小區(qū)業(yè)主被盜
物業(yè)公司有責(zé)嗎？有多大責(zé)？
如何舉證，賠償金額如何計(jì)算？
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快及房地產(chǎn)行業(yè)的興起，人們?cè)絹?lái)越多的愿意選擇小區(qū)模式的居住環(huán)境，物業(yè)管理行業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來(lái)，但相伴而生的物業(yè)管理糾紛也呈現(xiàn)出井噴的態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)在進(jìn)入法院的物業(yè)管理糾紛類型多樣，其中因盜竊引發(fā)的此類糾紛占比較重，筆者擬通過(guò)對(duì)一起案例的分析來(lái)理清小區(qū)業(yè)主被盜案中物業(yè)管理公司在什么情況下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，以及如何承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。
一、問(wèn)題的提出
新都區(qū)某高端小區(qū)內(nèi)，一業(yè)主家中失竊，被盜走筆記本電腦兩臺(tái)、液晶電視一臺(tái)，手機(jī)及現(xiàn)金等共計(jì)價(jià)值30000元左右。業(yè)主認(rèn)為自己財(cái)產(chǎn)被盜是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的安保工作不到位，故向法院起訴，要求物業(yè)管理公司賠償被盜財(cái)物的損失。該案經(jīng)承辦法官協(xié)調(diào)，雙方當(dāng)事人達(dá)成一致協(xié)議，以調(diào)解方式結(jié)案，物業(yè)管理公司同意賠償被盜業(yè)主人民幣8000余元，并承諾對(duì)業(yè)主提出的小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)燈光、保安巡邏等事項(xiàng)進(jìn)行全面整改。
目前我國(guó)尚未有一部完整而權(quán)威的關(guān)于物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，對(duì)類案的審理法官擁有很大的自由裁量權(quán)，很大程度上只能運(yùn)用法律原則和自己對(duì)法律的理解，在公平公正的基礎(chǔ)上進(jìn)行處理。其他法院也受理過(guò)業(yè)主被盜后訴小區(qū)物業(yè)管理公司要求賠償損失的案件，不同的法官對(duì)類案的裁判思路和標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。隨著新建小區(qū)不斷增多，業(yè)主與物業(yè)管理公司的摩擦糾紛也不斷增多，由于法律規(guī)定的缺失以及行業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致類案的調(diào)解難度增大，業(yè)主與物管公司的對(duì)立情緒也漸濃。雖然前述案例以調(diào)解結(jié)案，但筆者認(rèn)為有必要通過(guò)本案來(lái)理清小區(qū)業(yè)主被盜案中，業(yè)主與物業(yè)管理公司法律責(zé)任關(guān)系。
二、本案中物業(yè)管理公司的責(zé)任認(rèn)定
（一）正確理解物業(yè)管理公司的保安義務(wù)
在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同中，物業(yè)管理公司除了提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)外，一項(xiàng)最重要也是最模糊的一項(xiàng)服務(wù)就是保安服務(wù)。目前業(yè)主與物業(yè)管理公司之間對(duì)其認(rèn)知出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，尤其是發(fā)生失竊后，關(guān)于”什么是保安服務(wù)”、“保安應(yīng)提供什么樣服務(wù)”以及“發(fā)生事情后保安有沒(méi)有責(zé)任”難以明確。但筆者認(rèn)為正確理解物業(yè)管理公司所承擔(dān)的安保義務(wù)是認(rèn)定其是否應(yīng)在業(yè)主被盜案中承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵因素。
有觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)管理的公共服務(wù)并不僅僅是由物業(yè)管理公司給小區(qū)找個(gè)老頭或老太來(lái)看門，而應(yīng)是要對(duì)住戶人身財(cái)產(chǎn)安全承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為從社會(huì)責(zé)任公平的角度看，這種理解具有片面性。
理由如下：
一是保持社會(huì)穩(wěn)定，開(kāi)展社會(huì)治安綜合治理是全社會(huì)的共同任務(wù)，物業(yè)管理公司的保安服務(wù)實(shí)際上是配合公安機(jī)關(guān)的社會(huì)治安綜合治理的活動(dòng)，要物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)起對(duì)整個(gè)小區(qū)住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全保障有強(qiáng)人所難之嫌。
二是在實(shí)際操作過(guò)程中，物業(yè)管理公司也很難達(dá)到保護(hù)財(cái)產(chǎn)的要求，物業(yè)管理中的保安服務(wù)只能起到群防群治的社會(huì)治安綜合治理作用，是一種“治安防范服務(wù)”，而不是“治安保障服務(wù)”，其工作只能降低物業(yè)管理范圍內(nèi)的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)管理范圍內(nèi)的犯罪現(xiàn)象。
三是從保安的權(quán)利義務(wù)上看，保安雖然著統(tǒng)一制服，在管理上比一般行業(yè)更嚴(yán)格，更規(guī)范，但他們?cè)诜缮辖^沒(méi)有任何超越于普通公民的權(quán)利和義務(wù)，更沒(méi)有任何意義上的“執(zhí)法權(quán)”。
四是目前物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源是向業(yè)主、住戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，考慮到業(yè)主、住戶的承擔(dān)能力，收取這些費(fèi)用的原則是收支平衡，略有節(jié)余，這些費(fèi)用只能夠維持公共設(shè)施的運(yùn)行和保養(yǎng)維修以及管理人員的薪酬等費(fèi)用開(kāi)支。
在這種低收費(fèi)的情況下，一旦要求失竊一戶物業(yè)管理公司就如數(shù)賠償一戶，那么，物業(yè)管理公司就根本無(wú)法正常運(yùn)行下去，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)無(wú)利可圖，最后物業(yè)管理行業(yè)的出路只能是夭折。物業(yè)管理行業(yè)夭折后損失利益最大的當(dāng)然是全體業(yè)主，住戶。故筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司承擔(dān)的人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)責(zé)任應(yīng)當(dāng)是有限的。
（二）物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)該條例可知，物業(yè)管理公司的保安措施是否達(dá)到職業(yè)所要求的標(biāo)準(zhǔn)是判斷其是否承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵。誠(chéng)如前述，物業(yè)管理公司承擔(dān)的人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)責(zé)任應(yīng)當(dāng)是有限的，故筆者認(rèn)為只要物業(yè)管理公司的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形，業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)失竊并不能要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)管理公司有明顯的失職情形，且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定因果關(guān)系，則物業(yè)管理公司很可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。對(duì)于物業(yè)管理公司是否履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形的判斷，則要根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主公約、住戶手冊(cè)等規(guī)則載體依據(jù)具體的案件情況進(jìn)行綜合判定。如果業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司的管理人員疏于履行職務(wù)，沒(méi)有對(duì)來(lái)訪的人員進(jìn)行登記，監(jiān)控錄相沒(méi)有監(jiān)錄，門衛(wèi)也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，說(shuō)明物業(yè)管理公司在人防和技防方面都沒(méi)有盡到責(zé)任，因此被盜的業(yè)主可以向物業(yè)管理公司主張權(quán)利，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。
（三）物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任
如前所述，在一定情形下物業(yè)管理公司需要對(duì)業(yè)主被盜承擔(dān)責(zé)任，但具體承擔(dān)何種責(zé)任首先要對(duì)其進(jìn)行定性——是合同之責(zé)，還是侵權(quán)之責(zé)？物業(yè)管理公司在有能力履行合同約定的義務(wù)情況下而不履行，屬于不作為行為。物業(yè)管理公司既應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)又應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，便構(gòu)成了違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，依照我國(guó)《合同法》第122條的規(guī)定，因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。從法理上來(lái)說(shuō)，違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任有諸多方面的差別，由此也導(dǎo)致其承擔(dān)責(zé)任的方式不同，在業(yè)主被盜的案件中，業(yè)主可以要求物管承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，即業(yè)主可以選擇要求承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任。但是現(xiàn)實(shí)中侵權(quán)責(zé)任的賠償往往比違約責(zé)任多，因?yàn)榍謾?quán)責(zé)任的賠償還包括精神賠償?shù)馁M(fèi)用。對(duì)物業(yè)管理這個(gè)微利的行業(yè)來(lái)說(shuō)，如此做法無(wú)疑有失公平，也不利于物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。筆者認(rèn)為，業(yè)主和物業(yè)管理公司的關(guān)系是合同關(guān)系，且業(yè)主被盜的直接侵權(quán)者是小偷，被盜業(yè)主應(yīng)對(duì)自己的財(cái)物承擔(dān)最大的保管責(zé)任，物業(yè)管理公司僅僅承擔(dān)次要的保管責(zé)任，讓其承擔(dān)完全侵權(quán)責(zé)任太過(guò)嚴(yán)苛。故在司法實(shí)踐中，將此類案件的責(zé)任認(rèn)定為違約責(zé)任為宜。
三、舉證責(zé)任的劃分及賠償金額的計(jì)算
（一）舉證責(zé)任的劃分
在審理中，即使認(rèn)定了物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)一定責(zé)任，也存在著業(yè)主舉證難的問(wèn)題。作為不可預(yù)知的失竊案件，業(yè)主很難拿出證據(jù)證明丟失東西的數(shù)量和價(jià)值，要找到證據(jù)，就必須通過(guò)刑事案件的審理來(lái)確定，刑事案件沒(méi)有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的最終處理?，F(xiàn)實(shí)中類似案件大多數(shù)被迫中止審理，進(jìn)入漫長(zhǎng)的等待期。這無(wú)疑給業(yè)主索賠增加了難度。一般而言，簡(jiǎn)單案件還能分清物業(yè)管理公司的責(zé)任，但稍微復(fù)雜的案件，其責(zé)任區(qū)分就相對(duì)困難。關(guān)于類案舉證責(zé)任的分配，筆者認(rèn)為認(rèn)為業(yè)主應(yīng)舉證證明被盜的物品及價(jià)值，物業(yè)管理公司舉證證明自己在職責(zé)范圍內(nèi)盡到了安全防范義務(wù)或配置了應(yīng)有的安全防范設(shè)備，如不能證明自己盡到義務(wù)，則推定沒(méi)盡到義務(wù)。這樣的分配方式也許能較好地平衡雙方的利益關(guān)系。
（二）賠償數(shù)額的計(jì)算
在確由物管保安失職造成盜竊事件，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的情況下，賠償金額如何計(jì)算呢？是按物業(yè)管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)還是按受損金額賠付？在現(xiàn)有的案例中，對(duì)賠償比例一般以財(cái)物損失的10%-30%為準(zhǔn)，但具體的賠償比例并沒(méi)有有相應(yīng)的法律規(guī)定。筆者認(rèn)為可將賠償標(biāo)準(zhǔn)分為主要過(guò)錯(cuò)、次要過(guò)錯(cuò)和一般過(guò)錯(cuò)，如盜竊主要是因物業(yè)管理公司失職造成，最高可賠償業(yè)主三成損失；如物業(yè)管理公司承擔(dān)次要過(guò)錯(cuò)，可賠償兩成左右；如物業(yè)管理公司是一般過(guò)錯(cuò)，則賠償一成左右。當(dāng)然在具體的判決中，還要法官結(jié)合物業(yè)管理公司的過(guò)錯(cuò)程度、業(yè)主所交物業(yè)管理費(fèi)的多少以及業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同來(lái)定奪。但有一點(diǎn)可以肯定：業(yè)主的財(cái)產(chǎn)被盜是因?yàn)榉缸锓肿有袨槎鸬?，物業(yè)管理公司即使依據(jù)法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，通常也不可能是全額賠償。按照合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不能超出它對(duì)履行本合同時(shí)對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的理解，這個(gè)理解范圍在案件當(dāng)中取決于法官的自由裁量權(quán)。
在現(xiàn)實(shí)生活中，住戶被盜絕大多數(shù)情況下難以追究物業(yè)管理公司責(zé)任，法院判決物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任必須具備兩個(gè)前提，一是業(yè)主損失能夠確認(rèn)，二是物業(yè)管理公司有明顯失職過(guò)錯(cuò)。面對(duì)小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜引發(fā)的糾紛，筆者建議有關(guān)部門盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)規(guī)章，具體規(guī)定物業(yè)管理公司的責(zé)任承擔(dān)，以便更好地解決這一糾紛。
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