1.問：已辦理了住房公積金貸款，若離婚了，可以做那些變更？ 答：離婚前用公積金貸款所購的房屋在離婚后歸誰所有，則債務(wù)也相應(yīng)的轉(zhuǎn)移給誰，那么就需要辦理借款人變更手續(xù)。1)于協(xié)議離婚的，可持離婚證 明、證明貸款房屋歸屬的公證文件等材料到管理部門辦理借款人變更手續(xù)；2)對于法院判決離婚的，可持法院有效判決辦理借款人變更手續(xù)。此外，除借款人變更 外，還可以進(jìn)行多項變更，如：提前還款、房屋買賣合同中購房人變更、用于抵押的房屋變更、貸款期限變更、貸款擔(dān)保方式變更等。 2.問：我打算二手房按揭貸款，但如何可以順利地貸款？ 答：我們歸納有下面八步。 第一步：找好想要購買的房屋，該房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰； 第二步：選擇一家銀行指定的能夠辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)，并在該代理機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費； 第三步：買賣雙方須提供的相關(guān)資料； 第四步：去銀行填寫二手房按揭申請表； 第五步：銀行在15個工作日內(nèi)完成貸款審批工作，如同意放貸，則發(fā)給貸款承諾書； 第六步：買賣雙方到房屋所在市、縣的房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)； 第七步：領(lǐng)到賣契后，送交銀行，銀行劃撥款項； 第八步：到房管部門辦理房屋抵押登記、保險等手續(xù)，借款人按月還款付息，貸款本息結(jié)清后，注銷抵押登記，解除合同。 3.問：買房人提前還貸是否違約？ 答：《合同法》第208條規(guī)定，借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息。簡單的說，除當(dāng)事人在合同中約定不許提前還款等，借款人是可以提前償還借款的，不屬于違約，應(yīng)當(dāng)按照實際借款的期間計算利息。 從實際情況看，一般每個銀行的借貸格式合同對提前還貸的約定大都一樣，對提前還貸應(yīng)收取違約金并沒有明確規(guī)定，屬于約定不明。但也有銀行對提前 還貸收取違約金，所依據(jù)的是中國人民銀行于1999年4月1日實施的《人民幣利率管理規(guī)定》第26條，該條規(guī)定：借款人在借款合同到期日之前歸還借款的 時，貸款人有權(quán)按原貸款合同向借款人收取利息。也就是說，不管借款人是否提前還貸，借款人都要按最初合同約定的總利息向銀行支付利息。此時與《合同法》第 208條相違背，由于《合同法》是上位法，《人民幣利率管理規(guī)定》是下位法，故應(yīng)以《合同法》為準(zhǔn)，即提前還貸如無特殊約定應(yīng)按照實際借款的期間計算利 息。 但這里還需注意兩點： 1）如果雙方在簽訂借款合同時將規(guī)章《人民幣利率管理規(guī)定》作為合同的內(nèi)容，則規(guī)章的內(nèi)容成為合同的一部分，這樣銀行按全 額利息收還貸款本金及利息則不屬違法。 2）一般銀行在借款格式合同中都規(guī)定提前還貸須經(jīng)銀行同意，銀行如不同意提前還貸，則借款人無法實現(xiàn)提前還貸的目 的。這一點對借款人極為不利，如銀行不同意提前還款，在有約定的情況下，不屬于銀行違約，那借款人只能嚴(yán)格按照借貸合同約定的期限及利率還貸，直至到期， 償還全部貸款本金及利息。 4.問：二手房合同解除時，銀行貸款的處理方式？ 答：買賣雙方商定以貸款方式付款、貸款申請未獲批準(zhǔn)時，買賣雙方可以解除合同，售房人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人，但前提條件是：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立二手房擔(dān) 保貸款合同并導(dǎo)致二手房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人才可以請求解除合同。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立貸款合同并導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的，對 方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。如果購房人簽訂二手房合同后不辦理貸款手續(xù)，那么售房人可以要求解除合同并要求購房人承擔(dān)違約責(zé)任，購房合同無效或 者被撤銷、解除，致使貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除貸款合同的，法院應(yīng)予支持。
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