上周去中央公園，仔仔細(xì)細(xì)地逛了一圈。回來后有很多話想講，一定要一吐為快。
以下內(nèi)容僅代表我個人對中央公園的看法。
01
第一次去中央公園，是在2014年。時隔這么多年，我對中央公園的初印象已經(jīng)很模糊。只有一個細(xì)節(jié)時至今日都很清晰。
那年中央公園的房價(jià)，也就套內(nèi)八千多、九千多，套內(nèi)一萬都能稱得上貴房子。而現(xiàn)在……
6月份，中央公園二手房的建面成交均價(jià)約2.0萬/㎡。按照80%得房率估算一下套內(nèi)成交均價(jià)，約2.5萬/㎡。
從套內(nèi)八九千到套內(nèi)二萬五，會給人什么感覺？擺在眼前的、明晃晃的利益空間。
今年第一次土拍里，成交樓面地價(jià)最貴的10宗土地，有8宗在中央公園。地王也在中央公園。又會給人什么感覺？地價(jià)貴啊，房價(jià)你懂的啊。
過去的房價(jià)，證明了中央公園能漲得多。現(xiàn)在的地價(jià)，傳遞了中央公園能繼續(xù)漲的預(yù)期。為什么中央公園的房價(jià)已經(jīng)不便宜了，還是有這么多人去買。就很好理解了。
02
爭議在哪些地方？
眾所周知，中央公園有一個預(yù)計(jì)規(guī)模600萬方的超級商圈「兩江國際商務(wù)中心」。按照計(jì)劃，今年年底商圈的首期商業(yè)就會開門迎客。
一個中央公園板塊怎么可能養(yǎng)得活一個規(guī)模這么大的商圈？而且中央公園現(xiàn)在的整體入住率不高、人不夠多，看著更不像能養(yǎng)活的樣子。
所以，去買中央公園的人和不去買中央公園的人，就像春夏交替之際的重慶——大街上穿著毛衣的人和穿著短袖的人擦肩而過時，都會在心里互道一聲“龜兒寶器”。
這里面沒有對錯之分。
03
而我對中央公園的第一個觀點(diǎn)，不是中央公園有大商圈，而是大商圈選在了中央公園。
前段時間公布的《重慶市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》，北區(qū)的定位是“智慧之城”。它的中心是定位“兩江中心”的中央公園。
兩江國際商務(wù)中心為什么在中央公園、規(guī)模為什么這么大，其實(shí)就很好理解了。換句話講，這個大商圈從規(guī)劃開始，它存在的目的就不是為了只服務(wù)中央公園這一個板塊，以后也不會就指望著中央公園去養(yǎng)活它。
如果只是為了中央公園，完全用不了這么大的規(guī)模。也不用舉著大旗整“統(tǒng)一規(guī)劃”，拉來幾家有豐富商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的大開發(fā)商站臺，還要求得在今年做到首期開業(yè)。
圖片來自《重慶市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》
04
第二個觀點(diǎn)，現(xiàn)在的中央公園，處于承前啟后的階段。
中央公園發(fā)展到現(xiàn)在，格局已經(jīng)非常清晰，幾乎是什么都有了：軌道、學(xué)校、公園、醫(yī)院、政務(wù)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)帶、居住區(qū)……只差一個商圈。
等商圈的首期商業(yè)開門迎客之后，意味著中央公園算是完成了完整配套系統(tǒng)的搭建工作。轉(zhuǎn)而進(jìn)入“讓更多人住進(jìn)來”的新階段，向真正意義上的成熟靠近。
中央公園最近兩三年修的房子，不少已經(jīng)交付了。最近一兩年修的房子，也快交付了。當(dāng)一個地方什么都有了，能夠滿足全套的生活需求，交通、學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院、公園，人早晚都會住進(jìn)來。不然房子買來干嘛呢，不可能所有人買房都只是為了投資。
比如中央公園現(xiàn)在人氣比較足的東面和北面。這兩片的聚集了中央公園早期開發(fā)的樓盤，交付時間比較早。東面已經(jīng)形成豐富的社區(qū)商業(yè)，北面有三所名校、三個輕軌站。
中央公園北的三所名校
05
第三個觀點(diǎn)，中央公園會繼續(xù)漲且這是一句廢話。
不止是中央公園，只要把時間拉長，這句話放在主城區(qū)任何一個板塊都是成立的。因?yàn)橹貞c會繼續(xù)往上走。
只要大哥不垮，底下的小弟就能升職加薪。唯一的區(qū)別在于，能不能成為大哥手底下升職更快、加薪更多的小弟。
這就要看小弟是不是大哥的重點(diǎn)栽培對象了——只要大哥想扶小弟上位，小弟不想上位都得上位。過去的江北嘴、照母山是，現(xiàn)在的中央公園、西永是。
這些板塊為什么火，去買房的人多。說穿了，都是看中了它們在大哥心里的地位，要嘗一嘗領(lǐng)漲的甜頭。力所能及的范圍內(nèi)、符合需求的前提下，誰都想讓自己的房子靠著大樹好乘涼。
數(shù)據(jù)整理自貝殼找房
06
但是，中央公園現(xiàn)在的房子不好買。
中央公園東一環(huán)臨公園的那片，在售樓盤基本都是總價(jià)300萬+。
中央公園西的樓盤，要么是賣完了，要么是戶型大、總價(jià)高，比如一線臨公園的大平層或者別墅。
中央公園北幾乎全是高價(jià)地，樓盤偏改善，總價(jià)也比較高。
中央公園南倒是還有戶型比較小、套內(nèi)七八十的房子。但目前有貨的樓盤不多。
樓盤C，三房，周邊多軌道、離商圈近，預(yù)計(jì)月底開盤
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