岸上，20年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾任國內(nèi)知名房企總經(jīng)理。閱盤無數(shù)、眼光毒辣、見解獨(dú)到。
昨天和今天，你們的朋友圈，肯定都被一位外地神秘土豪“承包”了。
絕大多數(shù)人對買房投資興趣濃厚，除了投資渠道有限，更因?yàn)榉績r(jià)一直在漲，誕生過太多造富神話。
重慶也是這樣，這兩年雖然行情一般，但擋不住新房房價(jià)一直在漲。很多人就是以新房的漲幅漲勢，來決定要不要買房投資。
錯！
而在「賺多少」之前，你要先知道漲多少才能基本不虧。
目前重慶首套房的利率是5.25%、二套房是5.45%，這是貸款成本。買房的錢如果存銀行，定存利率在3.5%上下，又涉及資金占用成本。
再加上后期裝修、交易等環(huán)節(jié)的成本，每年的房價(jià)漲幅在10-15%，才能滿足保本需求。
若是以三年為一個持有周期，三年后沒有30%左右的漲幅，基本是處于虧損狀態(tài)。
但現(xiàn)實(shí)是什么？
重慶的二手房漲不上去，因?yàn)樗狈ι蠞q的動力和原因。
上一期《明年是重慶房價(jià)大漲的前夜？不可能！》里我們講過，重慶房價(jià)要大漲的必備要素之一，是“供需關(guān)系不平衡”。
但重慶樓市的供需關(guān)系，目前來看，不具備失衡的條件。
去年重慶的土地供應(yīng)面積是2290萬方，比2019年增長39%。成交面積的增幅更大，49%、2097萬方，這個數(shù)字在全國一二線城市中排名第一。
圖表來自貝殼重慶研究院
天花板很難被突破，房價(jià)自然拉不上去，核心區(qū)和新區(qū)的價(jià)差也拉不開。
5%屬于正常且合理的漲幅，稱不上大漲。最根本的原因還是“房住不炒”，只要它堅(jiān)定執(zhí)行一天，就不可能出現(xiàn)全國普遍性大漲，重慶也不可能借到東風(fēng)。
一面是天量供應(yīng)不縮減，一面是新房的壓制，一面是全國房價(jià)以穩(wěn)為綱要，短期內(nèi)重慶二手房很難看到大漲的希望。
這種形勢下，我個人是不太鼓勵買房投資的。但我知道你們依然會對買房投資充滿興趣。
既然如此，你必須選好投資對象，要知道哪種房子可以投、哪種房子不要碰。
第一，選二手房。
期房有1-2年的交付周期、半年左右的辦證周期，再加上2年限售期，要在手上持有至少3-5年才能出手。但二手房只有2年限售期，時間和資金成本投入更低。
第二，選核心區(qū)、帶裝修的二手房。
由于限售，現(xiàn)在投資房子的持有周期會比之前更長。
同等價(jià)格下，買核心區(qū)地段好、軌道旁、帶裝修的二手房，更容易出租。如果是買清水房，裝修要新增成本，不裝修又很難出租。
房子持有期間，多一份租金收入，可以提高收益或者減少虧損。
第三，不要選新區(qū)尤其是郊區(qū)的新房。
重慶很多二環(huán)板塊尤其是遠(yuǎn)郊板塊，都在炒政策、炒規(guī)劃。很多人投資就跟著這些虛無的概念走。結(jié)果配套跟不上、成熟周期長，你也變成了一顆韭菜。
舉個例子。
中央公園的新房價(jià)格普遍2萬+，但現(xiàn)在地段比中央公園更成熟、價(jià)格也在2萬+的二手房都不容易賣掉。那你又有什么信心，認(rèn)為你在中央公園買的新房以后變成二手房時，可以賣出比“2萬+”更高的價(jià)格且能賣掉？
第四，核心區(qū)的高價(jià)新房，慎買。
一套地段很好的核心區(qū)新房，套內(nèi)72㎡、兩房、清水，總價(jià)180萬左右。加上稅費(fèi)和裝修，實(shí)際總價(jià)在200萬以上。它附近的租金水平，目前在3000元上下。
如果三年后有明顯的漲價(jià)預(yù)期，即便持有期間不出租也可以買。關(guān)鍵在于重慶沒有這個預(yù)期，并非三年就能上漲去。
所以，這樣的核心區(qū)新房，從投資的角度，肯定是虧的。
新房怎么樣，那是ZF和開發(fā)商的事情。你以投資為目的買房，應(yīng)該盯著二手房，它才是你的“戰(zhàn)場”。
記住，一座城市的房子能不能投資，一定是去關(guān)注它二手房市場的活躍度。包括，成交情況、價(jià)格漲幅等。其次再是去挑選具體的區(qū)域、地段和房子本身的素質(zhì)。
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