一：商業(yè)公寓是屬于商用物業(yè)，不受購房套數(shù)的限制。
而且相比于投資寫字樓和商鋪，商業(yè)公寓投資資金、技術(shù)門檻低，容易轉(zhuǎn)手。
二、投資最注重回報(bào)，商業(yè)公寓的回報(bào)率也相對(duì)較高。
對(duì)于投資者而言，降低投資風(fēng)險(xiǎn)是最為重要的。
然而投資商業(yè)公寓不但總價(jià)便宜，而且地段較好的公寓頗受中高級(jí)白領(lǐng)的喜愛，投資回報(bào)率高。
三、商業(yè)公寓便于出手。
由于大多數(shù)商業(yè)公寓位于政府規(guī)劃的辦公園區(qū)周邊或是市中心核心商圈，因此無論是地段還配套都很齊全。
而這類房屋不論是作為小年輕的過渡房還是作為剛需一族的自住房都是不錯(cuò)的選擇。
1、契稅 計(jì)征方式：成交價(jià)÷（1+5%）*3% 2、增值稅 供給發(fā)票：（成交價(jià)-上手發(fā)票價(jià)）÷（1+5%）*5.6% 不供給發(fā)票：成交價(jià)÷（1+5%）*5.6% 3、土地增值稅 供給發(fā)票：成交價(jià)÷（1+5%）-上手發(fā)票價(jià)（每年加計(jì)5%）-可扣除金額差額30-60% 不供發(fā)票：成交價(jià)÷（1+5%）*5% 需留意的是：可扣除金額包括今次買賣的土地出讓金、土地契稅、重置成本價(jià)、增值稅局、印花稅 4、個(gè)人所得稅 供給發(fā)票：（成交價(jià)-今手增值稅-上手發(fā)票價(jià)）*20% 不供給發(fā)票：成交價(jià)÷（1+5%）*1.5% 5、土地出讓金 由房管買賣所發(fā)函到土地利用發(fā)展中心獲取評(píng)估價(jià)，按必定份額計(jì)征
①普通住宅：土地年限為70年，一般是以家庭為單位居住，2房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。
居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。
由于是長(zhǎng)期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等開支，交通便利也很重要，私密性也比較好，安靜且舒適。
普通住宅 ②商業(yè)公寓：土地年限一般為40或者50年，不可簽戶口。
位置處于交通便利的地段，而且公寓大多是帶裝修，即買即住，省去了裝修的資金與麻煩。
商業(yè)公寓 綜上所述，商業(yè)公寓屬于商住兩用房屋，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是屬于商業(yè)，產(chǎn)權(quán)年限一般為40或50年，而普通住宅的產(chǎn)權(quán)則是70年。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，商住兩用的水電費(fèi)用一般比普通住宅要高，而且以后房屋交易的話，商業(yè)稅收也要高于普通住宅。
另外，考慮到交通車程、生活配套以及教育地產(chǎn)的人群，小戶型住宅更是優(yōu)選。
？？？ 因?yàn)楦鱾€(gè)地區(qū)的政策不同，所以從總體來看，如果沒有什么特別的居住要求和用途，住宅是最好的選擇。
首先要區(qū)分的是公寓的性質(zhì)，無論是房子還是房子。
如果是住宅，賣方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓時(shí)支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)：1。
增值稅（未滿兩年，全部免征兩年以上）；在北方，非普通住宅，即使超過兩年，也要征收5%的增值稅。
稅收基礎(chǔ)是市場(chǎng)價(jià)格或交易價(jià)格，稅率為5%。
2。
個(gè)人所得稅（個(gè)人所得稅免收于5年以上，是家庭中唯一的家庭），稅率為20%，稅基為市場(chǎng)價(jià)格或交易價(jià)格-原價(jià)和合理費(fèi)用；核定稅率為1%，稅基為市場(chǎng)價(jià)格或成交價(jià)格。
一、貸款的區(qū)別 公寓最大的優(yōu)點(diǎn)是“不限購、不限貸”，這是公寓宣傳得最多的賣點(diǎn)。
除了沒有貸款優(yōu)惠之外，公寓的貸款是不能使用公積金貸款的，也不能以購買了公寓為由提取公積金，因?yàn)楣e金貸款是購買個(gè)人住房的專用款項(xiàng)，非居住物業(yè)是不能使用的。
而住宅方面，則在信貸政策上采取了多樣化的措施可采取商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款等多種形式。
二、入戶與學(xué)位區(qū)別 購買住房能否落戶，關(guān)鍵要看項(xiàng)目所在地塊是按照什么性質(zhì)審批的，如果是純商業(yè)性質(zhì)，就不能單獨(dú)落戶，所以公寓是不能落戶的；和“無法落戶”一樣，公寓也是不帶有學(xué)位的，就算有名校相傍，但業(yè)主的子女卻無法享受名校學(xué)位。
這對(duì)一向以名校學(xué)位優(yōu)勢(shì)備受市場(chǎng)寵愛的老城區(qū)物業(yè)來說，公寓后期升值潛力相對(duì)較弱，因此相對(duì)來講，名校路段內(nèi)的公寓與住宅，在價(jià)格上的差別會(huì)更大。
三、實(shí)用率的區(qū)別 小戶型本身面積小，那么房型布局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、每層套數(shù)、每層電梯數(shù)以及景觀綠化的情況都會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響投資回報(bào)率。
而房子面積太小、得房率低會(huì)影響使用功能。
商用性質(zhì)的公寓一般得房率不高，市場(chǎng)上大多公寓只能有七成左右的實(shí)用率。
而住宅則不同，住宅公攤相對(duì)較小，實(shí)用率能達(dá)到八成左右。
四、使用年限的區(qū)別 此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區(qū)別。
商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長(zhǎng)達(dá)70年。
值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產(chǎn)品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少項(xiàng)目的實(shí)際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。
而按《物業(yè)法》的解釋，住宅物業(yè)在土地使用年限到期可自動(dòng)續(xù)期，但商用物業(yè)卻仍暫時(shí)無相關(guān)法規(guī)可依。
五、隱性成本的區(qū)別 公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高。
首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。
此外，部分公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。
有些項(xiàng)目管理嚴(yán)格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費(fèi)用更高。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商用公寓的用水用電費(fèi)用，通常要比普通住宅高出近七成。
往往盈利與風(fēng)險(xiǎn)并存，因此作為購房者一定要先對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)能力與購房用途有明確的定位，清楚商業(yè)公寓和普通住宅的區(qū)別，做出最適合自己的選擇。
第一個(gè)誤區(qū)：投資者只盯一手價(jià) 說到房產(chǎn)投資，其實(shí)大部分買房投資的人，都是投資新手。
他們往往只盯著一手價(jià)，忽略其他重要的事情。
如果你想在不做好功課就投資商業(yè)公寓，還是不投為妙。
舉例來說，2011年左右銷售的番禺萬達(dá)廣場(chǎng)公寓，當(dāng)時(shí)也是以1.4萬多元m2銷售，同期萬博拍出一塊地，地價(jià)達(dá)1.4萬元m2，“面包賣面粉價(jià)”，成為投資者入市的最佳理由。
然而，番禺萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，周邊也旺起來，有投資者入手番禺萬達(dá)廣場(chǎng)的公寓，二手價(jià)約1.6萬~1.7萬元m2，也就是說雖然公寓售價(jià)與地價(jià)一樣，該項(xiàng)目二手價(jià)并沒有因此而狂升，持貨4年只錄得12.5%的升值。
可見即使是在市區(qū)，商業(yè)公寓這幾年的漲幅也有限。
第二個(gè)誤區(qū)：連放租的渠道都不清楚就貿(mào)然投資 一位網(wǎng)友通過地產(chǎn)中介行購買了市區(qū)某公寓，最近收樓想放租卻找不到中介。
為啥租不出去呢？原來該區(qū)域是臨江的旅游區(qū)和金融區(qū)，周邊大小酒店林立，本身已有較便宜的長(zhǎng)租房，商業(yè)公寓放租生意不多，故此成為二手房中介布點(diǎn)的空白點(diǎn)。
當(dāng)時(shí)二手房中介賣公寓的時(shí)候是看在開發(fā)商的傭金，當(dāng)然好話說盡，作為投資者起碼要到周邊看看二手房中介行，了解一下租售行情。
第三個(gè)誤區(qū)：帶租約出售也并非是萬全之計(jì) 投資者擔(dān)心出租無門，為此不少開發(fā)商推出帶租約出售的返租方案，不過即使是帶租約出售也只是管收樓3年或五年，投資者放租難的問題只是推遲發(fā)生而已。
珠江新城某帶租約出售的商業(yè)公寓最近也發(fā)生糾紛，帶租約的購房不一定確保按時(shí)收租，而且?guī)ё饧s的公寓房分分鐘早已暗漲，“羊毛還是出在羊身上”。
商業(yè)公寓和普通住宅的區(qū)別①產(chǎn)權(quán)年限不同首先，房屋的使用時(shí)間是沒有限制的，但土地產(chǎn)權(quán)的使用是有年限的。
一般來講，土地使用年限會(huì)分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年。
②水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同住宅屬于民用住房，水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來收??；而商業(yè)公寓屬于商用住房，水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取的。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住宅的水電費(fèi)支出會(huì)比商業(yè)公寓的支出節(jié)省一半。
③解決戶口規(guī)定不同商業(yè)公寓是在商業(yè)用地上建起來的項(xiàng)目，是商業(yè)性質(zhì)，因而不能解決戶口問題。
如果是住宅的話，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的。
④居住舒適度不同一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會(huì)對(duì)出行造成困擾，私密性也比較好；而商業(yè)公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。
⑤利率和首付不同如果打算貸款購買商業(yè)公寓，則需要按照商業(yè)住房的規(guī)定辦理，首套房首付比例一般不低于40%，貸款利率相對(duì)也會(huì)高一些。
若是貸款購買住宅，首付比例通常不低于35%，但根據(jù)地區(qū)的差異，首付比例也會(huì)有所不同。
⑥采光條件不同有些商業(yè)公寓的衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺(tái)也是內(nèi)陽臺(tái)，采光條件并不是很好。
而根據(jù)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，住宅必須滿足日照、采光等相關(guān)條件，因此現(xiàn)今的住宅大多都是明廚明衛(wèi)，采光條件會(huì)比商業(yè)公寓好很多。
如何選擇商業(yè)公寓和普通住宅①普通住宅：土地年限為70年，一般是以家庭為單位居住，2房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。
居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。
由于是長(zhǎng)期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等開支，交通便利也很重要，私密性也比較好，安靜且舒適。
②商業(yè)公寓：土地年限一般為40或者50年，不可簽戶口。
位置處于交通便利的地段，而且公寓大多是帶裝修，即買即住，省去了裝修的資金與麻煩。
商務(wù)公寓，40年產(chǎn)權(quán)，一般處于城市核心位置及商務(wù)核心區(qū)，既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司。
價(jià)格相對(duì)寫字樓較低，首付較低可達(dá)2成，按揭可達(dá)20-30年，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓。
而公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中一種最為廣泛的地產(chǎn)形勢(shì)。
商住兩用房包含公寓，但并不是所有的公寓都是商住兩用房。
公寓一般分為三種：普通公寓、商業(yè)公寓、酒店式公寓。
其中，商業(yè)公寓和酒店式公寓屬于商住兩用房，用地性質(zhì)為商業(yè)用地。
一、商業(yè)住宅是指在土地性質(zhì)為商業(yè)用地上建設(shè)的住宅用房，稱為商業(yè)住宅，例如像市場(chǎng)上售賣的產(chǎn)權(quán)為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。
而普通住宅則屬于商品房，產(chǎn)權(quán)70年。
購房者在買房的時(shí)候應(yīng)該注意商業(yè)住宅和商品住房區(qū)分開來，由于土地性質(zhì)不同，商業(yè)住宅產(chǎn)權(quán)也和普通商品房產(chǎn)權(quán)不同。
二、普通住宅與商品住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異1、土地使用年限不同商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年；商品住宅土地使用年限為70年；2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅；商業(yè)住宅屬于非普通住宅。
商業(yè)住宅樓特點(diǎn)一般是下層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上層為民用住宅。
一般來講，土地原有的規(guī)劃性質(zhì)，如商業(yè)、綜合、住宅這幾類，開發(fā)商在簽訂了土地使用權(quán)合同后，是無法改變的。
三、出于市場(chǎng)的不同需要，開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質(zhì)不同的產(chǎn)品。
比如在商業(yè)性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅的房產(chǎn)，或者在住宅性質(zhì)用地上建設(shè)產(chǎn)品定位為 商業(yè)的房產(chǎn)。
雖然購房者最終取得的產(chǎn)權(quán)證的用地性質(zhì)仍為原來的土地使用權(quán)證的土地性質(zhì)，但購房者可以將房產(chǎn)做其他用途使用。
四、在商業(yè)用地上建住宅用房，是近兩年由于嚴(yán)格禁止土地協(xié)議出讓，實(shí)行招拍掛后，導(dǎo)致住宅供應(yīng)大幅減少，稀缺性增強(qiáng)后，開發(fā)商開始采用的新興做法。
而在住宅用地建辦公用房，就是購房者所熟識(shí)的“商住房”（產(chǎn)權(quán)70年，但產(chǎn)品定位為辦公，建造標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全就是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。
一、小戶型更受青睞 出租市場(chǎng)的規(guī)律是：年輕客戶多于年長(zhǎng)客戶，租金低客戶多于租金高客戶。
因此公寓的小戶型在出租市場(chǎng)上也比較受歡迎。
因此選擇投資用的商業(yè)公寓最好是小戶型。
原因一方面是總價(jià)低，另一方面是容易出租。
作為轉(zhuǎn)售，商業(yè)地產(chǎn)有一點(diǎn)比普通住宅好的地方，就是層高可以做的比較高，一層變兩層，樓下客廳，樓上臥室，有夠小資。
建筑面積不變，使用面積增加。
選擇這種戶型正是選擇二手房作為過渡期的購房者所需要的。
二、地段和重要 除了戶型之外，公寓還應(yīng)該注意地段：如果是個(gè)人自住當(dāng)然可以完全從個(gè)人角度出發(fā)，愛寧靜可以選擇遠(yuǎn)郊一些，但是如果準(zhǔn)備出租轉(zhuǎn)售就要考慮大多數(shù)人喜好。
好出租的地段比不好出租的地段受歡迎。
地鐵口，商業(yè)旺地等都是不錯(cuò)選擇。
年輕人生活繁忙，附近有無完整的商業(yè)配套，比如餐飲等需求，對(duì)他們都很重要。
而郊區(qū)大盤就不適合了。
至于車位，年輕的人有車不多，車位又會(huì)將租金拉高，個(gè)人覺得則不一定是必須的考慮因素。
三、了解房租渠道 有網(wǎng)友表示購買了商業(yè)公寓，但是卻租售不出去。
通過了解，該區(qū)域周邊大小酒店林立，本身已有較便宜的長(zhǎng)租房，商業(yè)公寓放租生意不多，故此成為中介的空白點(diǎn)。
因此作為投資者起碼要到周邊看看是否有中介公司，了解一下租售行情。
此外，商業(yè)地產(chǎn)的形式比較多，酒店，寫字樓，商鋪，公寓都屬于商業(yè)房產(chǎn)。
但是寫字樓看大小，看配套，看同租其它商業(yè)的性質(zhì)，商鋪更看地段及經(jīng)營(yíng)。
相對(duì)而言，公寓的投資策略比較輕松。
你想要知道的，我已經(jīng)滿足了你，作為老司機(jī)的我已經(jīng)盡力而為了，接下來就要看你自己了，把它轉(zhuǎn)化為自己的知識(shí)儲(chǔ)備，在學(xué)習(xí)的路上永不停歇，活到老學(xué)到老?。。?/p>
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