山的外觀非常顯眼，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的就能看見，前面有條梨子園河和濱河公園；
項目實景圖，整體外觀為現(xiàn)代風(fēng)格，視覺效果比較清爽；
梨子園河實景，兩只金屬螞蟻趴在河邊讓人忍俊不禁；
沿著河邊布置了一條很長的商業(yè)街，但目前人氣不足商家寥寥；
由于本次即將開盤的為洋房，因此小樹決定到已交付半年的三期洋房看看；
洋房組團不大，大門設(shè)計比較低調(diào)，由綠城物業(yè)提供物管服務(wù)；
外立面采用了質(zhì)感涂料，但窗墻比較小，略顯呆板；頂部設(shè)計了屋檐擋水保護(hù)立面；
入戶門頭非常高，使用了大面積的金屬材質(zhì)門框，比較氣派；地面鋪設(shè)了透水磚，材質(zhì)比較一般；
樓棟內(nèi)部實景，墻面地面都貼了磚，風(fēng)格比較簡約；
地下車庫實景，地面采用了環(huán)氧樹脂地坪漆；
我對綠城的物管是抱有好感的，放眼中國開發(fā)商，能在物管上下苦功夫的屈指可數(shù)，而綠城恰恰是其中之一；綠城為了提高服務(wù)水平，還出了一首歌曲《綠城服務(wù)之歌》，每次開會都要來一曲，當(dāng)然了，很多業(yè)主也吐槽綠城物業(yè)費貴，但我個人認(rèn)為一分錢一分貨；
綠城服務(wù)（綠城物業(yè)公司）市值187億，綠城中國（綠城房地產(chǎn)公司）市值155億，這也創(chuàng)造了一個奇葩的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司居然物業(yè)比開發(fā)商值錢。在杭州有很多非綠城的盤都換了綠城物業(yè) 以后隨著大家生活水平和鑒賞水平的提高，大家對物業(yè)的要求也越來越高，綠城這家公司可能開辟出一條新的陽光大道。
從中交漫山一期看項目實景，整個地形是個緩坡；
變電站內(nèi)有個高壓塔，離小區(qū)約有30米；
從高處看變電站、高壓塔與小區(qū)的位置關(guān)系；
變電站是封閉式的，相對來說影響不大，但這個高壓塔線對住戶有多大影響呢？
根據(jù)《電磁環(huán)境控制限值》（GB8702-2014）規(guī)定，電場強度公眾暴露控制限值為4000V/m，磁感應(yīng)強度公眾暴露控制限值為100ц/T。小樹取得一份重慶輻射技術(shù)服務(wù)中心在離高壓線不同距離處做過電磁強度測量報告，數(shù)據(jù)僅供參考：
1/2/3點位與高壓塔相隔的直線距離分別為70/30/10米、垂直高度約50米，輻射均未超出限值；
一般說來，高壓塔線的心理影響大于實際影響，由于電磁輻射隨距離衰減，其輻射水平甚至比不上手機；但對于改善型住宅來說，靠的太近可能就比較影響買家心情了；
周邊目前次新高層價格約在建面13000左右，中交漫山由于別墅較多拉高了均價；
中交漫山除了物業(yè)是綠城以外，其他看不出任何綠城的元素，其洋房的建筑品質(zhì)可以算中上，跟周邊小區(qū)一對比還是很亮眼的；小區(qū)雖然公共交通略有欠缺，但周邊環(huán)境比較清幽，生活配套也比較方便；性價比還不錯，更適合在茶園附近工作的剛需剛改人群。
在“融綠之爭”的2014年，宋衛(wèi)平曾直言把綠城賣給融創(chuàng)是錯誤的決定，表示不喜歡融創(chuàng)董事會要求的高周轉(zhuǎn)。但分手后的融創(chuàng)卻頗學(xué)到了幾分綠城產(chǎn)品的精髓，其后的產(chǎn)品品質(zhì)開始顯著提升，助推融創(chuàng)在近兩年快速崛起。
宋衛(wèi)平離場后，已經(jīng)不在過多干涉綠城的具體業(yè)務(wù)，如今在中交的強勢下，綠城也開始逐步改變最初的產(chǎn)品力價值觀，強勢祭出高周轉(zhuǎn)、短平快策略。"綠城已經(jīng)變了，被中交主導(dǎo)后走上了加速高周轉(zhuǎn)之路，但走的快必然會導(dǎo)致整體質(zhì)量的下降。"
縱觀中國房地產(chǎn)戰(zhàn)國時代，涌現(xiàn)了多少英雄豪杰，王石，宋衛(wèi)平，楊國強等等大佬，他們的個人性格也深深的植入了這些房地產(chǎn)公司，大浪淘沙，長江后浪推前浪，當(dāng)老一輩的地產(chǎn)豪杰們慢慢消失在人們視野中，他們的繼任者都開始了新的征程，對應(yīng)管理公司的風(fēng)格也大變。
沒有了宋衛(wèi)平的綠城，還是以前的那個綠城嗎？
北區(qū)樓盤：
約克郡壹號半島 魯能泰山7號 萬科觀承 御璟湖山璟園 龍湖九里峰景 綠地新里櫻園 新江與城悠瀾 萬瑞大平層 昱湖壹號 江北嘴壹號院 恒大御龍?zhí)旆?/a> 中交中央公園 國美江天御府 愛普新鴻府 華融現(xiàn)代城 舜山府 北岸江山 恒大軌道時代 華僑城 綠地克拉公館
南區(qū)樓盤：
天譽智慧城 保利觀塘 和黃御峰 京漢鳳凰城（整改后記） 榮盛華府 鉑悅瀾庭 融匯半島天瀾
西區(qū)樓盤：
樓市評論：
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小樹，15年房產(chǎn)投資實戰(zhàn)經(jīng)驗，不知名建筑收藏愛好者，堅持用腳丈量重慶樓市，足不出戶帶你看遍重慶樓盤；
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