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規(guī)避學(xué)區(qū)房2大風(fēng)險(xiǎn)，律師教你這樣買房更安心！

金訴律師事務(wù)所 >《待分類》

2021.05.06

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導(dǎo)語

4月30日，中央強(qiáng)調(diào)防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，并且出臺(tái)新政策抑制學(xué)區(qū)房，你知道學(xué)區(qū)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？

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本文作者丨王玉臣

4月30日，中央強(qiáng)調(diào)防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。這些年有不少的開發(fā)商和中介大肆炒作學(xué)區(qū)房，引發(fā)了很多的糾紛。學(xué)區(qū)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

一、政策風(fēng)險(xiǎn)

學(xué)區(qū)房完全仰賴于學(xué)區(qū)政策，政策變化是深刻在學(xué)區(qū)房骨子里的根源性風(fēng)險(xiǎn)。

1、學(xué)區(qū)劃分調(diào)整

學(xué)區(qū)的劃分通常是根據(jù)適齡學(xué)生人數(shù)，學(xué)校分布、規(guī)模、交通狀況等因素來確定。因?yàn)橐陨弦蛩乜偸菚?huì)隨時(shí)間而發(fā)生變化，因此學(xué)區(qū)的劃分也會(huì)隨之進(jìn)行調(diào)整。

2、學(xué)區(qū)資源再分配——單校劃片vs多校劃片

2020年4月底，作為教育重鎮(zhèn)的北京西城區(qū)教委發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，引爆了輿論，不少人驚呼“學(xué)區(qū)房已死”，認(rèn)為此舉是對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的嚴(yán)重打擊。其中最主要的論據(jù)是，《意見》中規(guī)定，自2020年7月31日后，將不再進(jìn)行單校劃片，而改為多校劃片的方式。

“多校劃片”實(shí)際上并非西城區(qū)首創(chuàng)，北京東城區(qū)、海淀區(qū)之前就已推行，且正成為一種趨勢(shì)。所謂的“單校劃片”，是指學(xué)區(qū)內(nèi)一定區(qū)域內(nèi)的生源只對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，而“多校劃片”，則是指學(xué)區(qū)內(nèi)生源不對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，而是對(duì)應(yīng)多所學(xué)校，最后通過某種隨機(jī)方式進(jìn)行分配。

3、學(xué)位限制

學(xué)位限制，是指學(xué)區(qū)內(nèi)的某一處住所在幾年內(nèi)只能提供一個(gè)或有限幾個(gè)對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)。以北京為例，各區(qū)縣已經(jīng)全面推行“六年一學(xué)位”的限制。學(xué)位的限制將大大增加學(xué)區(qū)房的流通風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有調(diào)查清楚所買房屋幾年內(nèi)的學(xué)位使用情況，就會(huì)導(dǎo)致無法入學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)。

4、產(chǎn)權(quán)及落戶年限要求

在部分入學(xué)矛盾突出的地區(qū)，對(duì)產(chǎn)權(quán)或落戶年限多有規(guī)制，例如會(huì)要求遷入戶籍滿一定年限才可以享受學(xué)區(qū)內(nèi)對(duì)口入學(xué)，該限制年限從數(shù)月到5年不等。

二、法律風(fēng)險(xiǎn)

1、虛假宣傳

重點(diǎn)學(xué)區(qū)房相較于一般住宅，附帶額外的寶貴教育資源加成，對(duì)購房者的吸引力毋庸諱言。開發(fā)商及中介自然不會(huì)放過這一重大賣點(diǎn)，在銷售樓盤時(shí)會(huì)做出相應(yīng)的宣傳。然而，相關(guān)廣告往往涉嫌虛假宣傳或違規(guī)，很多實(shí)際上是不能兌現(xiàn)的。實(shí)際上不論真假，相關(guān)法律中規(guī)定了房地產(chǎn)廣告中不能承諾升學(xué)事宜。

2、新房產(chǎn)權(quán)證的辦理糾紛

學(xué)區(qū)政策普遍要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，要順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證尤其要關(guān)注開發(fā)手續(xù)是否合法合規(guī)?，F(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)手續(xù)有問題或者開發(fā)商違規(guī)違建等無法辦理產(chǎn)權(quán)證的學(xué)區(qū)房談不上很多，但是也不少。所以買房一定要關(guān)注手續(xù)是否齊全。

3、二手房產(chǎn)權(quán)糾紛

二手房買賣，一定要注意房屋是否具有完整產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)是否明晰。在簽訂買賣合同后盡量早點(diǎn)完成過戶是最為穩(wěn)妥的辦法。

4、二手房戶口糾紛

就學(xué)區(qū)房而言，必須注意戶口問題。戶口老賴越來越多，購買二手房一定要注意調(diào)查學(xué)區(qū)房上的戶口登記情況，例如到房屋所在地轄區(qū)的派出所核查，以防患于未然。此外，要注意在買賣合同中約定戶口遷出及相應(yīng)的違約責(zé)任條款，以應(yīng)對(duì)可能的糾紛和明確追償標(biāo)準(zhǔn)。

排版編輯丨韓永強(qiáng)

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