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5年限售的紅盤，到時無法還貸怎么辦 ▏起樓問答NO.35

葉帥起高樓 >《待分類》

2021.04.27

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文字整理丨黃皚

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問：杭州紅盤五年限售新規(guī)，假設購房人因某種原因?qū)е聼o法償還房貸，那么又不能出售又不能抵押，該如何處置房產(chǎn)呢？

答：無法還貸的話，法拍等處理途徑還是有的，但會影響資產(chǎn)價值。比如，現(xiàn)在的法拍就有多種類型的房產(chǎn)，有的是帶租約的，有的只是集體土地的等等。

問：我家有一套萬科世紀之光的80多方的房子，未滿5年，目前按揭每個月5800，因為生了二胎，感覺房子不夠住，想換大的。手頭現(xiàn)金80W，兩夫妻一年稅后加公積金收入大概60W，公積金貸款都還沒用過。因為有閑錢，也想發(fā)揮公積金貸款作用，考慮搖一個總價200到250萬的投資性房子，先把公積金貸款用起來，后面再考慮置換。我該如何操作？我老公在蕭山機場工作，我在錢江新城工作，不想通勤太久。

答：首先應該解決自住的問題，你們年收入可以，還款能力強，可以不賣掉世紀之光，去南站新城買一套125方左右的四房洋房，或者寧圍買一套四房，然后把世紀之光當作投資。

問：杭州首套，算第二次貸款要六成首付，沒那么多，可以考慮二手房嗎？如果錢夠的話，二手房和新房，哪個性價比最高？

答：既然你是首套，按你要自住來考慮。二手房與新房的比較一般來說，一個區(qū)域如果有倒掛，那肯定是新房的性價比更高。但同時，是買新房還是買二手房還要考慮四個地方：一，這個區(qū)域的新房是不是很難搖，接下去有沒有宅地規(guī)劃，如果不一定搖得到，而接下去宅地又很少，那么二手房如果接受也可以，因為，接下去的二手房價格會因為沒有新房供應而上漲；二，一些交付不到五六年的次新房中，那幾年的戶型往往有很大的拓展面積，這一些也要考慮進去，要有總價的思維，像奧體的順發(fā)美哉美城就是有很多拓展面積，你看上去單價高，其實還是高性價比的；三，買二手房馬上可以交付，這兩三年可以直接居住或者出租也是看得見的收益；四，二手房更能看出一個小區(qū)的物業(yè)管理水平和業(yè)主素質(zhì)等，這個也可以給你作參考。

問：商辦大平層，我用來自住，隔壁用來開公司，豈不亂？

答：你說的有道理，所以開發(fā)商此前都做了相應的弱化商務功能的規(guī)避，主要是兩個方面吧，一是按類住宅的功能精裝交付，二是建筑排布和戶型規(guī)劃上往往是單層600方兩梯兩戶，盡可能把相互干擾減少到最少。但就像你說的，這是一個潛在的問題，所以啊，要買大平層類住宅，還要看開發(fā)商和物業(yè)品牌。

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問：下沙屬于主城區(qū)嗎？

答：很多人問這個問題，其實這個要分兩個方面來回答，作為中考的招生范圍以及背后的財政統(tǒng)籌來看，下沙和整個錢塘新區(qū)都屬于主城區(qū)，但另一方面，很多人以距離和規(guī)劃來看，錢塘新區(qū)位于城市東部，當然不是市中心的位置，規(guī)劃上下沙此前是三大副城之一，眼下也是副城之一。

問：廣宇錦上文瀾怎么樣？下沙還會有大的發(fā)展嗎？

答：錦上文瀾，限價不高，有學區(qū)，有地鐵，還有沿江公園，戶型緊湊，算是剛需上車的機會。至于下沙的發(fā)展前景，當然是值得期待的。很多人擔心錢塘新區(qū)成立以后，下沙會不會受到影響，其實對于下沙，這正是一個重要的機會，一是整個城市東擴，下沙從邊緣成為中心區(qū)域，既有剛需外溢到大江東，也有大江東的改善置業(yè)過江進入下沙；二，錢塘新區(qū)成為下沙的腹地，有助于下沙騰挪工業(yè)用地，發(fā)展商業(yè)、住宅和第三產(chǎn)業(yè)；三，空港新城、大會展新城的開發(fā)和海寧融杭步伐加快，都將給下沙帶來利好。

問：火車站的房子會不會不好賣？

答：其實今天的高鐵站跟以前的火車站已經(jīng)完全不同了，今天的高鐵站往往是TOD，有大量的商業(yè)和地鐵等，更像是一個綜合體，而不是十多年前的火車站了。高鐵沿線經(jīng)過的地方，也往往做好了高架和隔音等處理，沒有像以前那樣強烈的隔裂感。這幾年，很多豪宅都在高鐵站邊上哦，像城站邊上的望江新城，東站邊上的城東新城，杭州西站更是要建杭州第一高樓，所以，你的觀念要改一改了。

3

問：信達東萊府怎么樣？

答：實地去看過吧，一定要去看過它的實際戶型，看過能接受就接受，不能接受就不要勉強。相對來說，東萊府的戶型和產(chǎn)品都比較剛需，但又是限價4.65萬元。所以，就有一點尷尬，畢竟這個單價和總價了，多少你得做出一些品質(zhì)來吧。

問：我三墩中海金溪園有套89房，得房率高實用面積大概100方。手上有現(xiàn)金350w左右，想買小排屋改善，請問融信瀾天排屋值得入手嗎？大概總價在680w。

答：排屋越來越稀缺，瀾天位置不錯，可以考慮。具體看面積，價格應該還是不錯的。

問：20年底剛買了蕭山城區(qū)的中天云望府，本來看地鐵直線距離600米，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)實際走起來有點遠，請問這個樓盤前景如何？投資自住各半吧。

答：不知道買的是洋房還是疊墅，云望勝在成熟便利的板塊，交通醫(yī)療學校商業(yè)都非常方便，另外在限價下，云望的品質(zhì)還是不錯的。未來板塊內(nèi)的新房供應量不多，交付后二手房會有優(yōu)勢，但是另一方面南站新城供應量還是大的，會有部分分流。如果是疊墅的話還是稀缺的，比較保值。不管未來如何，先上車了，比那些搖號一直未中的已經(jīng)節(jié)省了很多的時間成本和資金成本。

- END -

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